2021 정비사업 10대뉴스
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공공재개발 확대·조합원 지위양도 논란… 전자투표 시대 개막
  • 최진 기자
  • 승인 2022.01.06 10:57
  • 댓글 0
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서울 재개발 6대 규제완화로 정비사업 정상화
재건축 2년 실거주 백지화… ‘1+1’ 종부세 폭탄

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 재개발·재건축 정비사업이 모처럼 기지개를 켜고 있다. 공공재개발과 신속통합기획이라는 주택공급 쌍두마차가 가동되면서 주택공급 활성화와 정비사업 정상화에 청신호가 켜졌기 때문이다. 또 재건축 조합원 실거주 규제가 철회되면서 과도한 규제들에 대한 수위조절을 기대하게 됐다.

반면, 과도한 규제가 수면으로 드러나는 한해이기도 했다. 재건축 초과이익 부담금이 현실화되면서 소득이 없는 조합원들의 원성과 한숨이 커진 한 해였다. 또 다주택자를 투기세력으로 간주한 징벌적인 금융규제가 1+1 분양 조합원에게 향해 구제대책이 요구됐다. 환호와 원성이 뒤섞인 2021년 재개발·재건축 정비사업 시장의 핫 이슈를 되짚었다.

1. 공공재개발 후보지 24곳 발표… 공공 주택공급 본격화

정부가 수도권 주택공급 활성화를 위해 선보인 공공재개발 후보지 24곳을 확정됐다. 정부는 지난 1월 정비계획이 마련된 기존 재개발구역 후보지 12곳 중 역세권 지역을 중심으로 흑석2·봉천13구역 등 8곳을 1차 후보지로 발표했다. 이어 3월에는 정비계획을 새롭게 마련해야 할 신규·해제구역 중 성북1·장위9구역 등 16곳을 2차 후보지로 발표했다.

2. 서울 재개발 6대 규제완화… 정비 사업 정상화 시동

보궐선거에서 당선된 오세훈 서울시장이 서울 주택공급 확대를 위한 첫 발을 내딛었다. 5월 발표된‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’은 구역지정의 걸림돌이던 주거정비지수제를 폐지하고 구역지정 기간을 단축하는 내용이 담겼다.

세부적으로는 △주거정비지수제 폐지 △공공기획 도입 △제2종 7층 일반주거지역 규제 완화 △주민동의율 절차 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △매년 재개발구역 지정 공모 통한 구역 발굴 등이다. 

3. 조합원 지위양도 ‘조기화’ 논란… 재개발사업 혼란 불가피

서울시가 6월 재개발·재건축 투기수요를 차단하겠다며 조합원 지위양도 제한을 앞당기는 규제대책을 내놨다. 투기과열지구 내 조합원의 지위를 양도할 수 없는 제한을 재개발의 경우 관리처분계획인가 → 정비구역지정 이후로, 재건축의 경우 조합설립인가 → 안전진단 통과 이후로 그 시기를 앞당긴다는 것이다.

이 개정안은 현재 법안에 대한 이견이 좁혀지지 않으면서 국회 계류 중이다. 유경준 국민의힘 의원은 지난 11월 조합원 지위양도 금지법에 대한 수정·보완을 위한 논의에 착수했다. 

법리적으로 조합원의 지위는 사업이익뿐 아니라 손해까지도 모두 부담하기 때문에 강제적으로 그 지위를 앞당길 경우 재산권 침해가 발생한다는 주장이 팽팽히 맞서는 모양새다.

4. 재개발·재건축도 전자투표시대 개막… 직접출석 인정돼

공동주택 리모델링에 이어 재건축·재개발 정비사업 총회에서도 전자투표가 가능해졌다. 지난 7월 24일 국회는 본회의를 개최해 이 같은 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 통과시켰다.

새 법은 재난 발생 등으로 조합원이 직접 출석을 통해 의결권을 행사하기 어려운 경우 전자투표로 의결권 행사를 하더라도 이를 합법적인 의결로 인정한다는 것이다. 법은 지난 11월 11일 이후 총회소집 공고부터 적용됐다.

5. ‘재건축 2년 실거주’ 백지화… 정부 첫 규제 철회

국회 국토교통위원회는 지난 7월 국토법안소위를 열고 조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 도시정비법 개정안 중 재건축 조합원에게 실거주 의무를 부여하는 내용을 빼기로 결정했다. 현 정부에서 발표한 부동산 규제가 철회된 것은 이번이 처음이다.

‘재건축 조합원 실거주 규제’는 투기과열지구 내 재건축 조합원이 분양권을 얻으려면 해당 아파트에 2년 이상 실거주해야 하는 것이다.

하지만 실거주 규제발표 이후 전월세 계약갱신청구권제가 시행되면서 조합설립이 요원한 재건축 단지 곳곳에서는 조합원들이 이사 행렬이 이어졌다. 

또 하루아침에 거리로 내몰린 세입자들로 인해 전세물량 부족해지는 혼란이 야기됐다. 결국, 실거주 규제가 철회되면서 개포동·압구정동 등 강남 초기 재건축단지들의 조합설립만을 도와준 모양새가 됐다.

