재건축초과이익 환수 규제의 완화, 정부의 강력한 의지를 바란다.
재건축초과이익 환수 규제의 완화, 정부의 강력한 의지를 바란다.
  • 곽기석 대표 / 한국도시개발보상
  • 승인 2022.10.06 11:03
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[하우징헤럴드] 서울이나 경기 지역에서 종전 전용 85㎡ 규모 아파트를 소유한 사람이 이를 재건축해서 다시 전용 85㎡ 규모 아파트를 갖게 될 때 통상 건축비 등으로 부담해야할 비용은 약 2억~3억원 규모이다. 실제 적지 않은 금액이다.

그런데 최근 기사를 보면 경기도 수원에 소재한 재건축사업에서 이러한 비용부담 외에 재건축초과이익으로 환수되어야 하는 금액이 1인당 4억원 가량 나왔다. 재건축으로 소요되는 비용, 즉 분담금을 훨씬 상회하는 금액이다. 

서울의 경우를 보면, 용산구 한 아파트 재건축에서 1인당 8억원에 가까운 재건축초과이익 환수 예정액이 산정되어 더욱 놀라게 했다. 혹시 계산이 잘못된 것인가 하고 계산을 다시 해보니 틀린 금액이 아니었다. 결국 제도적으로 이렇게 많은 금액을 부담해야 재건축사업을 할 수 있다는 얘기가 된다. 

소유자 입장에서 보면, 내가 내돈 들여 내집을 철거하고 그 땅에 새집을 짓는데, 새집 짓는 돈보다 더 많은 돈을 개발이익으로 환수한다는 것인데, 과연 누가 이해할 수 있을까.

정부는 8·16대책에서 주택공급을 활성화하기 위해 정비사업 절차를 간소화하고 안전진단기준 등도 완화한다고 하는데, 재건축부담금이 살아있는 한 과연 누가 재건축하자고 하겠는가. 특히, 부과율과 부과기준금액 역시 2006년도에 결정된 것을 16년이 지난 지금까지도 동일하게 적용하는데 이를 누가 이해할 수 있겠는가. 

지금까지 부과기준금액을 조정하거나 장기보유자 혜택 등의 여러 완화의견이 검토된 것으로 알고 있다. 그렇지만 근본적으로 재건축조합원이나 또는 일반국민의 합리적인 눈높이에서 이 제도를 과감하게 개선할 사항을 살펴볼 필요가 있다. 

먼저, 금액 상한이 필요하다. 지금의 제도는 재건축 대상 주민들이 감히 재건축 얘기를 꺼내기도 못할 정도로 불안감을 주고 있다. 최소한 재건축을 하면 개발이익환수에 해당하는 부담금을 납부해야 하는데 그 금액은 최대 얼마까지다 라는 예측가능한 정보가 있어야 한다. 그리고 그 금액 수준은 최소한 건축비를 넘는 수준은 아니어야 한다고 생각한다. 즉, 새로 입주하는 아파트의 건축비의 25% 이내라던가 하는 상한기준이 있어야 한다는 것이다.

두 번째로, 부과기준금액과 관련해 2016년 대비 아파트 가격은 약 2.5배 이상 증가 했다. 2006년에 지어진 도곡렉슬 전용 85㎡ 시세를 보면 2008년에 약 12억원이었는데, 현재는 30억원에 육박 한다. 그 외 아파트의 경우도 대부분 2~3배 이상 가격이 올라 있다.

그런데, 2006년에 정해진 부과기준금액을 보면 초과이익 3천만원 이상 금액부터 부과를 하고, 1억1천만원 초과금액에 대해서는 50%를 부과하도록 되어있다. 

2006년부터 지금까지의 실질적 아파트, 특히 2006년 이후 신축아파트 기준으로 본다면 부과 최소 기준금액은 3천만원이 아닌 1억원 이상, 최대 금액은 11천만원이 아닌 3억원 이상으로 검토를 해야 한다고 생각한다.

세 번째, 2006년부터 논란이 되어왔던, 개시시점의 조정도 적극 개선할 필요가 있다. 추진위원회는 사업시행자도 아닌 단지 준비기간이며, 단지에 따라 추진위원회를 오랜 기간 운영하는 경우도 있고, 그렇지 않은 경우도 있다. 

특히 추진위원회 구성은 법에 따라 토지등소유자 과반수 동의를 받으면 된다. 추진위원회 구성에 동의한 소유자들 입장은 단지 준비단계이기에 추진위원회 구성에 동의를 한 것 뿐이며, 다들 재건축사업의 시작시점으로 보지 않는다. 그렇기에 과반수 동의로 추진위원회가 구성되는 것이다. 그러므로 최소한 재건축을 결정하는 조합설립시기를 개시시점으로 함이 타당하다고 본다.

그 외에도 이미 많은 개선 방안이 검토되고 제안되었는데, 정부가 이번에는 확실한 개혁의지를 보였으면 한다. 누구나 알고 있는 불합리한 정책을 단지 집값을 잡기위한 수단으로 유지한다는 것은 재건축단지에 사는 소유자입장에서 너무나도 억울하다. 그리고 업계에서는 국회를 통과해야 하는 이러한 개선사안들에 대하여 과연 가능할 수 있을까 하는 우려를 하고 있다.

이러한 때에 정부는 보다 강력한 의지가 담긴 개선안을 가지고 추진했으면 하는 바램이다. 정비사업비 인정범위 확대 등의 세세한 것보다는 최소한 제도 폐지에 가까운 개혁안을 기대한다. 그래야 최소한 국회에서 재건축단지 주민들이 바라는 수준의 절반이라도 개선되지 않을까 생각한다

곽기석 대표 / 한국도시개발보상


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