아파트 민간매입임대 제도 폐지로 우왕좌왕
주택건설업자·리츠 등만 인수자격 부여해야

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 재개발 임대주택을 민간에 매각하는 것을 두고 국토부·대법원과 법제처·국세청 해석이 달라 시장이 혼선을 빗고 있다.

국토부와 대법원은 건설형임대주택의 성격이 변경되지 않기 때문에 매입하는 임대업자가 건설형임대사업자의 지위를 가진다고 판단했다. 하지만 법제처와 국세청은 소유권 이전등기 등이 이미 끝난 후에 매입하기 때문에 매입형임대사업자라고 해석했다.

업계에서는 재개발사업 특성상 임대주택 매각이 불가피하기 때문에 혼란을 막고자 관련 제도의 시급한 개선을 요구하고 있다. 나아가 임대사업자의 구체적인 요건이 시행령에 마련되지 않아 최근 임대주택이 투기수단으로 전락하고 있는 만큼 이를 방지하기 위해 재개발 임대주택을 매입할 수 있는 임대사업자의 요건을 강화해야 한다는 지적이다.

▲법제처·국세청 “민간건설임대주택을 매입할 경우 매입임대주택에 해당”

정부는 지난해 7·10 부동산대책을 통해 민간임대주택사업이 주택가격 상승의 원인이라며 아파트에 대한 민간매입임대주택 제도를 폐지했다. 

하지만 재개발임대주택의 경우 임대사업자 지위를 포괄승계하는 방식으로 민간 업체에서 매입하고 있다. 재개발임대주택의 경우 민간건설임대주택에 해당되기 때문에 지위를 포괄승계하는 조건으로 양도할 수 있고, 조합으로부터 양도받은 임대주택을 민간건설주택으로 볼 수 있다는 입장이다.

이는 대법원 판결과 국토교통부의 질의회신에서 나온 해석이다. 대법원은 지난 2006년 “임대사업자가 건설임대주택을 임대사업자에게 매각했다고 그 임대주택의 성격이 매입임대주택으로 변경되는 것은 아니다”고 판시한 바 있다.

국토부는 대법원 판례를 건설임대주택을 양수받은 임대사업자로 확대 해석해 지난 4월 조합이 임대의무기간 동안 민간임대주택을 양도할 경우 양도받는 자는 지위를 포괄적으로 승계해 임대주택 역시 민간건설임대주택으로 보인다고 질의회신 한 바 있다. 이에 관행처럼 재개발 임대주택의 민간 매각행위가 지속되고 있었다.

하지만 최근 법제처와 국세청에서 민간건설임대주택이 아닌 민간매입임대주택으로 봐야한다는 취지의 유권해석이 나오면서 업계가 혼란에 휩싸였다. 

국세청은 지난 5월 재개발조합이 민간건설임대주택을 임대사업자 지위와 함께 포괄승계하는 방식으로 양도하는 경우 해당주택을 민간건설임대주택으로 볼 수 있는지 여부에 대해 “임대사업자가 임대를 목적으로 건설해 임대하는 민간임대주택법 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택을 내국법인이 임대사업자 지위와 함께 매매로 취득하는 경우 해당 임대주택은 민간건설임대주택으로 볼 수 없다”고 해석했다.

다시 말해 재개발 임대주택을 매입하는 경우 해당 주택은 민간건설임대주택이 아닌 민간매입임대주택에 해당한다고 해석한 것이다.

법제처는 지난 3월 “주택신축 후 소유권이전등기를 마친 상태에서 임대사업자 등록을 하는 경우 매입임대주택에 해당한다”고 해석했다. 재개발 임대주택의 경우 준공 이후 소유권 등기이전까지 마친 후인 의무임대기간 이후에 매각할 수 있다. 

법제처의 해석대로라면 재개발 임대주택을 매입하는 것도 민간매입임대주택에 해당된다. 정리하자면 국세청과 법제체 유권해석에 비춰볼 때 조합으로부터 재개발 임대주택을 인수 받는 임대사업자들은 매입형임대사업자에 해당하는 것으로 볼 수 있다. 

우리자산신탁 관계자는 “법제처와 국세청의 해석은 건설형임대주택이라는 주택의 성격은 같더라도 매입하는 임대사업자는 건설과 관련된 일체 행위를 하지 않기 때문에 매입형에 해당된다고 본 것”이라며 “재개발 임대주택의 경우 분양 및 준공, 소유권 이전등기가 다 끝나고 난 후 매각매입이 이뤄지기 때문에 하기 때문에 매입하는 임대사업자를 매입형이 아닌 건설형이라고 보는 건 억지인 부분이 있다”고 말했다.

▲재개발 임대주택 매각은 불가피… 임대사업자 요건 등 관련 법령 개선 시급

법제처와 국세청의 유권해석대로라면 재개발 임대주택은 현재 민간임대업자에게 매각할 수 없다는 결론이 나온다. 정부가 지난해 7·10 부동산대책을 통해 아파트에 대한 민간매입임대주택 제도를 폐지했기 때문이다.

하지만 재개발사업의 경우 조합이 임대주택을 매각하는 것이 불가피하기 때문에 관련 제도의 재정비가 시급하다는 지적이다. 

재개발 임대주택의 의무임대기간은 10년이다. 하지만 조합은 준공 이후 조합을 해산하고 청산을 해야 한다. 준공 이후 소유권 이전고시까지 완료된 재개발·재건축조합은 의무적으로 1년 내에 조합원 총회를 거쳐 해산을 의무화하는 도정법 개정안도 발의된 상태다.

때문에 10년이라는 장기간 임대사업자인 조합을 유지할 수 있는 상황이 되지 않는다. 조합이 임대주택을 매각할 수밖에 없다. 조합이 요청하는 경우 공공에 매각이 가능하지만, 지자체가 거부할 경우 민간임대업자에게 매각할 수 밖에 없다.

업계에서는 아파트 민간매입임대주택 제도가 폐지된 만큼, 재개발 임대주택을 조합이 매각하는 것을 허용하는 예외규정을 신설해야 한다는 입장이다. 또한 매입하는 임대사업자의 자격 요건을 건설임대사업자의 지위를 갖춘 자와 예외적으로 주택건설업자, 리츠, 부동산펀드, PFV, 근로자 등으로 한정할 필요가 있다는 지적이다.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에서 임대사업자의 요건을 건설형과 매입형으로 구분하고 있으나, 시행령에서는 임대사업자 등록요건을 별도로 구분하고 있지 않고 있어 이 부분에 대한 재정비가 필요하다는 설명이다. 

민간임대주택에 관한 특별법에서는 △민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 사업계획 승인을 받은 자 △민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 건축허가를 받은 자 등으로 건설임대사업자에 관한 등록 요건을 정하고 있다. 이외에도 주택건설업자, 리츠, 부동산펀드, PFV, 근로자 등에게 예외적으로 허용하고 있다. 

정비업계 관계자는 “조합으로 재개발임대주택을 인수 받는 임대사업자들은 국세청과 법제체 유권해석에 비춰볼 때 매입형임대사업자에 해당한다고 할 수 있고 이 경우 아파트를 임대하는 매입임대주택을 제외한다는 기준에 정면으로 대치된다”며 “재개발 임대주택 매각은 조합을 해산해야 되는 정비사업 특성상 불가피한 것으로 건설임대사업자의 지위를 갖춘 자 또는 예외로 정한 자가 재개발조합으로부터 건설임대주택을 양수 받는 것이 법령에서 정한 기준에도 부합하기 때문에 관련 제도의 재정비가 시급히 이뤄져야 한다”고 말했다.