다수 부동산 소유자 조합인가 후 분양권의 갯수
다수 부동산 소유자 조합인가 후 분양권의 갯수
  • 유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
  • 승인 2021.10.06 14:07
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[하우징헤럴드] 乙과 丙은 주택 총 3개를 소유하고 있던 甲으로부터 조합설립인가 후 주택 각 1개씩을 양수했다. 이들은 조합원 분양신청 기간 동안 1명의 대표조합원을 통하여 권리를 행사해야 함에도 불구하고, 각자 단독으로 분양신청을 했다.

이에 A재개발조합은 주택의 소유자인 甲, 乙, 丙 모두를 현금청산대상자로 정하는 내용으로 관리처분계획을 수립했다. 이 관리처분계획이 적법한지에 대해 부산고등법원 판결을 통해 알아본다.

1. 도시정비법령의 규정

도시정비법 제39조 제1항에 의하면, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 및 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

그리고 관리처분계획의 수립기준에 관한 도시정비법 제76조 제1항 제6호에 의하면, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급해야 한다고 규정하고 있다.

한편 부산광역시 도시및주거환경정비 조례 제37조 제1항 제1호에서 “도시정비법 시행령 제64조 제1항 제3호 단서에 따라 재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획 기준일 현재 종전 건축물 중 주택을 소유한 자로 한다”라고 규정하고 있다.

2. 대표조합원 1인 이외의 나머지 공유자를 비조합원으로 취급해야 하는지 여부

대법원은 도시정비법 제39조 제1항 제1호 및 제76조 제1항 제6호와 동일한 취지의 규정과 유사한 주택건설촉진법상의 분양권과 관련하여 “공유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 공유자를 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고,

공유자 전원을 1인의 조합원으로 보되 공유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러 조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 한다”고 판시했다(대법원). 

3. 조합원과 분양권의 분리는 인정되는지 여부(부산고법)

조합의 정관 제10조는 조합원의 주요 권리로 신축건축물에 대한 분양청구권을 규정하면서 조합원만이 조합원 분양권을 행사할 수 있고, 조합원의 자격을 도시정비법 제39조 제1항과 동일하게 규정하며, 분양신청기한 내에 분양신청을 하지 않으면 조합원 자격 자체가 상실되는 등 조합원에게만 조합원 분양권이 인정된다는 전제에서 규정하고 있다고 봄이 상당하다.

따라서 법령상 명시적인 규정이 없는 한 조합원과 분양권은 분리되지 않는다고 봄이 타당하므로 인정되는 조합원의 숫자만큼 분양권이 인정되어야 한다.

원고의 주장에 따르면 당초 1인이 다수의 부동산을 소유하던 중 양도로 인하여 여러 명이 다수의 부동산을 소유하게 된 경우 조합원은 1인이나 분양권은 여러 개가 인정된다는 것으로, 이렇게 될 경우 ‘1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유하고 있는 경우 1주택을 공급’하도록 규정하고 있는 도시정비법 제76조 제1항 제6호를 잠탈하게 되는 결과가 발생할 수 있다.

4. 결론 

따라서 조합설립 인가 당시에는 1인의 소유자가 다수의 부동산을 소유하고 있다가 그 후 다수의 사람에게 양도된 경우 1개의 분양권만이 인정된다. 

그러므로 이 사건 주택의 구분소유자들(甲, 乙, 丙)은 분양신청기간이 만료될 때까지 대표조합원을 선임하지 아니한 채 각자 단독 명의로 분양신청을 하였을 뿐이고, 그 신청서에 신청자 본인을 제외한 나머지 이 사건 주택의 구분소유자들의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부하지도 아니하였는바,

이러한 분양신청은 수인이 1인의 분양대상자로 신청하는 경우에 관한 도시정비법 규정 및 조합의 정관 규정에 위반되는 것이므로 그 자체로 유효한 분양신청이 될 수 없다. 따라서 구분소유자 3인을 현금청산대상자로 정한 관리처분계획은 적법하다고 할 것이다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양


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