재건축 498만7천원, 재개발 466만원… 32만원 차이
절반이 수의계약… 서울은 9.4% 오른 578만5천원

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 2021년 재개발·재건축 등 정비사업을 수주한 시공자들의 평균 공사비는 3.3㎡당 518만7천원으로 지난 2020년 대비 38만4천원 가량 상승한 것으로 나타났다.

(사)주거환경연구원은 최근 지난해 시공자 선정에 나섰던 전국 재개발·재건축 사업장 47곳(조합방식 26곳, 신탁방식 2곳, 소규모주택 19곳)과 리모델링 사업장 9곳을 대상으로 공사비 현황을 분석해 발표했다.

조사방법은 전국 재개발·재건축조합들이 시공자를 선정할 당시 배포했던 총회 자료집과 하우징헤럴드 등 온라인 미디어에 공개된 시공자 선정 기사에 게재된 3.3㎡당 공사비를 기초로 했다. 총 공사비만 공개된 재개발·재건축 사업장의 경우 총 공사비에 연면적을 나눠 3.3㎡당 공사비를 산출했다.

▲전국 평균공사비 2020년보다 8% 상승… 서울은 3.3㎡당 49만8천원 올라

2021년 정비사업 3.3㎡당 평균 공사비는 지난 2020년과 비교해 볼 때 약 8.0% 증가한 것으로 나타났다. 

주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 56개 구역의 3.3㎡당 평균 공사비는 518만7천원으로, 2020년 55곳 평균 480만3천원의 공사비 대비 약 38만4천원 올랐다. 

특히 서울은 2020년 대비 9.4% 올라 가장 큰 상승폭을 보였다. 서울 13개 정비구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 578만5천원으로 집계됐다. 2020년 평균 공사비 3.3㎡당 528만7천원에 비해 무려 49만8천원이나 올랐다.

또한 2021년 수도권 22개 구역의 평균 공사비는 504만6천원으로 2020년보다 약 37만5천원(8%) 올랐다. 지방 21개 구역은 2020년보다 약 34만4천원(7.4%) 상승한 496만4천원으로 조사됐다. 2020년 평균 공사비는 △수도권 467만1천원 △지방 462만원이었다.

주거환경연구원은 2017년부터 평균 공사비 증가율은 약 2~4%로 매년 지속 상승하고 있었지만 지난해 무려 8%나 오르며 가파른 상승폭을 보이고 있는 것으로 분석했다. 연구원이 분석한 자료에 따르면 연도별 3.3㎡당 평균공사비는 △2017년 437만7천원 △2018년 455만6천원 △2019년 464만8천원 △2020년 480만3천원 △2021년 518만7천원 등이다.

이는 소규모 재건축 및 가로주택정비사업과 리모델링사업의 시공자 선정 사례가 늘어났기 때문이다. 소규모주택 정비사업과 리모델링사업은 상대적으로 3.3㎡당 공사비 단가가 높은 것으로 나타났다. 2021년 가로주택정비사업과 소규모 재건축 등 소규모주택 정비사업(19곳)의 평균 공사비는 566만원, 리모델링사업 9곳은 561만9천원으로 조사됐다. 

주거환경연구원 진희섭 부장은 “공사비로 정비사업 공사비 가이드라인을 제시하고자 매년 공사비 연구·조사를 진행하고 있다”며 “공사비 현황조사를 통해 현재까지 시공자를 선정하지 않은 사업장들이 각 지역이나 사업별로 공사비 수준을 가늠할 수 있는 지표가 됐으면 한다”고 말했다. 또한 그는 “특히 2021년은 소규모 정비사업과 리모델링사업의 시공자 선정 사례가 늘어나면서 평균 공사비 규모가 예년보다 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다”고 말했다.

▲재건축사업이 재개발보다 32만원 가량 공사비 높아

사업 유형별로 분석했을 때, 지난해 공사비는 재건축사업이 재개발사업보다 32만원 가량 높게 나타났다. 

