[하우징헤럴드=최진 기자] 오세훈 서울시장의 ‘신속통합기획(옛 공공기획)’에 따른 민간재개발이 흥행을 예고하고 있다. 지난달 29일 서울시가 신속통합기획 후보지 공모신청을 마감한 결과 서울 내 노후지역 102곳이 참여하면서 예상을 뛰어넘는 흥행을 기록했기 때문이다.
서울 25개 자치구 중 성북·은평·용산구가 11곳씩 공모에 참여했으며 마포 7곳, 종로 6곳 성동·강북·영등포에서 각각 5곳이 신속통합기획에 출사표를 던졌다. 신속통합기획의 흥행은 주거정비지수제 폐지 등 재개발 규제완화에 따른 신규·해제구역들 참여와 그동안 정부의 대책에서 배제됐던 도시재생지역들의 참여가 요인으로 분석된다.
각 자치구는 11월 한달간 자체적인 검토와 관계기관과의 협의를 거쳐 4곳 이내의 추천지역을 서울시에 추천하고 시는 12월 위원회를 열어 연내 최종 후보지 25곳을 발표할 계획이다.
▲도시재생 지역들의 출구전략…‘신속통합기획’에 총력
‘오세훈표 재개발정책’으로 불리는 신속통합기획은 서울시가 사업의 기획 단계부터 참여해 정비구역 지정까지 걸리는 소요기간을 단축시키고 각종 인허가 절차를 간소화하는 주택공급 활성화 정책이다. 시는 오는 2025년까지 재개발을 통해 약 13만호를 고급할 계획이다.
신속통합기획은 당초부터 노후지역들의 높은 참여율이 점쳐졌다. 재개발사업을 추진할 수 없었던 도시재생지역들까지 참여 기회가 확대됐기 때문이다. 그동안 정부는 주택공급 활성화를 위해 공공재개발 등의 카드를 꺼내들었지만, 도시재생지역들의 경우 ‘예산 중복투입의 불공평성’을 이유로 정책 초기부터 철저하게 대상에서 제외됐다.
하지만 신속통합기획은 도시재생지역들까지 공모에 참여할 수 있어, 도시재생지역의 유일한 재개발 수단으로 주목받았다. 도시재생·주거환경관리사업 지역들이 연합한‘도시재생 폐지연대’에 따르면 이번 신속통합기획에 참여한 도시재생·주거환경관리사업 지역들은 총 38곳이며 세부적으로는 △도시재생활성화 20곳 △관리형 주거환경개선 13곳 △골목길재생 5곳 등이다.
창신동과 함께 도시재생 1호 사업지로 선정된 종로구 숭인동은 주민동의율 51%를 달성해 신속통합기획 민간재개발 공모신청 1호 사업지로 공모에 참여했다. 토지등소유자가 300명 정도로 적었던 덕분이지만, 주민들의 재개발 의지가 꾸준하게 이어진 것도 신속한 공모참여의 원동력이 됐다. 토지등소유자만 3천명 규모인 창신동도 주민동의율 42.4%를 기록해 28일 공모에 참여했다.
강대선 도시재생 폐지연대 위원장은 “도시재생 지역들에게 이번 신속통합기획은 선택이 아닌 필수이기 때문에 절실한 참여가 이뤄질 수밖에 없다”라며 “그동안 도시재생지역 주민들은 의사도 묻지 않고 무분별하게 진행된‘도시재생 게이트’로 인해 주거환경의 기회가 철저하게 외면당해왔다”고 말했다.
▲재개발 규제완화책 본격 시행… 신규·해제지역들 잰걸음
도시재생과 더불어 신속통합기획 흥행을 이끈 곳들은 신규지역들이다. 업계에 따르면 신속통합기획 후보지 공모에 참여한 지역별 유형은 △신규지역 48곳 △도시재생지역 38곳 △해제구역 16곳이다.
신규지역의 참여 원동력은 그동안 재개발 구역지정을 가로막고 있던 주거정비지수제 폐지와 2종 일반주거지역 7층 규제 완화, 그리고 호수밀도 규정 개선 등으로 재개발 구역지정 요건이 충족된 곳들이 상당수였기 때문이다.
지난 2015년 도입돼 서울시 재개발 구역지정을 가로막아 온 주거정비지수제가 지난 9월 폐지됐고, 이어 다가구주택 호수밀도를 다세대주택과 동일하게 산정도록 하는‘도시 및 주거환경정비 조례안’이 같은 달 개정되면서 물리적 요건이 크게 완화된 것이다.
대표적으로 그동안 호수밀도에 발이 묶여있던 송파구 마천2·5구역의 경우 조례안 개정으로 호수밀도가 각각 53.62%, 55.32%에서 67%, 72%로 상승해 재개발이 가능해졌다.
‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 재개발 구역지정을 위해서는 필수요건인 노후도를 충족한 후 선택요건인 접도율(30% 이하)·호수밀도(60% 이상)·과소필지(50% 이상) 중 1가지가 구역지정에 부합해야 한다. 송파구에서 신속통합기획에 참여한 2곳의 사업지 모두 호수밀도 기준완화로 재개발 활로가 열린 것이다.
또 공공재개발 후보지 공모에서 탈락한 해제구역 다수도 신속통합기획에 다수 참여했다. 주민동의율 요건이 공공재개발의 10%보다 높은 30%가 필요하지만, 이미 공공재개발을 추진하면서 갖춰진 주민협의체가 사업방향을 전환하면서 신속한 동의율 확보에 속도를 낸 것이다.
특히, 구역지정까지 소요되는 기간을 대폭 완화하는 인센티브가 신축빌라들로 인해 노후도 하락이 우려되는 해제구역들에게 큰 메리트로 다가온 모양새다.
구로구의 한 재개발 추진준비위원장은 “구역해제 이후 신축빌라 난립이 가속화되고 있기 때문에 신속한 구역지정이 절실한 상황”이라며 “‘빠른 구역지정’과 토지등소유자들의 재산가치를 보다 높여줄 민간재개발이란 점에서 그동안 공공재개발을 추진해온 많은 해제구역들이 일순간 신속통합기획으로 노선을 바꾼 상황”이라고 말했다.
