세금폭탄에 주택수급 걸림돌… ‘1+1분양 3년 전매금지’ 논란
세금폭탄에 주택수급 걸림돌… ‘1+1분양 3년 전매금지’ 논란
재건축·재개발 조합원들 “관련규정 재조정하자” 한 목소리
  • 김병조 기자
  • 승인 2021.10.18 10:55
  • 댓글 0
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보유자에겐 3년간 억대 보유세 부담하는 애물단지
실수요자에 주택공급 막아… 양도·증여 허용해야

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 현행 재건축·재개발 조합원 1+1 주택분양 규정의 개정이 시급하다는 여론이 커지고 있다. 조합원 1+1 주택분양은 조합원에게 60㎡ 이하 주택을 한 채 더 분양 받을 수 있게 하는 제도다.

하지만 세 부담이 치솟는 현 주택시장 상황에서 2주택을 분양 받는 조합원에게는 세금폭탄을 안겨주는 애물단지로, 실수요자에게는 3년간 시장에 주택공급을 끊기게 하는 시대 모순적 악법으로 받아들여지고 있다. 이유는 한 채 더 받은 소형주택을 3년간 팔지 못하게 하고 있기 때문이다.

최초 제도 도입 당시에는 1+1 수분양 후 곧바로 팔아 전매차익을 얻는 것을 방지한다는 차원에서 소형주택을 3년간 팔 수 없도록 했다. 하지만, 다주택 보유 세율이 치솟고, 도심 주택공급이 씨가 마른 현재 상황에서 이 제도가 세 부담 증가와 주택공급을 원천적으로 막는 시대착오적 제도로 전락하고 있다는 지적이다. 

▲1+1 규정 ‘도시정비법 76조 1항 7호 다목’의 한계

재건축·재개발 1+1 분양 규정의 3년 전매제한 규제에 대한 재검토가 필요하다는 목소리가 높다. 현행 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목에서는 재건축·재개발 조합원에게 2주택 공급이 가능하도록 하고 있다. 다만, 단서 조항에서 “60㎡ 이하 주택을 이전고시일로부터 3년 이내에는 매매, 증여 등 전매할 수 없다”고 규정하고 있다. 

해당 규정에서는 “제74조 제1항 제5호에 따른 가격(분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격)의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다.

다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제86조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다”고 명시돼 있다. 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하고 있다. 

▲‘3년 전매금지’ 조항 폐지 필요

하지만 다주택자 보유 세율이 징벌적 수준으로 치솟고, 도심 주택공급이 부족한 현 상황에서 해당 규정의 개정 필요성이 높아지고 있다. 유통기한이 지난 이 같은 법 규정으로 보유자 및 실수요자 등 모두에게 피해가 발생한다는 전문가들의 지적이 나오고 있다. 

투기적 의미로 조합원이 2주택자가 된 것도 아니고 시장에는 주택이 부족하다고 아우성인데, 1+1주택 보유자가 팔고자 해도 3년간 주택을 팔지 못하도록 막는 것은 앞뒤가 맞지 않는 정책이라는 것이다. 

2주택을 공급받은 조합원들은 보유세가 급증해 보유세 명목으로 전매가 금지된 3년간 수억원을 부담해야 하는 상황이, 무주택자 등 주택 실수요자에게는 주택 공급을 축소시키는 상황이 발생한다는 것이다. 

이우진 세무법인 이레 대표세무사는 “예를 들어 추정해 보면, 재건축·재개발 조합원이 각각 시세가 25억원과 15억원인 2주택을 공급받았을 경우 재산세와 종부세 합계액은 연간 8천800만원으로 전매가 금지된 3년간 약 2억6천만원의 큰 부담을 감수해야 하는 문제가 발생한다”며 “1+1 주택분양제도 도입 당시에는 세 부담이 적어 3년의 전매금지로 인한 강제적 보유를 감내할 수 있었지만, 지금은 세법 강화로 앞으로 1+1 조합원들의 부담이 크게 증가할 가능성이 높다”고 말했다. 

▲‘대형주택 조합원 유인 및 소형주택 공급 확대’ 당초 입법 취지 퇴색

문제는 현 정부의 부동산 보유세 부담 강화로 1+1 조합원이 3년간 보유하는 것을 힘들게 하는 상황이 만들어졌다는 점이다. 다주택 부동산 보유를 금기시하는 주택정책 때문이다. 

이에 따라 1+1 분양제도의 당초 입법 취지를 저해하는 정반대 현상이 나타나고 있다는 지적이다. 세 부담을 느낀 대형주택 조합원들의 정비사업 참여율이 낮아지고, 이에 따라 소형주택 공급도 막히는 현상으로 이어지고 있다는 것이다. 

그러다보니 적법하게 공급받은 아파트를 팔고 싶어도 팔지 못하게 한다는 이유에서 사유재산권 침해 논란으로 이어지고 있다. 특히 최근에는 아파트 임대사업자 제도도 폐지돼 임대사업용으로 활용할 수 있는 방안도 사라져 1+1 주택을 분양받은 조합원들은 사면초가 상황이다. 

▲“1+1 매매 허용해 정비사업 활성화, 실수요자 주택공급 선순환 토대 구축해야”

해법은 재건축·재개발 1+1 분양주택의 매매·증여 등 전매를 허용해 당초 입법취지를 현 상황에 맞게 재조정하자는 것이다. 

대형주택 조합원의 정비사업 참여율을 높이는 한편 실수요자에게 소형주택이 연결되도록 하는 주택 선순환의 물꼬를 트자는 얘기다. 이렇게 되면 최근 정부가 정책 효과에 애를 먹고 있는 도심 주택공급 확대 효과를 기대할 수 있다는 것이다. 

서울·수도권 도심에 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택의 요구하는 젊은 층들의 요구에도 부합할 수 있어 정책 효과도 클 것으로 기대되고 있다.  

아울러 전매를 허용하더라도 현 세법 상황에서는 상당한 이익이 환수되기 때문에 정책적 부담도 덜하다는 지적이다. 2주택 이상자에 대해서는 양도차익의 71.5% 이상의 양도세 중과가 이뤄지고 있는 한편 증여세 부과도 시가 과세로 진행돼 조합원에게 과도한 이익이 제공되지도 않는다는 지적이다.



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