6. 일방통행 공공주도 주택공급 정책 ‘삐걱’… 신뢰도·실효성 도마위

공공이 주도하는 주택공급 정책이 내우외환을 겪고 있다. 내부에선 유인책으로 제시한 인센티브 실효성의 문제가, 외부에서는 공공불신과 임대주택 거부감에 따른 주민반발이 확산됐다. 우선, 공공재건축 최대 현장이던 관악 미성아파트는 정밀설계 검토과정에서 학교 일조권 문제로 용적률 인센티브가 무산, 후보지 철회를 선언했다.

기대를 모았던 공공재개발도 사업이 추진될수록 주민반발도 거세지면서 난관에 봉착했다. 후보지 주민들은 공공재개발 철폐연대를 조직하고 공동 대응에 나서겠다고 밝혔다. 

아울러 직주근접성이 우수한 역세권·저층 주거지를 고밀 개발하겠다는 도심 공공주택 복합사업도 후보지들이 잇따라 사업 포기를 결정하면서 주택공급 실효성 논란이 제기되는 상황이다.

7. 재건축 초과이익환수 현실화… 제도철폐 위한 집단대응도

재건축부담금 예정액을 최초로 통보받은 단지들이 입주를 앞두면서 재건축부담금의 공포가 현실로 다가왔다. 

지난 2018년 재건축 초과이익 환수제 부활 이후 같은 해 7월 재건축 부담금 예정액으로 5억6천만원(1인당 770만원)을 통보받은 은평구 구산동 연희빌라가 지난 6월 입주를, 처음으로 재건축부담금 108억5천500만원(1인당 1억3천569만원)을 통보받은 서초구 반포현대가 지난 8월 입주를 시작하면서 재건축부담금 현실화를 알렸다.

하지만 지난 2년간 서울 집값이 큰 폭으로 널뛰었고 공시가격도 동반상승함에 따라 향후 재건축단지들의 실제 부담금 규모가 더 커질 것으로 내다보고 있다. 이에 재건축단지들은 지난 9월 ‘전국재건축정비사업조합연대’를 꾸리고 집단대응을 예고했다.  

8. 베일 벗은 신속통합기획, 서울시 재개발·재건축 대흥행

공공기획에서 이름을 바꾼 ‘신속통합기획’이 9월 23일부터 민간재개발 후보지 공모에 돌입했다. 시는 도시정비법에 따른 평가기준을 세우고 구역별 상황에 따라 점수를 가·감하는 방식의 정량적 평가를 통해 자치구별 최대 4곳, 총 25곳을 매년 선정하겠다고 밝혔다. 

처음으로 진행되는 공모제 형식의 후보지 신청에는 서울권역 102곳이 참여하며 정책 흥행에 성공했다. 그동안 주택정책에서 배제됐던 도시재생 지역들은 모처럼 찾아온 개발기회를 살리기 위해 적극적으로 동의서 징구에 나섰다. 

더불어 정비계획을 수립하거나 변경해야 하는 여의도·강남의 대규모 간판 재건축단지 9곳도 신속통합기획에 참여하면서 서울시 정비사업 활성화가 예고됐다.

9. 1+1 조합원들 신음, 종부세 폭탄 떠안고 이주비 대출도 막혀

정비사업 1+1 분양 제도에 대한 전반적인 규제 완화 목소리가 날이 갈수록 높아지고 있다. 소형임대주택 확보와 조합원 재산보호 차원에서 도입된 1+1 분양제도가 다주택자를 겨냥한 정부의 징벌적인 부동산 금융규제의 직격탄을 맞고 애물단지로 전락했기 때문이다.

1+1 분양제도는 대형면적 주택을 보유한 조합원이 정비사업을 거쳐 중소형 아파트 두 채를 받는 것이다. 이중 소형주택은 현행법상 투기방지 등을 위해 3년간 전매제한이 걸린다. 하지만 다주택자에 대한 종부세 폭탄이 예고되면서 소형주택을 팔고 싶어도 팔 수 없는 1+1 분양신청자들의 원성이 커지고 있다. 또 1+1 분양신청자들에 대한 이주비 대출이 막히면서 이주개시에 나선 사업장 곳곳에서 이주절차가 지연되고 있다.

10. 시공자 불법수주 행위에 사법부 판단 오락가락

법원이 건설사들의 불법 수주행위를 알고도 길을 터주는 판결을 내놓아 논란이 됐다. 서울중앙지방법원은 지난 9월 건설사가 시공권 획득을 위해 조합원들에게 금품을 살포한 사실에 대해‘총회 결의에 영향을 끼쳤다고 보기 힘들다’라며 총회결의 무효확인 청구를 기각했다.

이어 서울고등법원은 지난 10월 시공자가 조합에게 특화설계를 제안하고 이후 이를 근거로 공사비 인상을 요구한 사안에 대해 ‘인과관계’식으로 판결을 내렸다. 조합원들이 특화설계를 제한받을 때 암묵적으로 공사비 인상을 인지했다고 본 것이다.

업계에서는 그동안 정부와 국회가 투명한 클린수주 문화를 정착시키기 위해 다년간 쌓아올린 공든 탑을 사법부가 순식간에 무너트린 것으로 평가하고 있다.


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