헌재 “재건축조합, 매도청구권 행사는 위헌 아니다”
헌재 “재건축조합, 매도청구권 행사는 위헌 아니다”
  • 최영록 기자
  • 승인 2011.02.10 19:11
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

헌재 “재건축조합, 매도청구권 행사는 위헌 아니다”
 
  
재산권 침해 인정 안해… 재판부 8명 전원 일치
재건축 불참자와 참가자 사이 평등권 위배 안돼
 
 

재건축조합이 미동의자의 소유권을 확보하기 위해 행사하는 매도청구권에 대해 헌법재판소가 합헌 결정을 내렸다.
지난해 12월 헌법재판소(재판장 이강국 등 8명)는 인덕마을 재건축구역 내 상가소유자 이모씨 등 3명이 제기한 ‘도시 및 주거환경정비법 제39조 등 위헌 확인’ 소송에서 “재건축 조합설립에 동의하지 않은 재건축 불참자는 재건축조합의 조합원이 될 수 있었음에도 이를 스스로 포기한 것”이라며 “이들의 소유권 확보를 위해 매도청구권을 인정하고 있는 도정법 제39조로 인해 재건축 불참자와 재건축 참가자 사이에 어떠한 불평등의 문제가 생긴다고 볼 수 없다”고 기각결정을 내렸다.
나아가 매도청구를 하는데 있어 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인해 발생이 예상되는 개발이익까지 포함하는 점에 비춰보면 재건축 불참자와 참가자 사이에 차별취급이 존재한다고 볼 수 없다고 판단했다.
 

▲재산권 침해나 과잉금지의 원칙에 위배되지 않아=먼저 헌재는 〈도정법〉 제39조에서 정하고 있는 매도청구권에 대한 입법목적의 정당성과 방법의 적정성을 판단했다. 특히 재건축사업에 있어 조합이 사업구역 내 소재한 토지 및 건축물의 소유권을 모두 확보하지 못하면 사업추진이 불가능하다는 점을 강조했다. 따라서 매도청구권은 사업에 반대하는 토지등소유자의 권리를 합법적으로 확보할 수 있는 장치로써 사업을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라는 것이다.
 

헌재는 “도정법 제39조가 재건축사업 시행자로 하여금 사업에 참가하지 않는 자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것은 노후·불량주택을 재건축해 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것”이라며 “입법목적의 정당성이 인정될 뿐만 아니라 이러한 입법목적을 달성하기 위한 효과적이고 적절한 수단”이라고 판시했다.
 

이와 함께 헌재는 매도청구에 따른 피해의 최소성에 대해서도 짚었다. 법 규정 상 매도청구권을 행사할 수 있는 기간이 정해져 있기 때문에 미동의자의 피해가 최소화된다는 것이다.
 

헌재는 “사업시행자인 재건축조합이 설립됐다고 하더라도 바로 매도청구권을 행사할 수 없다”며 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조제1항 내지 제4항에 따라 재건축 불참자에게 매도 여부를 묻는 서면최고서를 발송하고 2개월 이내의 회답기간이 경과한 후로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사하도록 하고 있다”고 설명했다. 이어 “그 기간 내에 행사하지 않으면 매도청구권의 효력을 상실하도록 돼 있다”며 “나아가 사업시행자가 매수대상인 목적물의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정해 매도청구를 할 수 없도록 방지하고 있다”고 덧붙였다.
 
또 조합이 매도청구권을 행사하더라도 소송을 통한 법원의 확정판결이 있기 전까지는 소유권이 상실되지 않는다고 판단했다.
 
결국 헌재는 “이러한 사정들을 종합해 보면 도정법 제39조에서 정한 매도청구권은 통상의 재개발절차에서의 수용제도보다는 조금 더 완화된 제도”라며 “매도청구권 행사에 있어서도 여러 가지 제한을 가함으로써 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있다”고 판시했다. 이어 “같은 입법목적을 달성하면서 재산권을 보다 덜 침해하는 다른 수단이 명백히 존재한다고 보이지도 않으므로 피해의 최소성을 갖추고 있다”며 “청구인들의 재산권을 본질적인 내용까지 침해하거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다”고 결정했다.

--------------------------------

 
 
노원 인덕마을 일부 상가·주택 주민들 반대로 위헌 소송
 

■ 소송 왜 제기됐나

이번 위헌소송을 제기한 이모씨 등 3명은 서울 노원구 인덕마을 재건축구역 내 상가 및 주택의 소유자로서 사업에 반대해 왔다. 이들은 〈도정법〉 제39조에서 정하고 있는 “사업시행자는 재건축조합의 설립에 동의하지 않은 자에 대하여 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제48조의 규정을 준용하여 매도청구할 수 있다”는 조항이 헌법에서 보장하는 재산권, 행복추구권, 거주이전의 자유 및 직업선택의 자유 등을 과도하게 침해하는 것이라고 주장하면서 지난 2008년 9월 12일 헌법소원 심판을 청구했다. 이 헌법소원이 진행되는 과정에서 인덕마을 재건축조합은 이들을 대상으로 매도청구권을 행사해 왔다.
 

