재건축부담금 줄이고 안전진단 완화… 8.16대책 발표
재건축부담금 줄이고 안전진단 완화… 8.16대책 발표
윤석열 정부 첫 주택공급대책을 보니...
신탁사 사업시행자 지정요건 완화
1기 신도시 재정비계획 2024년 수립
  • 김병조 기자
  • 승인 2022.08.17 11:27
  • 댓글 0
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재건축 부담금
실수요자 감면해주고
고령자는 납부 유예

안전진단 
구조안전성 비중 낮추고
정밀안전진단 여부는 
지자체장 요청시 실시

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 윤석열 정부의 첫 주택공급대책이 발표됐다. 이번 대책 발표의 큰 틀은 임기 중 270만호 공급과 함께 재건축·재개발 민간공급을 기초로 한 전반적인 정책 방향성을 제시했다는 점이다. 다만, 구체적인 실행 계획은 빠졌다. 재건축부담금 완화 및 재건축 안전진단 규제 완화 등도 완화 방향성만 언급한 뒤 구체적인 내용은 하반기 중 발표하기로 했다. 

▲신규 정비구역 추가 지정 촉진

정부는 우선 22만호 규모의 정비구역 추가 지정을 추진해 주택공급 규모를 늘리기로 했다. 서울의 경우 주택노후도, 지역수급 상황 등을 종합적으로 고려해 신속통합기획 방식으로 10만호 지정하겠다고 밝혔다.

특히, 신통기획에서 활용한 방식인 ‘정비계획 가이드라인 사전제시’를 통해 구역지정 소요 기간을 기존 5년에서 2년으로 대폭 단축시킬 계획이다. 이어 경기, 인천의 경우 역세권, 산업시설 배후 노후 주거지 등에 4만호를, 지방은 광역시 지역 내 쇠퇴 구도심을 위주로 8만호 규모의 정비구역을 새로 지정할 예정이다. 

정비구역 지정 문턱도 낮춘다. 정비사업을 하려는 주민들의 참여 방법을 높이기 위해 ‘정비구역 입안 요청제’를 새로 도입한다. 기존에 정비구역 지정을 요청하려면 ‘구역 경계 결정과 정비계획’모두 수립해 제안하던 것에서, ‘구역 경계’만 결정해 요청하면 정비구역 지정을 할 수 있도록 했다. 정비계획 수립 비용을 지자체에서 부담하도록 함으로써 정비구역 지정이 한결 수월해질 전망이다. 

국토부는 올해 3분기 중 도시 및 주거환경정비법 개정안을 발의, 입안요청제를 도입할 예정이다. 

▲재건축부담금 감면 예고

재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정을 통한 재건축부담금의 합리적 감면도 추진한다. 2006년 최초 도입돼 부담과다 논란으로 수차례 유예 끝에 금년부터 부과 예정인 상황에서 부과 기준 변경을 예고했다.

국토부는 재건축부담금으로 인해 재건축사업 위축, 지연 등이 발생해 개선이 필요하다고 봤다. 당초 ‘부자세’ 취지와 달리 지방 사업장에도 상당액 부과돼 사업을 지연시키고, 조합원들을 고통스럽게 만들었다는 평가다. 실제로 지방 사업장들의 재건축부담금 사례를 보면, 수원 A단지의 경우 2억9천만원, 대구 B단지 1억6천만원, 창원 C단지 1억원에 이른다. 

국토부는 시장 상황에 맞게 실수요자를 배려하고 공공기여 인센티브를 도입하겠다는 방침이다. 현재 조합원 가구당 3천만원으로 돼 있는 면제금액을 상향시키는 한편, 부과율 구간 확대를 통해 현행 5단계로 돼 있는 구간을 늘려 부담금 부담액을 낮출 예정이다. 현재는 5개 구간이 올라갈 때마다 10%에서 50%까지 부과율이 늘어난다. 

