[하우징헤럴드] 아파트와 상가가 하나의 주택단지를 구성하고 있는 지역에 대해 상가를 제외한 아파트 부분만이 정비구역으로 지정되었다고 가정해 보자.
이 아파트와 상가는 하나의 토지를 대지로 하고 있으며, 각 전유부분의 비율에 따라 이 토지의 소유권을 공유하고 있는데, 상가의 구분소유자들이 가지는 이 토지에 대한 소유 지분의 합이 4분의 1을 초과한다.
이와 같은 사례에서 정비구역으로 지정된 아파트의 구분소유자들에 대해서만 조합설립동의를 받아 재건축 조합설립인가가 이루어졌다면 이 조합설립인가는 적법할까?
재건축조합의 조합원은 조합설립에 동의한 토지등소유자이고, 재건축사업의 경우 토지등소유자는‘정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자’이므로(도시정비법 제2조 제9호 나목 참조), 위 예에서 상가의 구분소유자들은 조합원이 될 수 없어 조합설립에 동의할 권한을 가지지 못한다는 주장이 가능할 것이다.
조합의 설립을 위해 구성되는 추진위원회가 정비구역 내 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 구성된다는 점 역시 이 주장의 근거가 될 것이다. 조합의 전신인 추진위원회 구성에 대한 동의 주체와 조합설립에 대한 동의 주체는 같다고 보아야 한다는 것이다.
그러나 위 견해는 도시정비법 제35조 제3항이 재건축조합의 설립을 위해‘토지등소유자’의 동의가 아닌 ‘주택단지’의 ‘구분소유자’와‘토지소유자’의 동의를 받도록 규정하고 있는 점에 반하는 주장이다.
도시정비법 제35조 제2항에서 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 ‘토지등소유자’와 ‘토지소유자’의 동의를 받도록 규정하고 있음에도, 같은 조 제3항에서 재건축조합의 경우 ‘토지등소유자’가 아닌 주택단지의 ‘구분소유자’, ‘토지소유자’가 조합설립의 동의 주체로 명시된 것은 재건축조합의 설립에 대한 동의권자가 토지등소유자와 구분된다는 점을 분명히 한 것이라고 보아야 하기 때문이다.
또한 위 견해대로라면 정비구역으로 지정된 부분의 토지에 대해서도 소유권지분을 보유하고 있는 정비구역 밖의 상가 구분소유자들이 조합설립에 대해 어떠한 의사표시도 할 수 없는 매우 불합리한 결론에 이르게 된다.
상가의 구분소유자들 역시 정비구역으로 지정된 대지 부분의 공유자로서 해당 토지 전부를 사용·수익할 수 있는 권리를 가지기 때문에 상가 부분을 제외하고 정비구역이 지정되었다는 이유로 이들의 토지에 대한 사용·수익권과 지분에 대한 자유로운 처분권이 침해되는 것은 정당하다고 볼 수는 없을 것이다.
또한 도시정비법 제67조 제1항 제1호는 “주택법 제15조 제11항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축사업을 하는 경우”에, 같은 항 제2호는 “제35조 제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우”에 추진위원회가 주택단지 안의 일부 토지분할을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.
그리고 같은 조 제2, 3항은 분할대상인 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자들과 먼저 협의를 거친 다음 법원에 분할청구를 하도록 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 토지분할이 청구된 경우에 분할되어 나가는 토지 및 그 위의 건축물이 일정한 요건을 충족하는 때에는 토지분할이 완료되지 아니하여 동의요건에 미달되더라도 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립인가를 할 수 있도록 규정하고 있다.
위 각 규정을 종합해 보면 정비구역에서 제외된 부분에 위치한 상가의 구분소유자들이 조합원이 될 수 없다고 하더라도 이들은 주택단지의 분할과 이를 통한 재건축 조합설립에 관하여 중대한 이해관계를 갖게 되므로, 조합설립에 동의권을 갖는다고 보아야 할 것이다.
서울고등법원 역시 위에서 예시한 상황에서 상가의 구분소유자들이 조합설립에 대해 동의권을 행사할 수 있다고 보았고, 이들의 동의 없이, 그리고 이들의 동의가 누락되어 주택단지의 토지면적 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻지 못한 경우 조합설립인가 처분이 무효라는 취지의 판시를 했다(서울고등법원 2019누47218 판결참조). 그리고 이 판결은 대법원의 상고기각으로 그대로 확정되었다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
