[하우징헤럴드=문상연 기자] 남보다 한발 앞선 신탁방식 정비사업을 추진한 코람코자산신탁이 신탁방식 정비사업의 맏형으로써 입지를 다져왔다. 특히 올들어 정비사업본부장으로 정비사업 전문가인 장순서 팀장을 파격적으로 선임해 비상을 위한 날개짓을 하고 있다.
장순서 본부장은 “정비사업은 첫째도 신의, 둘째도 신의, 셋째도 신의가 가장 중요한 사업이라고 생각하며, 코람코자산신탁은 믿고 의지할 수 있는 파트너라는 입지를 굳히겠다”고 밝혔다.
▲코람코자산신탁과 정비사업본부에 대해 소개해 달라
=코람코자산신탁은 2001년 리츠 자산관리회사로 출범해, 2006년 부동산 신탁업, 2010년 자산운용업으로 업역을 확장해 온 종합부동산금융회사이다. 2021년 기준으로 코람코의 운용·수탁자산 규모는 리츠 약 12조1천억원, 신탁 약 6조9천억원, 펀드(자산운용) 약 10조1천억원에 달한다.
정비사업본부는 정비사업1팀과 정비사업2팀으로 조직되어 있으며, 2022년에는 3팀을 신설할 예정이다. 다년간 정비사업의 수주와 관리를 담당했던 우수한 직원들로 구성되어 있으며, 가장 큰 특징은 세대교체가 이루어진 젊은층을 위주로 구성되어 있다는 것이다.
우리는 재개발·재건축사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 만을 담당하며 일반 개발사업은 영위하지 않음으로써 정비사업 전문성을 강화하고 있다. 이로 인해 현재 관리 중인 현장에서는 문제 발생없이 분양, 착공, 준공 등의 업무가 순조롭게 수행되고 있다.
▲정비사업에서 신탁방식 참여 유형과 필요한 이유, 장점은 무엇인가
=신탁방식으로 정비사업을 진행하는 경우는 사업시행자 방식과 사업대행자 방식으로 참여가 가능하다. 사업시행자 방식은 조합설립 전에 신탁사가 인허가 상의 사업주체로써 참여하는 방식이고, 사업대행자 방식은 조합설립 후에 신탁사가 인허가 상의 사업주체는 아니지만 조합의 업무를 인계받아 사업을 대행하는 구조이다. 정비사업전문업체의 업무지원 성향과는 업무 목적이 다르다.
신탁방식이 토지등소유자 또는 조합원에게 필요한 이유는 첫째, 초기 사업참여가 가능함으로 신탁자금으로 사업비를 조달할 수 있다는 것. 둘째, 다년간의 정비사업 경험을 토대로한 전문가의 조언을 가장 정확하게 논의할 수 있다는 것. 셋째, 신탁사만이 정비사업에 필요한 모든 자금을 책임지며, 개별 현장마다 청산시까지 토지등소유자 또는 조합원들과 함께 한다는 것이다.
신탁사와 정비사업을 진행하는 경우 투명한 사업진행을 믿을 수 있고, 정확하고 세심한 일처리를 통해 시행착오를 줄일 수 있게 되어 사업이 신속하고 경제적이며 효율적으로 진행될 수 있다.
▲신탁방식에 대한 부정적인 인식이 여전히 존재하고 있다. 신탁방식 도입을 고민하는 토지등소유자 및 조합원들에게 한 말씀 전한다면
=일부신탁회사의 유연치 못한 대응방식이나, 협업 마인드 부족, 자금조달의 한계성이 표면화되어 가고 있어 건전한 타 신탁회사에도 악영향을 끼치고 있다.
신탁보수가 추가로 발생되어 토지등소유자에게 추가 부담되는 부분이 아닌가 라는 의문과 신탁회사의 역할이 정비업체나 PM사와의 용역업무와 겹치는 것이 아닌가 하는 잘못된 인식으로 경쟁업체의 공격을 받는 상황이기도 하다.
명확히 말씀드리자면 신탁보수는 자금조달의 책임과 해당 사업장의 성공적인 사업완수에 필요한 것이며, 적절한 도급공사비, 용역비용의 타당성을 고려한 사업수지 작성으로 오히려 토지등소유자 또는 조합원의 이익을 극대화시키는 방안이다.
아울러 신탁회사는 사업주체 또는 조합을 대신한 사업대행의 업무를 인허가청의 고시로 승인받아 이슈 발생시 1차적인 책임을 지는 구조이이다. 하지만 정비업체나 PM의 용역은 지원 형태로 계약이 이루어져 법적인 책임을 지지 않는다.
토지등소유자 또는 조합원간의 분쟁을 없애고, 경험이 많은 신탁회사와는 협업을 통해 정비사업에서 발생 가능한 법적 문제나 구조적인 문제를 해결할 수 있으며, 용역업체의 대여금 사용보다는 사업주체의 기능을 가지는 신탁회사의 자금으로 사업비를 조달함으로써 안정적인 자금조달과 사업추진이 가능하다.