실수요자 배려 차원에서 장기보유 중인 1세대 1주택 고령자에 대해서는 보유기간에 따라 부담금을 납부 유예하는 정책도 포함될 예정이다. 여기에 해당되는 경우 상속, 증여, 양도 등 해당주택 처분 시까지 재건축부담금 납부를 유예해 주겠다는 것이다. 고령자를 구분 짓는 대상 연령, 해당 주택 보유기간 등 구체적 요건은 추후에 확정할 예정이다. 

아울러 공공임대주택, 역세권 첫집 등 공공분양용으로 기부채납하는 물량은 부담금 산정 대상에서 제외하는 방안도 적용한다. 대상에서 제외되는 주택 평가액 만큼 재건축부담액이 줄어 사업성이 개선되는 효과가 기대된다. 

▲재건축 안전진단 제도개선 착수

재건축 안전진단 제도 개선에도 돌입한다. 안전진단 평가항목 조정을 통해 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30~40%로 줄이고, 주거환경, 설비노후도 배점을 상향하는 방식이다. 그간 안전진단을 재건축 규제책으로 활용했다는 비판을 받는 ‘공공기관 적정성 검토’는 지자체가 요청하는 경우에만 시행하는 것으로 바꿀 예정이다.

한편, 새로 도입되는 제도로는 안전진단 항목별 가중치 권한을 지자체에 부여하는 방안이 제시됐다. 구조안전성 등 개별 항목별 가중치를 ±5~10%p 한도 내에서 지자체가 상하향 권한을 갖게 방침이다. 지역, 건물 연령 등 개선방안의 적용범위 및 시행시기 등은 향후 시장상황을 모니터링해 발표할 예정이다. 

▲신탁사 정비사업 참여 활성화

이번 대책 발표에서 두드러진 것은 신탁사의 정비사업 참여 문호가 대폭 열린다는 것이다. 전문성 부족 등으로 인해 집행부 교체, 소송 발생, 시공사와 분쟁, 자금조달 애로 상황 등이 발생하는 것을 신탁사를 통해 해결하자는 취지다.

실제로 2016년부터 신탁사의 정비사업 참여를 허용해 왔지만, 신탁수수료 고비용, 신탁 해지 불가 논란 등으로 인해 활성화가 저조했다. 

이에 국토부는 신탁사 활용을 위한 규제완화 및 인센티브 확대를 추진할 예정이다. 

우선, 신탁사 사업시행자 지정요건을 완화해 현재 전체 토지의 1/3 이상의 신탁이 필요한 것에서, 국공유지를 제외한 토지의 1/3 이상의 신탁만 충족하도록 했다. 이렇게 되면 법정 기준을 충족시켜야 할 토지소유자 숫자가 줄어들기 때문에 신탁사업이 더욱 수월해 진다. 이에 따라 재개발사업에서 신탁사의 사업시행자 참여가 증가할 것으로 전망된다. 

정비계획과 사업계획을 합침으로써 인허가 기간 단축도 허용한다. 토지소유자 다수가 희망할 경우에 한해 정비계획과 사업계획의 통합처리를 허용해 사업기간을 단축시키겠다는 것이다.

국토부는 조합설립 절차 생략 및 계획 통합 등으로 3년 이상의 기간 단축을 예상했다. 전문가인 신탁사가 참여한다는 전제로, 도정법 사업추진의 대전제인‘선계획-후개발’시스템의 예외를 두겠다는 것으로 풀이되는 대목이다. 

국토부는 향후 발생할지도 모르는 주민, 신탁사 간 분쟁 방지를 위해 표준계약서도 도입해 운영할 예정이다. 표준계약서에는 주민 해지권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민 시공자 선정권 명시 등이 포함될 예정이다. 

신탁사 참여 확대 방안은 올해 3분기 중 도정법 개정안을 발의해 도입을 추진할 예정이다.

▲1기 신도시 개발방안, 연구용역 발주해 2024년 완료

관심을 모았던 1기 신도시 재건축 활성화 방안의 경우, 좀 더 시간을 갖고 개발방향을 고민하기로 했다. 국토부는 “올해 하반기 중 연구용역에 착수해 도시 재창조 수준의 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립하겠다”고 밝혔다. 



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