[하우징헤럴드] 지난 2022년 1월 21일자 주택도시보증공사(HUG) 보도 자료에 의하면 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 관련 이주비 지원에 관한 대책을 수립하여 공시했다.
또한 국토교통부는 도심에서 소규모로 주거환경을 개선하는 가로주택 정비사업을 활성화하기 위해 주택도시기금을 활용한 융자상품을 2018년 신설한데 이어 금년부터는 민간금융을 통해서도 사업비를 낮은 금리로 대출받을 수 있도록 지원한다고 밝혔다.
이로 인해 HUG와 IBK기업은행은 지난 1월 20일 가로주택정비사업 금융지원 활성화를 위한 업무 협약을 체결하고, IBK기업은행에서 가로주택정비사업비 대출을 1월부터 시행중에 있다.
그런데 소규모정비사업은 대규모 재개발·재건축사업과 비교해 규모가 영세하고, 미분양 등의 위험이 높아 민간금융을 통한 사업비 조달이 어려운 게 현실이다. 이점을 감안해 정부는 2018년 주택도시기금을 활용해 가로주택정비사업비 융자를 신설했으며, 지난 4년간 사업지 180곳에 총 1조219억원을 지원한바 있다.
특히, 가로주택정비사업 활성화로 기금 융자액 증가규모가 2018년 675억원에서 2021년 4천94억원로 무려 6배 이상 증가해 사업비 융자 수요가 급증하고 있음을 알 수 있다. 그런데 재정여건상 사업수요에 탄력적으로 부응하는 기금 편성의 어려움에 따라 민간 금융기관으로 사업비 융자를 확대하게 된 것이다.
이에 정부 공적기금 운용 업무의 위탁기관인 HUG(대출보증)와 IBK기업은행(저금리 대출)이 협업해 민간 가로주택정비사업 대출을 시행하고 사업비를 지원하게 된 것은 매우 바람직한 일이다.
IBK기업은행으로부터 대출을 받을 경우 사업시행자는 연 이자율 2.9%(2022년 1월 기준)로 총 사업비의 50%까지 대출(미분양주택에 대한 매입확약을 포함하는 경우에는 최대 90%)이 가능하며, HUG에서 사업비 대출보증서를 발급받은 후 IBK기업은행을 통해 대출을 받을 수 있다. 물론, 대출 실행까지는 약 1~2개월이 소요된다.
또한 토지등소유자에 대해서도 가로주택정비사업으로 발생하는 이주비와 분담금에 대한 대출 보증이 가능하다. 이주비는 종전 토지 및 건축물 평가액의 70%까지, 분담금은 총 부담금의 70%까지 가능하다. 단, 대출 여부와 연 이자율은 대출 심사를 통해 각각 다르게 적용될 수 있으며 이에 따라 확정된다.
HUG는 관련 기금고갈 문제를 해소하기 위해서 시중은행(IBK기업은행)과 업무 협약을 맺고 HUG의 보증을 통한 정비사업장 사업비 및 이주비에 대한 저금리 대출을 실행하기로 했으나 실제 IBK기업은행를 통한 정비사업비 및 이주비 대출 실행에는 많은 어려움이 있는 듯하다.
IBK기업은행에서는 내부규정상 사업비와 이주비를 같이 실행할 것을 정비사업조합측에 요구하고 있으나, 사업비의 경우 IBK기업은행 본점과 업무 상담을 해야 하고, 이주비는 각 지점에 이주비 실행 여부에 대한 권한을 주고 있다.
하지만 IBK기업은행 각 지점에서는 실질적으로 이주비 실행이 어렵거나 불가능한 경우가 많다고 한다. 결국, IBK기업은행과 이주비 대출을 실행할 수 없기 때문에 사업비까지 대출실행을 할 수 없는 것이다.
HUG에서 공시한 대책이 현장에서는 제대로 적용되지 못하고 있다는 것이다. 그래서 조합들은 이주비 실행단계부터 어려움을 겪고 있으며 금리가 높더라도 이주비를 적기에 실행할 수 있는 다른 금융기관을 찾아보고 있는 실정이다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 그동안 HUG만을 믿고 사업추진을 하던 수많은 조합들의 사업비 대출을 HUG가 지원해 주고 이주비 대출만 IBK기업은행이 담당하는 방법도 모색해 볼만하다.
아니면 HUG(대출보증)와 IBK기업은행(저금리 대출)이 협업해 추진한 것이 실질적으로 추진되고 있는지 한번쯤은 HUG가 확인할 필요가 있다.
권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과 / 국토교통부 주택공급혁신위원회 위원
