안전진단 완화·재초환 유예… “민간재건축 규제 풀어달라”
안전진단 완화·재초환 유예… “민간재건축 규제 풀어달라”
서울 구청장까지 가세한 규제완화 목소리
송파·양천·노원구 등 안전진단 이의제기
  • 문상연 기자
  • 승인 2021.12.03 10:58
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1+1분양 중과세 폐지ㆍ분양가상한제 없애야

기준강화 후 5곳 통과…재건축 첫 관문 막아

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 민간 재건축사업에 대한 규제완화 목소리가 고조되고 있다. 정부의 강력한 규제들로 인해 재건축사업 추진 자체가 불가능하게 된 상황이 오랫동안 지속되자 노후아파트 주민들의 불만이 터져 나오고 있다.

심지어 여당 소속 구청장들까지 대거 규제완화를 촉구하면서 단체로 정부에 ‘반기’를 드는 매우 이례적인 상황까지 벌어지고 있다. 업계에서 완화가 시급하다고 지적하고 있는 규제는 △재건축 안전진단 기준 완화 △재건축 초과이익환수제 유예 △1+1분양 중과세 폐지 △분양가 상한제 폐지 등이다. 

▲기준강화 이후 안전진단 통과단지 단 5곳… 6·17대책 이후엔 단 한곳 불과

강동구청 등 여당 소속 구청장까지 나서 안전진단에 이의를 제기하는 등 재건축사업 첫 관문을 틀어막고 있는 재건축 안전진단 기준에 대한 불만이 고조되고 있다.

지난달 13일 김수영 양천구청장과 오승록 노원구청장, 박성수 송파구청장은 중구 국토발전전시관에서 노형욱 국토부장관을 만나 재건축 안전진단 규제를 완화해 달라고 요청했다. 구청장들은 안전진단 평가 4개 항목 중 △구조안전성 △건축마감 및 설비 노후도 △주거환경 비중을 모두 30%로 동일하게 재조정해 달라고 요구했다.

지자체들이 현행 안전진단 기준에 직접 이의를 제기하고 나선 이유는 자치구에 재건축사업을 앞둔 단지들이 많은데다가 대다수의 단지들이 재건축 안전진단 기준에서 재건축 불가 판정을 받으며 사업추진이 좌절되고 있기 때문이다. 

문재인 정부는 2018년 재건축 안전진단 평가 항목별 가중치를 조정해 안전진단 통과 기준을 바짝 조였다. 구조안전성 항목 가중치를 종전 20%에서 50%로 대폭 증가시키고, 주거환경 항목을 종전 40%에서 15%로 낮췄다. 365일 반복되는 일상생활에 고통이 따르더라도‘구조안전성’에 문제가 없는 아파트는 안전진단 절차를 통과하지 못하도록 만들어 놓은 것이다. 

업계에 따르면 재건축 안전진단 기준이 강화된 2018년부터 올해 9월까지 안전진단을 통과한 단지는 고작 5개에 불과했다. 기준 강화 전 지난 3년간 서울에서 안전진단을 통과한 단지가 56개에 달한 것과 비교하면 대조적이다.

현재까지 안전진단 절차를 통과한 단지는 △서초구 방배삼호 △마포구 성산시영 △양천구 목동6단지 △여의도 목화아파트 △도봉구 삼환도봉아파트 등 5개 단지다. 특히 작년 6·17대책 이후에 2차 안전진단을 통과한 단지는 도봉구 삼환도봉아파트가 유일하다. 

정부는 지난해 6·17부동산대책을 통해 재건축 안전진단이 집값 상승에 영향을 미치고 각종 형평성·적정성 논란이 지속된다며 안전진단 관리주체를 격상하는 대책을 내놓았다. 

당시 2차 안전진단을 통과하는 단지가 나오기 시작하고, 목동신시가지아파트와 상계주공아파트 등 노후아파트단지에서 1차 안전진단을 대거 통과하면서 재건축사업에 대한 기대감이 높아지자 안전진단 기준을 더욱 강화한 것이다. 이로 인해 1차 안전진단에서 D등급을 받은 대부분의 노후 단지들은 2차 정밀 안전진단에서 재건축 불허 판정을 받았다. 

대표적인 단지가 목동신시가지아파트9단지와 고덕주공9단지아파트다. 목동신시가지아파트 9단지는 1차 안전진단에서 53.32점을 받았지만, 지난해 9월 한국건설기술연구원이 진행한 2차 적정성 평가에서 5점 이상 오른 58.55점으로 ‘유지보수’ 즉 재건축 불가 판정을 받았다. 

고덕주공9단지는 1985년 지어져 재건축 연한인 30년을 넘긴 1천320가구 규모의 대단지 아파트이다. 지난해 하반기 재건축 1차 정밀안전진단 결과 51.29점을 받아 ‘조건부 재건축(D등급)’ 판정을 받았다. 하지만 올해 6월에 국토안전관리원이 진행한 2차 적정성 평가에서 무려 10점 넘게 오른 62.70점을 받아 최종 ‘유지보수(C등급)’로 결정됐다.

박성수 송파구청장은 “부동산 시장의 안정화를 위해서는 규제 강화가 아닌, 주택공급 확대가 시급하다”며 “안전진단 기준 등 규제 강화로 재건축사업 추진이 어렵고, 주민들의 주거환경이 위협받고 있어 현행 기준에 대한 개선이 필요하다”고 말했다.

▲전국재건축조합연대 본격 활동… 재건축초과이익환수, 1+1분양 중과세 등 완화 요구

지난 9월 출범한 전국재건축정비사업조합연대가 최근 재건축 규제 완화를 요구하면서 본격 활동에 나섰다. 조합연대는 지난 21일 여의도 소재 야당 대통령 예비후보 사무실을 찾아 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률 유예 및 폐지를 위한 청원서’를 전달했다. 조합연대는 과천주공4단지를 비롯해 방배삼익아파트, 서초진흥아파트, 대전 용문동1·2·3, 부산 우동1, 안양 진흥아파트, 수원 영통2, 안산주공5단지2 등 전국의 재건축조합 60여 곳이 참여하고 있다. 

연대는 재건축 초과이익환수제의 유예 및 폐지를 촉구했다. 연대측이 제출한 청원서에 따르면 현행 재건축 초과이익환수제에 대해 △평등 원칙 위배 △미실현 이익에 따른 계산방법의 오류 △이중과세 △부담금 산정 기준의 부적절함 △세법 등과의 형평성 배제 등의 문제를 지적했다. 또 제도로 인한 주택공급량 축소가 주택가격 폭등의 원인이 됐으며, 주택시장을 빈익빈 부익부 상황으로 몰아가고 있다는 주장이다.

김기원 대표(과천주공4단지 조합장)는 “재건축이익환수법은 2006년 제정 이래 3차례 유예 후 다시 시행에 들어갔다”며 “법령이 현재의 재건축 상황이나 부동산 시장에 맞지 않는 만큼 당장 5년 시행유예를 하고 원점에서 재검토에 들어가 재초환 제도의 정당성을 다시 검토해야 한다”고 말했다. 

이와 함께 연대는 분양가상한제, 1+1주택공급에 대한 중과세도 폐지할 것을 요구했다.

김 대표는 “분양가 상한제는 일반분양자가 당첨되면 로또에 버금가는 이익을 얻는 반면 조합원들은 오히려 손해를 봐야 하는 제도인 만큼 폐지해야 한다”며 “조합원의 재산권 보호와 주택공급량 확대를 위해 도입된‘1+1 분양제도’가 다주택자에 대한 중과세에 막혀 재건축사업을 가로막고 있다”고 말했다.



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