[하우징헤럴드=최진 기자] 현 정부의 부동산정책 실패를 극복하기 위해 전문가들이 모여 해결책을 모색하는 세미나가 국회에서 열렸다. 부동산 투기억제를 통해 부동산가격 안정을 도모했던 현 정부의 정책노선과 달리, 전문가들은 부동산시장의 흐름과 현상을 통해 주택정책을 제안하고 이를 통해 부동산시장 안정화와 주거복지 실현이 가능하다고 조언했다.

도시 및 부동산 전문가들로 구성된 ‘공정주택포럼’은 지난 17일 오후 2시 국회의원회관 제2소회의실에서 이헌승 의원(국토교통위원회 위원장)과 함께 창립 기념 학술세미나를 개최했다. 공정주택포럼은 △서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수) △윤주선 홍익스마트도시 사회적협동조합 이사장(홍익대 교수) △한정탁 건설주택포럼 회장 △조인창 한국부동산산업학회 회장이 공동대표를 맡았다.

이날 학술세미나는 ‘공정한 주택정책을 위한 해법’을 주제로 3가지 세미나 발표와 패널토론으로 진행됐다. 세미나는 △송현담 박사(A&T 엔지니어링)의 ‘임대차 3법의 문제점 및 대안’ △이혁주 교수(서울과학기술대학교)의 ‘주택문제 해결, 고밀화가 답이다’ △김준환 교수(서울디지털대학교)의 ‘부동산 거래 활성화 방안’이 발표됐다.

▲임차인 편향적 규제에 임대차시장 불안… 피해는 결국 임차인에게

송현담 박사는 주거약자계층을 보호하고 사회적 형평성을 높이기 위한 임대차보호 3법이 오히려 취약계층의 부담을 가중시키는 역설적인 주택현상을 다뤘다. 그는 임대인과 임차인 모두 각자의 이익을 극대화하려는 긴장관계 속에서 경제활동을 전개하기 때문에 정부가 강제적으로 어느 한쪽의 권익만을 보장했을 경우 갈등이 심화된다고 지적했다.

실제로 계약갱신청구권제와 전월세상한제로 인해 전월세 시장은 매물 잠김과 갱신계약-신규계약 간 가격 격차로 동일한 아파트에서 전셋값이 수억원이 차이가 발생하는 왜곡현상이 나타났다. 또 전월세신고제 시행으로 상대적으로 안정적인 전세시장이 축소되고 월세 전환이 가속화 돼, 주거약자계층의 부담이 더욱 심화되는 상황이 발생했다.

송 박사는 임대인과 임차인의 사회적 불평등 해소와 주택을 대상으로 한 불로소득 근절에는 동의하면서도 임대인의 권리가 억압되고, 임차인의 권리만 보호되는 제도적 불균형은 사회적 갈등과 주택시장의 불균형을 초래한다고 꼬집었다. 또 임대인의 재산권과 주거의 자유가 임차인의 이익 확장 때문에 침해되고 제한될 경우 시장 참여자 간의 갈등으로 주택시장 질서가 무너지고 이것은 결국 실질적인 주거 여건에 불안정한 임차인에게 돌아간다고 진단했다.

그는 임대차계약이 사적인 자치영역에 해당하기 때문에 정부가 임대인‧임차인 중 어느 한쪽의 이익과 권리를 확대·보장해서 안 된다고 조언했다. 편향적 제도에 따라 다른 한쪽의 권익이 침해되고 시장이 불안해지면 결국 상대적 약자인 임차인에게 피해가 돌아가서 주거복지가 저해되는 악순환이 반복되기 때문이다. 법적 정의실현과 공정의 차원에서 임대차계약 관련 제도를 수정‧보완한다면 정책 신뢰도 상승과 이에 따른 시장안정화가 가능할 것으로 전망했다. 

그는 “임대인과 임차인 간의 계약이나 민법 및 부동산관련법을 수정‧보완하는 것은 사회적 합의와 주택시장의 공감대가 먼저 형성돼야 한다”라며 “내년에 출범하는 새 정부는 시장친화적인 주거정책 로드맵을 수립해 주거약자계층의 주거수준 향상과 주택시장 안정을 함께 모색해야 한다”고 당부했다.