결국 헌재는 이번 결정을 통해 〈도정법〉 제39조에서 정하고 있는 매도청구권은 재산권 등을 침해하지 않는다고 결정을 내렸다. 나아가 재건축조합이 미동의자들의 소유권을 합법적으로 확보할 수 있는 장치라고 결론 내렸다.
 
한편 인덕마을 재건축조합은 지난 2008년 3월 서울시로부터 정비구역 지정을 받은 곳이다. 이후 2008년 8월 노원구청으로부터 조합설립인가를 받았고, 8월 27일 설립등기를 마쳤다.
 

-------------------------------

 
 
개발이익도 보상… 차별성 없어
행복추구권 등도 침해하지 않아
 

■ 또 다른 쟁점은

헌재는 매도청구권 행사가 평등권, 행복추구권, 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유 등에 대해서도 침해하지 않는다고 결론지었다.
 

이모씨 등은 “재건축에 반대해 현재의 주거에서 계속 살고 싶어 하는 사람에게 ‘현재 거래되고 있는 시가만을 받고 나가라’고 하는 것은 부당하다”며 “적어도 재건축에 참가하는 사람들과 형평이 어긋나지 않도록 보상이 이뤄져야 한다”고 주장했다.
 
이에 대해 헌재는 재건축조합 설립에 동의하지 않은 재건축 불참자는 조합의 조합원이 될 수 있었음에도 이를 스스로 포기한 것으로 재건축사업시행자인 조합에 시가에 의한 매도청구권을 인정하는 〈도정법〉 제39조로 인해 재건축 불참자와 재건축 참가자 간에 어떠한 불평등의 문제가 생긴다고 볼 수 없다고 일축했다. 나아가 〈도정법〉 제39조에서 준용하는 〈집건법〉 제48조제4항에서 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 대한 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인해 발생하는 개발이익까지 포함하는 점에 비춰보면 재건축 불참자와 참가가 사이에 어떠한 차별취급이 존재한다고 볼 수 없다고 봤다. 따라서 평등권을 침해한다고 볼 수 없다는 얘기다.
 

이와 함께 헌재는 보상 부분에 있어서도 개발이익이 포함됐기 때문에 정당하다고 의견을 제시했다.
 
헌재는 “매도청구권 행사에 따라 보상하는 시가는 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 재건축 불참자와 재건축 참가자 사이에 형평을 도모하고 있다”며 “〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에서와 같이 수용보상금의 재결시에는 감정평가금액을 기본으로 하고 있는 점을 비춰보면 시가에 의한 보상은 정당하다고 볼 수 있다”고 판단했다.
 
또 이모씨 등은 행복추구권 침해에 대해서도 주장했다. 다시 말해 오랫동안 살아온 주거에 대한 정, 이웃이나 주변환경에 대한 소중함에 비춰 재건축에 반대하는 자에게 집을 팔고 나가라고 강요하는 것은 행복추구권을 침해한다는 것이다. 또 재건축에 반대하는 소수의 토지소유자 등은 매도청구 조항에 의해 토지를 매도할 수밖에 없어 생계를 영위하던 생활 터전에서 다른 곳으로 이주해야 하므로 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유를 침해당했다는 부당함을 제기했다.
 
이에 대해 헌재는 “이 사건 정비구역 내에서 근린생활시설인 상가건물을 가지고 있던 이모씨 등이 자신의 의사에 관계없이 그 건물을 매도하고 거주를 이전함으로써 행복추구권, 거주이전의 자유 및 직업수행의 자유에 영향을 미치게 된다고 하더라도 주된 기본권인 재산권에 대한 제한이 과잉금지의 원칙에 위배되지 않는다”고 설명했다.
 
이모씨 등은 또 〈도정법〉 제2조제3호에서 정하고 있는 재건축 대상에 대해서도 불만을 토로했다. 법에서 노후·불량건축물에 대해 규정하고 있지만 건축 후 최소 몇 년 경과를 요건으로 하지 않고 막연하게 ‘안전사고의 우려’와 주거환경이 불량한 곳‘ 등의 추상적이고 주관적인 용어를 사용했으므로 명확성의 원칙에 위배된다고 주장했다.
 
하지만 헌재는 “심판대상 조항의 내용을 대상으로 한 것이 아니라 심판대상으로 삼지 않은 〈도정법〉 제2조제3호의 위헌성을 주장하는 것”이라며 “이 규정의 경우 심판대상이 되지 않지만 노후·불량건축물의 정의에 대한 규정으로 규정 자체에 의해 이모씨 등의 자유의 제한, 의무의 부과, 권리 또는 법적 지위의 박탈이 생길 수 없으므로 기본권 침해의 직접성도 인정되지 않는다”고 일축했다.

 

Tag
#N

댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.