[하우징헤럴드=김병조 기자] 가로주택정비사업의 조합 설립을 설립하기 위해서는 공동주택을 제외한 지역의 경우 해당 건축물들이 소재하는 전체 토지면적의 1/2이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 한다는 법제처 해석이 나왔다(법제처 21-0736, 2022.3.3.).
‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)’ 제23조 제1항 전단에서는 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다.
더불어 같은 항 후단에서는 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외함)를, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다.
그런데 후단에서 말하고 있는 ‘전체 토지면적’의 해석을 놓고, 각 건축물이 소재하는 개별 토지의 면적을 의미하는지, 아니면 각 건축물이 소재하는 토지를 모두 합한 토지의 면적을 의미하는지 논란이 돼 왔다.
이에대해 법제처가 ‘전체 토지면적’은 사업시행구역의 공동주택 외의 각 건축물이 소재하는 토지를 모두 합한 토지의 면적을 의미한다고 밝힌 것이다.
▲이유
소규모주택정비법 제23조 제1항 후단에서는 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다.
그런데 여기에서 동의의 대상을 ‘각 동별 구분소유자’로 규정하고 있는 공동주택의 경우와 달리, 공동주택 외의 건축물의 경우에는 해당 건축물이 소재하는 ‘전체 토지면적’의 2분의 1 이상의 토지소유자로 규정하여 ‘전체’라는 표현을 사용하다.
이 점에 비추어 보면, 토지소유자 동의 비율을 산정할 때 기준이 되는 ‘전체 토지면적’은 사업시행구역 내에 있는 공동주택 외의 각 건축물이 소재하는 토지를 모두 합한 토지 면적을 의미한다고 할 것이다.
또한 소규모주택정비법 제23조 제1항 전단에서 가로주택정비사업의 사업시행구역 전체를 기준으로 조합설립에 대한 동의 요건을 규정하면서, 같은 항 후단에서 공동주택의 경우와 공동주택 외의 건축물의 경우에 대해 동의요건을 달리 규정한 취지는 건축물의 유형별 특성을 고려하여 세부적인 동의율이 반영되도록 함으로써 향후 주민분쟁의 소지를 최소화하고 사업의 원활한 추진을 도모하기 위한 것이다.
이 중 단독주택, 상가 등 공동주택 외의 건축물의 경우에는 토지면적 대비 토지소유자의 수가 적은 특성 등으로 인하여 가로주택정비사업 추진에 따른 이해관계가 공동주택의 경우와 다를 수 있어, 공동주택 외의 건축물을 대상으로 한 동의 요건을 별개로 규정한 것으로 보아야 한다.
그러므로 공동주택 외의 토지소유자의 동의율은 개개의 건축물이 아닌 공동주택 외의 건축물이 소재하는 토지를 합한 전체를 기준으로 산정해야 한다고 보는 것이 같은 항 후단의 규정 취지에 부합한다고 할 것이다.