▲정부 막연한 '투기원인론' 남탓… 근본 원인은 '공급 과부족'

정부는 부동산 투기세력이 집값 상승의 원인이라고 보고 있지만, 이혁주 교수는 정부의 용적률 등에 따른 밀도규제가 근본적인 집값 상승의 원인이라고 설명했다. 정부의 '투기원인론'에 대한 타당성을 부정하지는 않으면서도 주택공급이 과부족 상태에 접어들어 수요와 공급에 따른 서울 집값 폭등이 벌어진다는 것을 통계학과 현상분석을 통해 근거를 제시했다.

정부가 밀도규제로 도심의 과밀‧혼잡을 줄이고 경관과 환경적인 측면에서 사회적 순편익을 얻을 수는 있지만, 규제에 따른 사회적 순손실인 단위면적당 '규제준수비용'이 순편익을 넘어서기 때문에 근본적인 집값 상승이 발생한다는 분석이다.

정부의 예상대로 집값 상승의 원인이 투기세력이라고 한다면 정부 정책이후 집값은 안정화를 되찾아야 했지만, 실상 정부 대책이 발표될 때마다 집값이 상승하는 역설적인 상황이 벌어졌다. 특히, 현 정부의 집값 상승 속도가 이전 정부와 차이가 없다는 주장에 대해 ‘정책요인’을 제외한 실제 아파트 가격을 제시하며 현 정부의 정책실패가 집값 폭등의 원인이라고 꼬집었다.

이 교수는 용적률 증가에 따른 유주택‧무주택자의 평당 가격을 분석하며 주택공급 활성화와 같은 정책의 전환보다 정부의 밀도규제를 푸는 것이 집값 안정화에 큰 효과를 낼 것이라고 분석했다. 나아가 아파트값 40% 하락에 필요한 서울 아파트 단지 용적률 조정규모를 산술적으로 제시하면서 고밀화에 따른 주택보급 확산이 서울 내 자산 불평등 정도를 완화할 수 있다고 밝혔다.

▲규제로 막힌 수요‧공급 순환… 부동산시장 활성화 해법

김준환 교수는 현 정부의 부동산 정책 수단과 이에 대한 주택시장 추이를 통해 규제 중심의 정책 문제점을 짚었다. 정부는 분양가 상한제를 통한 가격 제한, 양도소득세‧공시가격 현실화‧대출 규제 등 여러 방면에서 투기수요를 차단하려는 노력을 기울였지만, 주택시장은 규제가 나올 때마다 오히려 큰 폭으로 요동치는 불안한 변동률을 기록했다.

특히, 경기도 67개 표준지 아파트 가격 변동 현황을 제시하며 현 정부에 이르러 주택가격 상승치가 가장 가파르게 상승했음을 지적했다. 또 주택가격을 낮추기 위해 실시한 분양가 상한제는 신규 주택의 공급을 감소시키는 부작용을 초래했고, 과도한 양도차익을 방지하기 위해 내놓은 양도소득세 규제는 거래를 통한 재고주택의 공급을 막는 원인이 됐다고 설명했다.

재개발·재건축 정비사업을 통한 신축공급과 다주택자가 거래를 통해 공급하는 물량이 각종 규제로 인해 모두 감소하면서 수요를 따르지 못하는 공급 불균형이 주택가격 폭등으로 이어졌다는 분석이다.

김 교수는 시장운영의 안정성과 신뢰성, 그리고 각종 규제에 대한 완화가 현 정부의 해결과제로 남은 주택가격 안정화에 도움이 될 것이라고 조언했다. 또 세제관련 규제를 현실화하고 완화해 부동산시장에 대한 불안요소를 낮추고 정책 신뢰성을 회복해야 한다는 점도 명시했다.

부동산시장 안정화에 대한 제언으로는 수요와 공급의 두가지 측면을 제시했다. 공급 측면에서 양도소득세를 완화하고 증여세를 강화해 다주택자의 재고주택을 공급할 수 있도록 해야 하고, 재개발‧재건축 정비사업에 대한 규제를 풀고 인센티브를 강화해 원활한 신규 주택공급이 활성화해야 한다고 했다. 또 수요 측면에서는 무주택자에 대한 금융규제 및 지역에 따른 규제 차별화 등도 폐지해야 하고 주택담보대출 및 1주택 취득세 완화가 필요하다고 제안했다.

서진형 교수는 "규제 중심의 부동산 정책이 시장 중심의 정책으로 전환돼야 주택시장 안정화와 이에 따른 주거복지가 가능해질 것"이라며 "공정한 주택정책 해법을 모색하기 위해 개최한 이번 세미나가 향후 대한민국의 주거복지 향상에 기여할 수 있도록 학술적인 노력을 앞으로도 지속해 나갈 예정이다"고 말했다.