미아4·온천4·부평4구역
조합요구 100% 받아들여
분양가 상승효과 ‘톡톡’

대전 용문1·2·3구역
부산 양정1구역 재개발
분양가 낮아져 반발

[하우징헤럴드=문상연 기자] 지난 9월 개편된 주택도시보증공사의 고분양가 심사기준의 실제 사례들이 나오면서 개선효과에 대한 반응이 엇갈리고 있다. 일부 현장에서는 조합이 원하는 분양가를 수용하면서 만족할만한 개선 효과를 나타내고 있지만, 일각에서는 오히려 개편 전보다 분양가가 더욱 낮게 책정되면서 오락가락하는 기준에 대한 불만을 터뜨리고 있다. 

▲HUG 고분양가 심사기준 개선… 비교 사업장 유사한 단지로 변경

HUG가 지난해 2월에 이어 지난 9월 또 한 번 고분양가 심사기준을 개선했다. 그동안 일부 지역에서 과도하게 낮은 분양가 산출로 논란이 지속되자 합리적인 분양가 산정을 위한 기준 개선에 나선 것이다. 이를 위해 HUG는 인근 시세 산정기준과 비교사업장 선정기준을 일부 개선하고, 지역 분양가 수준을 합리적으로 반영하는 내용의 고분양가 심사제도 개선안을 마련했다. 나아가 고분양가 심사기준에 대한 공개범위도 확대키로 했다.

먼저 인근 시세를 산정하는 절차를 개선했다. 단지 규모 및 브랜드가 유사한 인근 사업장 시세를 반영해 세부 심사 기준을 공개하는 것이 핵심이다. 기존에는 인근 준공 20년 이내 100가구 이상의 단지를 기준으로 평균 시세를 적용했다. 

하지만 이제는 유사 사업장만을 대상으로 시세를 산출한다. 구체적으로 인근사업장을 선정할 경우 준공 20년 이내이면서 고분양가 심사 평점표를 적용해 사업안정성과 단지특성의 합이 20점 이내인 단지가 대상이 된다. 사업안정성은 신용평가 등급과 시공능력 평가순위를, 단지특성은 단지규모와 건폐율을 각각 평가하게 된다.

또 인근사업장이 보증신청사업장으로부터 반경 500m 이내에 2개 이하인 경우에는 최대 1㎞까지 범위를 확장해 사업장을 선정한다. 주택노후도에 따른 주택 매매가격도 건축연령에 따라 100~150.64%까지 보정률을 적용한다.

비교사업장을 선정하는 방식도 개선했다. 기존에는 동일 행정구역 내 고분양가 심사 평점이 30점 이내인 분양 중이거나 준공 10년 이내 사업장이 기준이었다. 개선안에서는 분양보증을 발급받은 비교대상사업장 중에서 보증신청사업장과 평가점수가 가장 적은 사업장으로 선정한다.

▲기준 개편 이후 다수의 현장에서 분양가 상승 효과 톡톡… 분양일정 박차

고분양가 심사기준 개편 이후 분양보증을 받은 현장들에서 조합들이 원하는 액수의 분양가가 책정되자 그동안 연기했던 조합들이 분양일정을 서두르고 있다. 

대표적인 현장이 서울 강북구 미아3구역 재개발사업이다. 당초 조합은 지난해 9월 일반분양에 나설 계획이었으나, HUG와 일반분양가 책정을 두고 이견을 보여 일정이 멈춘 상태였다. 당시 조합이 책정한 일반분양가는 3.3㎡당 2천932만2천200원이었다.

반면 당시 HUG가 통보한 분양가는 2천380만원 선이었다. 하지만 이번 고분양가 심사기준 개편 이후 HUG가 조합에서 제시한 분양가 2천932만2천200원을 그대로 수용하면서 연내 일반 분양에 나설 계획이다. 

이밖에도 HUG와 분양가를 두고 갈등을 빚어온 여러 현장들이 이번 개편안으로 사업에 탄력을 받을 전망이다. 

실제로 부산 온천4구역 재개발사업은 지난해 초 HUG로부터 3.3㎡당 1천628만원의 분양가를 통보받아 이를 수용할 수 없다며 분양 일정을 연기해왔다. 심사제도 개편 이후 331만원이 오른 1천959만원으로 바뀌면서 일정을 서두르고 있다. 부산 최고가였던 연제구 거제2구역(3.3㎡당 1천810만원)보다 149만원이나 높은 금액이다. 

HUG 분양가 심사 결과 3.3㎡당 1천500만원대의 분양가를 통보받아 분양 연기 결정을 내렸던 인천 부평4구역도 역시 심사기준 개편 후 300만원 이상 높은 조합원 요청가(1천925만원)가 그대로 받아들여졌다.

정비업계 관계자는 “조합이 요구한 분양가가 과한 금액이 아니라, 주변에 분양했던 단지 중 가장 비슷한 사례와 비교하면서 합리적인 가격을 제안했지만, 기존 심사기준이 단순 거리만 가지고 비교 대상을 정하다보니 상식 밖의 낮은 금액을 책정해 왔던 것”이라며 “이번 개편으로 그동안 막혀있던 분양일정들이 풀리면서 공급에도 상당한 효과를 주게 될 것”이라고 말했다.

▲개편 후 오히려 분양가 하락도… HUG “반드시 분양가 높아지는 것 아냐”

심사기준 개편 이후 오히려 분양가가 하락해 이번 HUG의 고분양가 심사기준 개편에 대한 엇갈린 반응도 나온다.

대전 서구 용문 1·2·3구역 재건축조합은 최근 HUG로부터 3.3㎡당 1천677만원의 분양가를 통보받았다. 조합은 고분양가 심사제도 개편 이전인 지난해 9월 분양가 심사를 추진하며 분양가 상한액을 3.3㎡당 1천900만원대로 신청했다. 당시 HUG와 조합은 1천750만원 수준에서 분양 보증을 논의한 것으로 알려졌다.

이에 심사기준 개편 이후 조합이 3.3㎡당 1천750만원으로  분양보증을 신청했지만 오히려 낮은 금액을 통보받은 것이다. 이에 조합은 크게 반발해 재심사를 요청할 계획이다. 

조합 관계자는 “새 분양가 심사 준에 따라 비교대상 단지가 늘면서 오히려 불리하게 적용됐다”며 “오는 7월 이후에는 일부 단지들이 비교대상에서 제외되는 등의 변수가 있기 때문에 이를 고려해 재심사 신청 여부를 검토 중”이라고 말했다.

최근 부산 양정1구역 재개발조합은 지난달 6일 HUG로부터 3.3㎡당 1천581만원의 분양가를 통보받으며 반발을 하고 있다. 조합측이 신청한 분양가는 2천만원선이다. 이에 조합은 재심의를 요청할 계획이다.

조합 관계자는 “심사기준이 개편되면서 비교대상이 인근의 양정2구역이 아닌 분양가가 낮았던 다른 단지로 됐기 때문이라고 본다”며 “최근 온천4구역도 재심의를 통해 평당 1천900만원 선의 분양가를 받았던 것을 감안한다면 양정1구역 역시 최소 1천800만원 이상 분양가를 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 

HUG 관계자는 “달라진 기준에 따라 반드시 분양가가 높아지는 것은 아니다"며 "비교대상이 기존과 달라지면서 단지의 특성에 따라 합리적인 분양가를 책정하고 있다”고 말했다.