Q.재건축 조합원이 지급받은 청산금이 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 대상이 되나?
A.재건축 조합원이 종전주택을 조합에 제공하고 신규주택을 분양 받을 때 종전주택 평가액인 권리가액이 분양신청금액보다 클 때에 청산금을 현금으로 받는다.
조세특레제한법 제77조의 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 대상이 되는지를 살펴보면 먼저 감면 요건 중 감면대상 소득은 ①‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득,
②도시정비법에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외)의 토지 등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득,
③‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득에서 발생한 것으로 청산금 수령금액은 상기 ②호에 해당하여 조합에 종전주택의 일부를 양도한 것으로, 1세대 1주택 비과세를 제외하고 양도소득세 신고대상으로 감면요건은 사업인정고시일(사업시행계획 고시일)로부터 소급하여 2년 이전에 취득하고 정비기반시설을 수반한 정비구역이면 현금 청산금에 대하여 양도소득세의 10%를 감면 받을 수 있다.
여기에서 정비기반시설(공원 도로 등) 수반 여부는 관리처분계획인가서를 보면 알 수 있으며 대부분의 재건축조합은 정비기반시설을 수반하고 있어 양도소득세 감면에 해당된다.
Q. 청산금 수령시 양도시점에 다주택인 경우 중과세 해당 여부는?
A. 청산금의 양도시점은 이전고시일의 다음날로 양도시점에 다주택인 경우 중과되고 장기보유특별공제를 적용하지 않았으나, 2021년 세법이 개정되어 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제5호에 조세특례제한법 제77조에 따라 감면되는 주택이 추가되어 상기 지급받은 청산금이 공익사업용 토지 등에 대한 감면 대상이면 다주택 중과에서 배제되고, 1세대 1주택에 해당되지 않기 때문에 최대 30% 공제율로 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
