리모델링특별법의 기대와 아쉬움
리모델링특별법의 기대와 아쉬움
  • 이형욱 회장 / 평촌 공동주택리모델링 연합회
  • 승인 2021.10.18 11:36
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[하우징헤럴드] 최근 이학영 의원이‘공동주택 리모델링 및 지원에 관한 특별법안’을 대표발의했다.

그동안 리모델링은 사안에 따라 여러 법을 적용받았다. 수직증축 리모델링의 경우 사업절차엔‘주택법’이 적용되고 용적률상한은‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, 건축기준은‘건축법’을 따른다. 재개발·재건축사업이 도시정비법을 통해, 소규모정비사업은‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’을 통해 체계적으로 관리되는 것과 대조적이다. 

그렇기에 리모델링 관련 규정을 통합하고, 수직증축이 실제 가능할 수 있도록 절차를 간소화하고, 민간으로 안전진단 전문기관을 확대한 점은 매우 고무적이라 할 수 있다. 현실적으로 수평증축이 불가능하여 오로지 수직증축만 사업성이 확보되는 아파트가 허다하기 때문이다. 이외에도 단지를 통합해 리모델링을 진행할 수 있는 법적 동의율을 명시하고, 재건축·재개발에 준하는 건축규제의 완화 등도 눈에 띄는 조항들이다. 

한편 아쉬운 점도 몇 가지 있는데 첫째, 리모델링 특별법이라는 이름에 어울리지 않는‘사업계획승인’이라는 습관적인 용어의 사용이다. 리모델링은 말 그대로 아파트를 신축하는 것이 아님에도 불구하고 여전히 경관심의, 교육환경평가 등의 신축에 준하는 행정심의 과정을 동일하게 적용받아야 하기 때문이다. 교육환경평가에만 최소 6~12개월이 소요되는 것이 현실임을 감안한다면 향후 반드시 개정되어야할 사항이다. 

둘째, 용적률의 문제이다. 대부분의 신도시가 지구단위계획으로 지정되어 있기 때문에 특별법에서 허용하는 30~40%의 용적률 증가를 현행법상으론 기대할 수 없다. 리모델링이 가장 활발하게 이루어지는 경기도에서 용적률 300% 이상의 사업장은 한군데도 없는 것이 이를 입증해주고 있다. 용적률 증가와 수직증축, 정부의 용역 결과 발표를 기다리는 내력벽 이동(철거), 이 세 가지 문제가 순차적으로 하나하나 해결된다고 리모델링이 활성화되는 것은 절대 아니다. 

이 세 가지의 문제는 동시에 해결되어야만 사업성이 향상되고 거주하기 좋은 구조 변경이 가능해져 주거안정과 주거수준 향상에 기여하고 질 좋은 주택공급이 가능하게 하는 특별법의 취지가 살아날 수 있을 것이다.  

셋째, 현 도시정비법 제87조를 준용하고 있는 주택법 제76조6항의 누락이다. 필로티로 인한 세대의 변경, 수평·수직증축으로 인한 세대의 변경이 발생할 때 환지의 적용을 받지 않을 경우 취득세와 양도세의 문제가 부각될 수 있다. 도시정비법에서 도시개발법의 환지를 적용하는 이유는 단순하게 권리관계의 이전을 원활하게 하는 것뿐만 아니라 이러한 세금과도 관련이 있기 때문이다.

넷째, 상가와 같이 아파트 부대복리시설에 대한 규정이 미비한 점이다. 특별법에서 부대복리시설의 동의율은 다루고 있지만 증축 규모와 범위, 또한 셋째 항목과도 연관되는 점 중 하나로 아파트의 여건 상 상가와 같은 부대복리시설의 위치 이동이 필요한 경우를 명확히 규정하지 않고 주택법이나 건축법으로 위임하고 있어 아쉽다. 현행 주택법이나 건축법으로는 단지별 특성 상 새롭게 설계하기 어렵거나 모호한 부분들이 있기 때문에 부대복리시설에 대한 리모델링 방안도 세부적이고 자세하게 다루어 부대복리시설의 사업 포함여부에 따른 시행방법, 부대복리시설의 위치 이동, 법이 허용하는 범위 내에서 상가나 아파트를 증축해 주상복합형으로 개발하는 방안 등을 포함하여 창의적인 설계를 가능케 하거나 사업 진행 상 문제가 되지 않도록 해야 할 것이다.

다섯째, 리모델링의 특성을 고려한 새로운 기술 적용 등이 가능하게 해야 할 것이다. 특히 작은 아파트단지의 경우 기존 구조체 및 지하파일을 보존하기 위해 새롭게 지하공간을 구성해도 만족스러운 정도의 지하주차장을 확보하기 어려운 경우가 많다.

이런 단지에서 지하주차장 확보를 위해 지하를 깊게 파내려갈수록 공사의 난이도가 높아지고 건축비용이 천문학적으로 증가하는 등 많은 문제를 지니고 있다. 이런 경우 공동주택에서 적용된 적 없는 기계식 주차장을 설치하여 시공 상 큰 어려움 없이 주차대수를 확보하게 하는 등의 조치가 필요하다.

또한 최근 신축아파트에 스카이라운지와 같은 옥상 공용공간에 대한 수요도 많은 편인데, 연면적에 포함되어 사업성이 저하되며 추가적인 구조체 보강을 위해 실제 적용 여부는 불투명하다. 이런 경우 공용 공간을 외부에도 공개하는 등 공공성을 확보한다면 옥상 공용공간의 면적은 용적률 산정 대상에서 제외하는 등의 지원 방안이 필요해 보인다.

위와 같은 내용 외에도 생활편의 여건, 사업성 개선을 위해 다양한 분야의 법률적인 지원이 필요하다. 아울러 리모델링을 활성화하기 위해서는 지난 2020812일 지방세법 개정시 리모델링조합만 누락되었던 취득세 중과세 특례 조항의 입법 오류도 이번 특별법 제정 추진과는 별도로 하루빨리 시정되어야 할 것이다.

이형욱 회장 / 평촌 공동주택리모델링 연합회


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