임대 의무화냐, 인센티브制냐… 이달 리모델링 활성화 판가름
임대 의무화냐, 인센티브制냐… 이달 리모델링 활성화 판가름
서울시, 2025 리모델링 기본계획 조만간 공개
  • 김병조 기자
  • 승인 2021.10.22 14:00
  • 댓글 0
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공공성 강화에 무게중심
공유시설 개방·임대 건립
부담기준 공개할 예정

임대주택을 지을 경우
전용면적 최대 10%p 혜택

임대 유도하는 인센티브제
강제사항 아닌 선택사항
시에 기부체납 할 경우 
10%p 용적률 추가 혜택

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 서울시가 이달 말 리모델링 활성화 여부를 판가름 짓는 공동주택 리모델링 기본계획 재정비안을 내놓을 예정이어서 귀추가 주목되고 있다. 리모델링 기본계획 재정비안은 2025년까지 기준 삼을 시 아파트 리모델링 정책의 기본방향을 정하는 내용이다.

초미의 관심은 서울시내 리모델링조합이 감당해야 할 공공부담의 수준이 어느 선에서 결정되느냐다. 그동안 아파트 리모델링은 재건축과 달리 기부채납 등 공공성 확보에 대한 별도의 의무규정이 없어 규제가 덜했다.

하지만 업계에서는 서울시가 주민 반발에도 불구, 리모델링과 재건축 모두 유사한 사업방식이라는 시각에서 리모델링에도 공공부담을 지울 것이라는 관측이 많다. 이번 시 기본계획 재정비안이 주목받는 이유다. 

▲이달 말 기본계획 재정비안 공개

서울시는 지난 3월부터 용역에 착수한 ‘2025 공동주택 리모델링 기본계획 재정비’ 초안을 마무리하고 주민공람에 나설 계획이다. 

현행 주택법상 특별시장·광역시장 및 대도시의 시장은 10년 단위로 기본계획을 수립해야 하며, 그 사이 5년마다 기본계획의 타당성 여부를 검토해 기본계획 재정비 내용에 반영해야 한다. 2016년 12월 최초로 리모델링 기본계획을 수립한 서울시는 올해 5년차 타당성 검토 시한에 들어선다. 

이번 재정비안의 전체적 방향은 기존 기본계획에는 없었던 공공성 강화 도입에 초점이 맞춰진 분위기다. 용적률 완화를 적용받는 리모델링 단지들도 공공부담을 하도록 지역공유시설 개방, 임대주택 건립 등을 주요 내용으로 하는 구체적인 항목을 담을 방침이다. 

시는 현재 내부 운영기준으로만 활용하고 있는 공공부담 기준 내용을 이번 공람 내용에서 공개할 예정이다. 시는 그동안 인허가 과정에서 △기반시설 정비(전용면적 최대 20%p 증가) △녹색건축물 설계(5~20%p 증가) △지역친화시설 설치(최대 30%p) △주요 정책 반영(최대 10%p) 등의 항목을 활용해 왔다.

예를 들어 대상지 주변에 도로 등을 조성해 기부채납할 경우 최대 20%p까지 늘릴 수 있고, 단지 내 공공보행통로, 공유주차면을 조성하거나 담장 허물기, 커뮤니티시설 등을 개방하면 최대 30%p까지 완화해주는 방식이다. 

전문가들은 공공부담 내용이 이번 기본계획 내용에 담기면서 그동안 존재했던 인허가 심의 불확실성을 해소할 수 있을 것이라는 전망이다.  

이동훈 무한건축 소장은 “그동안 공공부담 영역은 인허가 심의를 진행해야 비로소 알 수 있었던 미지의 영역이라는 점에서 불확실성이 높았던 부분”이라며 “이번에 기본계획에 구체적 내용이 담길 경우 조합이 단지별 상황에 따라 각종 항목을 선택해 미리 예상할 수 있으므로 사업 불확실성이 많이 줄어들 것”이라고 밝혔다. 

▲‘의무화 vs 인센티브제’ 중 최종 결론

리모델링 추진 단지들에게 가장 민감한 항목은 임대주택 의무화 여부다. 서울시가 자체적으로 적용하고 있는 기준은 임대주택 도입 시 최대 10%p의 전용면적을 늘릴 수 있는데, 이 역시 재정비안에 넣을 계획이다.

이에 서울시는 임대주택 항목은 ‘의무화’가 아니라 조합이 선택할 수 있는 ‘인센티브제’로 도입하는 방안을 검토 중이다. 

임대주택 의무제는 재건축처럼 리모델링사업을 추진하는 모든 리모델링조합들이 용적률 상향 비율에 맞춰 임대주택을 건립해 시에 기부채납하는 방식이다. 이와 달리 인센티브제는 시가 조합에 일정 수준의 용적률 인센티브를 주면서 임대주택 건립을 유도하는 방식이다.

강제 사항이 아니기 때문에 리모델링조합이 사업성 분석을 통해 이익이 된다고 판단하면 선택할 수 있다. 예컨대 임대주택을 건립해 시에 기부채납할 경우 10%p의 용적률을 제공하는 식이다. 현재 시에서 운영 중인 서울형 리모델링을 통해 시범적용하고 있는 방식이다. 

이번 서울시의 기본계획 재정비안은 다른 시도에 끼치는 영향력이 크다는 점에서 더욱 주목받고 있다. 다른 광역시 등 주요 도시들이 서울시의 내용들을 벤치마킹하는 경우가 많다는 점에서 향후 타 시도의 리모델링 정책의 시금석이 될 수 있다는 지적이다. 

현재 아파트 리모델링은 ‘주택법’에 따라 건축연한 15년 이상, 안전진단 B등급 이상이면 추진이 가능하다. 30년 이상의 재건축연한과 안전진단 D등급 이하를 충족해야 하는 재건축보다 사업 문턱이 낮아 최근 20년 이상 노후 단지 사이에서 리모델링 추진이 잇따르고 있다.

서울시 집계에 따르면 서울 지역 내 현재 56개 단지가 추진 중이며, 25년까지 이들 단지들이 리모델링을 통해 기존 3만4천873가구에서 4만100가구로 늘어날 전망이다. 시는 리모델링에 참여하는 단지 숫자도 늘어나 약 235개 단지가 리모델링을 추진할 것으로 예측했다.

한 업계 관계자는 “리모델링 단지에 임대주택 건립을 의무화할 경우 그렇지 않아도 사업성이 낮은 리모델링 단지 주민들은 민감하게 받아들이며 사업참여를 주저할 가능성이 높다”며 “리모델링은 재건축과 같은 개발사업이 아니라 주민의 주거환경 개선 측면이 강하다는 점을 이해하고 규제 수위를 낮춰야 한다”고 말했다.



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