[하우징헤럴드=최진 기자] 공공재개발 2차 후보지 곳곳에서 주민동의율 확보에 난항을 겪고 있다. 신축빌라 소유자 증가로 전체 토지등소유자가 늘어나면서 정비구역 지정을 위한 동의서 징구 절차가 어려워졌기 때문이다. 특히, 증가한 신축빌라 소유자 대부분이 공공재개발 추진을 외면하면서 주민동의율 확보에 차질이 발생하는 모양새다.
정비업계 관계자는 “정부가 공공재개발이라는 실험적인 공급대책을 내놓으면서도 주택시장이 정책 초기부터 우려한 신축빌라 난립에 대한 대비책을 신속히 마련하지 않은 것이 문제”라고 짚으며 “정부가 투기세력 차단이라는 규제 관점보다는 기존 재개발·재건축 정비사업에서 다듬어진 법리적·행정적 절차를 통해 신축빌라에 대한 보상과 대안을 마련해야 한다”고 조언했다.
▲신축빌라 소유자 공공재개발 외면, 동의율 징구 먹구름
서울 성북구 장위9구역은 지난 1일부터 공공재개발 정비구역 지정신청을 위한 동의서 징구를 시작하며 속도를 내고 있다. 장위9구역은 공공재개발 공모신청 당시 68%라는 높은 주민동의율을 기록한 바 있어, 향후 사업절차가 모두 순탄할 것으로 예상된 곳이다. 산술적으로 공공재개발 절차상 최대한으로 요구되는 주민동의율이 공모신청 때보다 낮은 66.7%(토지등소유자의 3분의 2 이상)이기 때문이다.
주민의 적극적인 참여로 동의서 징구 10일 만에 동의율 42%를 기록하며 속도를 내고 있지만, 준비위원회는 목표치인 66.7%까지는 상당기간 시일이 필요할 것으로 전망하고 있다. 신축빌라 소유자들이 늘어나면서 동의서를 받아야 할 전체 토지등소유자가 늘었고, 이들이 공공재개발 사업에 부정적이기 때문이다.
지난 3월 공공재개발 2차 후보지 발표될 당시 장위9구역의 토지등소유자는 총 670명이었다. 하지만 이후 신축빌라 7개동 72가구(기존 토지등소유자의 10.7%)가 늘면서 9월 기준 전체 토지등소유자는 749명으로 늘었다. 이들 신축빌라 소유자 중 구역지정 동의서를 낸 가구 수는 단 1가구뿐이다. 권리산정기준일 이후 소유권을 득해, 현금청산자로 분류되기 때문에 사업을 외면하는 것이다.
김지훈 준비위원장은 “신축빌라 소유주들 대부분이 공공재개발을 외면하는 분위기이기 때문에 동의서 징구 절차가 예상보다 어려워진 상황”이라며 “신축빌라로 늘어난 토지등소유자들을 기존 주민동의율 모수에서 제외하는 등의 추가적인 행정 대책이 필요하다”고 말했다.
▲권리산정기준일·건축행위제한 조치, 실효성은 낮아
정비업계에 따르면 새롭게 구역지정 및 정비계획 수립 절차를 거쳐야 하는 나머지 2차 후보지 곳곳에서도 이러한 상황이 발생하고 있다. 구역해제 후 건축행위제한이 풀리면서 자연스럽게 신축빌라가 증가하고 있었는데, 돌연 권리산정기준일 고시와 공공재개발 후보지 발표가 이뤄지면서 하루아침에 청산자로 분류된 빌라 소유자들이 사업을 외면하고 있기 때문이다.
여의도 배후주거지로 주목받는 영등포구 신길1구역은 구역해제 후 신축빌라 150가구가 증가해, 사실상 이번 공공재개발이 정비사업의 마지막 희망으로 여겨지고 있다. 2차 후보지 중 유일하게 ‘2010 정비기본계획’ 기준이 적용됐던 성북1구역도 지난 2014년 건축행위제한이 풀리면서 신축빌라만 300가구 이상 늘어나 공공재개발이 절실한 현장이 됐다.
정부가 공공재개발과 관련해 내놓은 추가적인 대책들도 실효성을 거두지 못하고 있다. 먼저 지난해 9월 21일로 고시한 권리산정기준일의 경우 다수의 현금청산 소유자들을 만들어 주민동의율은 물론, 현금청산 비용 증가라는 악재로 작용하고 있다. 또 주택시장에서 정책 초기부터 시급성을 지적한 건축행위제한은 권리산정기준일 후 10개월 만에 시행되면서 제도취지가 무색해진 상황이다.
공공재개발 추진준비위 관계자는 “지난해 6월부터 신축빌라 건립이 활발하게 이뤄졌는데, 권리산정기준일이 9월, 건축행위제한이 지난 7월 고시되면서 실효성이 없어진 상황”이라며 “그나마 신속하게 추진된 권리산정기준일도 현금청산자를 대폭 늘리는 정도의 대안이라 투기세력 차단 효과도 미미하다”고 지적했다.
▲신축빌라‘우선분양권’, 투기차단 취지 어긋나
일각에서는 신축빌라 소유자를 위한 추가적인 당근책이 필요하다고 말하고 있다. 특히, 신축빌라 소유자에게 아파트 우선분양권을 제공하는 방안이 이야기되고 있다. 기존 주민들처럼 사업이익을 분배받지는 못하더라도 일반인에게 분양하게 될 물량을 우선적으로 선택할 수 있도록 하자는 것이다.
하지만 이 경우 정부가 투기세력을 인정하고 특혜를 주는 상황이 초래될 수 있다. LH 고위관계자는 “공공정비사업은 투기수요를 차단하고 기존 주민들에게 개발이익을 온전히 제공하는 것이 목적”이라며 “신축빌라 소유자에 대한 우선분양권 및 이와 관련한 유인책은 현재로선 고려할 대상이 아니다”라고 일축했다.
정부가 기존의 정비사업 정상화를 외면한 채 실험적인 공급정책을 내놓으면서 주거불안을 확대하고 있다는 지적도 나오고 있다. 기존 재개발사업에서는 정비구역이 확정된 후 주민동의절차를 진행해 공공재개발과 같은 문제가 발생하지 않기 때문이다.
정비업계 관계자는 “정비사업에 대한 이해도가 부족한 상황에서 정부가 재개발사업을 단순 주택공급 수단으로만 여겨, 절차상 문제점들이 발생하고 있는 것”이라며 “신축빌라 소유자들 역시 집값·전세값 상승을 견디지 못하고 내몰린 서민이라는 점, 그리고 합법적인 건축행위에 따라 소유권을 확보했다는 점에서 향후 주거안정화를 위한 추가적인 대책이 필요할 것이다”고 전망했다.
