Q.조합원 입주권도 매매 등이 가능한가?
A.도시정비법 제39조 조합원의 자격 등에서 투기과열 지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 매매·증여 그 밖의 권리변동을 수반하는 일체의 행위를(상속·이혼의 경우는 제외) 한 경우 조합원 될 수 없다.
다만 세대원의 근무상 형편 등으로 다른 사업구역의 특별시·광역시·시군으로 이전하는 경우, 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이사하는 경우, 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이 소유기간 10년 중 거주기간이 5년 이상인 경우, 조합설립 인가일로부터 3년 이상 사업시행 인가 신청이 없는 경우 등으로 재건축 건물을 3년 이상 계속 보유하고 사업시행 신청 전, 착공 전에 양도하는 경우에는 매매 등을 할 수 있는 예외 사항이 있다.
Q.조합원 입주권 양도 시 양도소득세 계산은?
A.상기 조합원 입주권이 양도가 가능한 경우로서 원 조합원이 1세대 1주택 비과세되는(양동가액 12억 이상은 과세) 경우를 제외하고 과세되는 경우 기본적인 양도차익은 양도가액에서 종전 부동산의 취득가액 및 필요경비, 분담금을 차감한 금액이다.
이를 좀 더 세부적으로 구분하면 관리처분 인가 전 양도차익과 관리처분 인가 후 양도 차익으로 구분하여 계산하며 이를 구분하는 이유는 인가 전 양도차익에 대해서는 장기보유 특별공제를 적용하고 인가 후 양도 차익에 대하여는 적용하지 않기 때문이다.
Q. 조합원 입주권도 일부 증여가 가능한가?
A.투기과열지구에서 양도 가능한 경우를 제외하고 일부 지분 증여는 가능하고 조합원 자격이 그대로 유지된다. 예를 들면 부부간의 공동명의나 자녀에게 일부 지분 증여 등이 있 으며 종합부동산세에 있어서 부부 공동명의인 경우 각각 6억원이 공제되고 양도세 계산시 누진 세율 적용에 있어서 유리한 측면이 있으나, 증여 등기 시 건물이 멸실된 경우 토지에 대한 취득세 4%를 납부해야 한다.
Q.조합원 입주권 일부 증여 시 증여자산의 평가 방법은?
A.증여일 전 6개월에서 증여일 후 증여 신고일까지 유사 매매사례가 있을 시 그 가격으로 평가를 하며, 유사 매매 사례가 없으면 다음으로 감정가액으로 하고 감정가액이 없으면 권리가액에 분담금 및 프리미엄 가격을 더한 금액에 증여 비율을 곱하여 조합원 입주권 증여가액으로 평가한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
