[하우징헤럴드] 최근 서울시는 재개발·재건축사업을 적극적으로 지원해 사업기간을 단축시킬 수 있도록 하는 신속통합기획을 발표했다.
도시정비사업을 하고자 할 때 도시계획 결정부터 사업인가까지 전 과정을 서울시가 지원하겠다는 전략이다. 서울시는 후속조치로 행정절차와 관련된 제도의 개선을 본격적으로 추진하겠다는 것이다.
그런데 신속통합기획제도를 추진하는데 많은 난관이 예상된다. 왜냐하면 서울시의 부동산정책은 국가정책을 담당하고 있는 국토교통부의 협력과 주역주민의 협력이 필수적이기 때문이다.
따라서 서울시의 신속통합기획제도가 효율적으로 추진되기 위해서는 다음과 같은 문제를 해결할 필요가 있다.
첫째, 중앙정부와의 협력체계를 구축해야 한다. 정부는 2.4대책에 의한 도심공공주택 복합사업의 선도사업 후보지를 선정해 발표하는 등 공공주도형 사업에 역점을 두고 있다. 그런데 서울시는 기본적으로 민간재개발에 초점을 맞추고 있다.
그리고 재개발·재건축을 활성화하려면 기본적으로 통합심의제도 도입과 분양가상한제, 주택도시보증공사 고분양가심사제도, 재건축 초과이익환수제도 등의 규제를 풀어야 한다. 이러한 부동산정책들은 서울시의 권한으로 해결할 수 없다.
따라서 서울시는 정부의 공공주도형 사업에 협력하면서 민간주도형 사업을 추진하는데 필요한 제도의 개선을 이끌어내는 전략이 필요하다.
둘째, 도시정비사업을 할 때 주민의 동의를 쉽게 얻을 수 있는 방안을 제시하고 행정적으로 지원할 필요가 있다. 재개발사업의 성패는 주민의 동의를 얼마나 신속하게, 많이 받느냐에 따라 결정된다.
따라서 주민동의 업무에 대한 지원이 필수적이다. 신속통합기획은 주민의 동의절차가 간소화되어서 최초 입안제안 신청과 정비계획수립에 대한 동의절차만 요구하고 있다. 단, 최초 입안제안 신청 동의율은 10%에서 30%로 강화되었다. 결국 빠른 시간내에 30% 주민동의를 받아야 한다.
동의를 받기 위해서는 사업성이 양호하다는 조건이 필수적이다. 따라서 사업성 제고방안에 대한 인센티브가 필요하다. 민간재개발의 경우에도 용적률에 대한 인센티브를 부여할 필요가 있다.
단순히 용적률을 높이면 도시 난개발의 문제가 발생한다. 도시 전체적인 구조 측면에서나 주차장이나 녹지공간의 부족, 도로부족에 따른 교통난 등의 문제가 발생한다. 용적률을 높이게 되면 그만큼 건폐율을 줄여서 공원용지, 도로 등 SOC 시설을 확보하여야 쾌적한 도시환경을 조성할 수 있다. 이에 대한 조치도 함께 이루어져야 할 것이다.
셋째, 서울시의 행정부서, 의회, 실행기관 SH 등 유관기관들의 초당적 협력체계가 구축되어야 한다. 최근 서울의 집값은 이상과열 현상이 나타나고 있고, 서민들의 임대차시장도 급등하는 등 부동산시장의 불안은 이어지고 있다. 공급은 적기가 있다. 시간이 지나면 공급의 부작용만 가중될 수 있다.
부동산문제는 국민 모두의 문제이기 때문에 모든 당사자가 적극적으로 협력하여 해결하겠다는 사고의 전환이 필요하다.
넷째, 신속통합기획 추진을 위해서는 노후도 동수·연면적 67% 이상을 확보해야 하는데, 이에 대한 기준을 정량적이 아닌 정성적 평가도 고려해 볼 필요가 있다.
그동안 뉴타운지역 해제, 보존중심 도시재생사업 등으로 인하여 노후화된 지역에 신축건물들이 들어섰다. 결국 신축 빌라 등이 많이 건축되면서 노후도의 요건을 충족하지 못하는 지역이 많다. 지정요건을 갖추지는 못했지만 지역의 노후화로 도시정비가 절실한 지역이 있다. 이러한 지역을 구제할 수 있는 유연성이 필요하다.
이상과 같은 문제를 해결하면서 추진하면 민간재개발 활성화와 공급확대를 통한 부동시장의 안정이라는 부동산정책의 목표를 달성할 수 있을 것이다.
서진형 회장 / 대한부동산학회