2021년 전국 정비사업장(리모델링, 소규모주택 제외) 26개 구역의 평균공사비는 3.3㎡당 478만6천원이었다. 이중 재건축(10곳) 평균공사비는 3.3㎡당 498만7천원으로 조사됐으며, 재개발(16곳)의 공사비는 466만원으로 나타났다. 

다만 서울 정비사업지에서 재건축과 재개발사업 간 공사비는 재개발이 약 22만2천원 가량 높았다. 이는 서울 지역 재건축의 경우 관악구 미성아파트 단 한사례에 불과 했지만 재개발의 경우 흑석11구역, 마천4구역, 상계1구역, 상계2구역 등 핵심 현장들의 시공자 선정이 이어지면서 상대적으로 공사비가 높게 나타났다.

서울 정비사업장 5개 구역의 평균 공사비는 512만8천원으로 이 중 재건축(1곳)의 공사비는 495만원, 재개발(4곳)은 517만2천원이다.

반면 △수도권(6곳)은 재건축(4곳) 491만3천원, 재개발(4곳) 432만7천원, △지방(11곳)은 재건축(5곳) 505만5천원, 재개발(8곳) 457만1천원으로 각각 조사되면서 재건축사업이 재개발사업보다 상대적으로 공사비가 높은 것으로 조사됐다.

한편, 평균 공사비를 사업추진 방식으로 구분해보면 신탁방식이 조합방식보다 공사비가 저렴한 것으로 나타났다. 지난해 전국 정비사업지 28개 구역 중 조합방식으로 추진하는 26곳의 3.3㎡당 평균 공사비는 478만6천원이다. 반면 신탁방식으로 사업을 추진하고 있는 곳은 2구역의 평균 공사비는 453만4천원으로 조합방식보다 약 25만2천원 저렴했다.

다만 신탁방식의 경우 신탁수수료가 제외됐고, 지난해 서울에서 시공자를 선정한 현장이 전무해 조합방식에 비해 상대적으로 저렴한 것으로 집계됐다.

▲점점 사라지고 있는 경쟁입찰… 절반이 수의계약으로 시공자 선정

2021년에도 2020년과 마찬가지로 시공자 선정은 절반 가량 수의계약으로 이뤄진 것으로 나타났다.

연구원 분석 결과 2015년부터 2017년까지 경쟁입찰방식은 지속적으로 상승했으나, 2018년부터 2020년까지 감소한 것으로 나타났다. 반면 수의계약방식은 2015년부터 2017년까지 감소했으나, 2018년부터 2020년까지 지속적으로 증가했다. 

특히 2020년과 2021년에는 무려 절반 가량이 수의계약으로 시공자를 선정하면서 그 사례가 부쩍 늘어났다. 

연도별 시공자 선정 방식은 △2015년 총 34건 중 경쟁입찰 25건(수의계약 9건) △2016년 총 37건 중 경쟁입찰 29건(수의계약 8건) △2017년 총 62건 중 경쟁입찰 54건(수의계약 8건) △2018년 총 66건 중 경쟁입찰 46건(수의계약 20건) △2019년 총 67건 중 경쟁입찰 40건(수의계약 27건) 등이다. 

또한 2020년 총 72건 중 경쟁입찰 34건(수의계약 38건)으로 무려 52%에 달했다. 2021년에는 총 56건 중 경쟁입찰 28건(수의계약 28건)으로 조사됐다.

연구원은 지난 2018년 정비사업 계약업무 처리기준 적용 이후 수의계약 방식이 꾸준히 증가되고 있는 것으로 분석했다. 지난 2018년 시공자 등 협력업체 선정 과정의 투명성을 개선하기 위해 시행된 정비사업 계약업무 처리기준과 시공자 처벌규정을 강화한 도정법 개정되면서 경쟁을 회피하고 수의계약으로 시공권을 획득하는 전략을 세우는 건설사들이 늘어났기 때문이다.