Q.이주 후 철거를 하게 되면 건물이 멸실되고 무주택이 된다는데 이로 인해 받게 되는 혜택이 있나?
A.구청에 멸실 신고 후 공부가 정리되면 주택이 없는 것으로 되어 신축아파트 준공시까지 주택분 재산세나 주택분 종부세는 과세대상에서 제외된다. 단 토지분 재산세는 납부대상이다. 철거된 상태에서 매매나 증여로 등기 이전될 경우에는 건물을 제외한 토지에 대한 취득세만 납부하게 되어 부담이 줄어들 수 있다.
그러나 양도세나 증여세는 철거되어도 줄어들지 않는다. 조합원입주권은 시가로 계산되기 때문이다.
또한 건물이 없어도 조합원입주권으로 다른 주택을 양도할 때 주택수로 계산되어 다주택 중과된다. 다만 조합원입주권을 양도할 때에는 다주택 중과세율을 적용하지 않고 일반 세율을 적용한다.
Q.투기과열지구로 지정된 지역에 있는 재건축아파트는 매매가 안되지만 일부 매매가 가능한 경우가 있다고 하는데 어떤 경우인가?
A.도정법(제39조 제2항) 및 시행령(제37조)에서는 조합설립인가 후에는 해당 건축물 또는 토지를 매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위로 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정되어 있으나, 다음과 같은 경우는 가능하다.
①1세대1주택자로 10년이상 소유하고 5년이상 거주한자
②상속 받은 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
③해외이주 및 부득이한 사정으로 지방 등으로 이전하는 경우
④사업시행인가 신청 및 착공, 준공 등이 3년이상 지연된 경우
⑤증여의 경우에는 일부 증여는(최대 99%) 가능할 수 있다.
Q.재건축 대상 주택의 경우 사업시행인가를 받은 이후 이주를 위해 다른 주택을 구입하면 비과세된다는데 구체적으로 어떤 경우인가?
A.국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재건축 시행으로 사업시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우로서 다음 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 비과세 받을 수 있다(보유기간 및 거주기간 제한을 받지 아니하며, 9억 초과분은 과세됨).
①사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고 ②재건축된 주택이 완성된 후 세대전원이 2년 이내에 그 주택에 이사하고 1년 이상 거주할 것. 다만 대체주택은 재건축주택이 완공되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 양도해야 한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
