[하우징헤럴드] 최근 주택거래량 특히 아파트 매매 거래량을 보면 거래절벽을 넘어 심각한 수준이다.
올 8월 거래량은 1만7,420건으로 전년 8월 거래량 6만1,170건 대비 72% 감소했다. 9월 거래량도 1만530건으로 전년 9월 거래량 5만5,191건 대비 81% 감소했다.
서울은 더욱 심각하다. 8월 685건, 9월 305건에 불과해 전년 8월 5,054건, 9월 3,874건 대비 각 86%, 92%나 감소했다. 전국의 아파트는 총 10,42만6,137호인데, 17개 시·도 중 경기가 276만224호로 가장 많고, 서울이 162만2,164호로 2번째로 많다.
따라서 역대 아파트 거래량에 관한 자료를 보면 서울이 전국 시·도 중에서 2위를 유지하는 경우가 많았다. 아파트 호수 대비 거래량을 보면 서울이 2위를 하는 것이 자연스러운 것이라고 볼 수 있다. 전년 8월과 9월에는 서울이 각 3위를 유지했다.
그러나 올 8월과 9월 거래량 순위를 보면, 5월 6위에서 6월 11위로 떨어진 후 7월 13위, 8월 12위에서 급기야 9월에는 14위로 떨어졌다. 이는 2006년 부동산거래신고제도가 도입된 후 역대 가장 낮은 최저 수준이다. 2008년 금융위기 때에도 아파트 총 호수가 지금보다는 상대적으로 적었음에도 불구하고 서울의 최저 거래량은 1,523건이었다.
서울시 아파트 총호수 대비 월별 거래량을 월별 회전율이라고 한다면 전년 9월 0.24%에서 0.02%로 하락했다. 우리나라 최대 아파트 단지인 9,510호의 송파구 헬로오시티의 경우 8월에는 겨우 3건이 거래되었고, 9월에는 단 1건만 거래됐다.
역대 각 정부에서 각종 부동산거래 규제를 강화할 때에도 거래절벽이란 말이 회자된 적이 있었지만, 현 상태와 비교하면 그래도 양호한 편이었고 일시적 현상에 불과하였다고 평가할 수 있다.
그러나 지금 거래절벽은 아예 거래 빙하기 상태라고 볼 수 있으며, 일시적 현상이 아닐 수 있다는데 그 심각성이 있다.
아파트의 가격 하락은 지속적인 금리 인상, 최근 몇 년간의 아파트 가격 급등에 따른 피로감의 누적, 코로나 팬데믹과 우크라이나 전쟁 등에 기한 전반적인 경기 침체 등이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있다. 그런데 당분간 아파트 가격 하락요인이 진정될 기미가 없어 보인다. 주택거래에 미치는 충격파가 큰 금리인상이 하반기에도 계속 될 전망이다.
이런 심각한 상황에서는 대통령이 집값을 안정시켰다고 자화자찬만 하고 있을 시점이 아니라고 본다. 주택가격은 당연히 안정되는 것이 바람직하지만, 주택거래의 빙하기가 초래되어서는 안된다.
거래절벽으로 공인중개사 등 특정 업계만의 고통이 비단 문제되는 것이 아니다. 그 외 관련 업계뿐만 아니라 분양시장, 건설시장, 금융시장, 고용시장에도 한파가 미치게 된다.
따라서 이제는 과감하게 거래를 활성화하는 방향으로 정책을 전환하여야 한다.
투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역의 해제, 실수요자 등의 대출규제 완화, 취득세 인하 내지 감면, 주택취득자금 조달계획서 제출의 완화 등 거래를 규제하는 조치를 개선할 필요가 있다.
예컨대, 주택취득자금 조달계획서는 투기적 거래의 의심이 있는 경우에만 이를 제출하여 소명하도록 하는 것이 바람직하다. 또한 공인중개사제도를 활용해 기존 주택도 보다 안전하고 신속하게 거래되도록 공인중개사협회 부동산거래정보망의 지원, 전속중개의 정착 유도, 4차산업혁명시대에 부합하는 중개기법의 교육 등 제도 개선방안도 마련할 필요가 있다.
시장에서 건전한 주택의 유통이 행하여지지 않고, 매물이 산처럼 쌓이고 거래의 빙하기가 초래되는 것은 주택가격의 이상적 폭등과 마찬가지로 비정상적 시장임을 심각하게 인식할 필요가 있다.
김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수
