경착륙이 우려되는 부동산시장
경착륙이 우려되는 부동산시장
  • 김우진 원장/ (사)주거환경연구원
  • 승인 2022.11.03 10:39
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[하우징헤럴드] 미국의 대공황 극복을 위한 뉴딜정책의 핵심은 건설공사였다. 중국 경제성장의 1/4은 건설·부동산이 견인했으며, 최근 부동산경기의 침체는 중국 경제 성장의 걸림돌로 진단하고 있다. 또한 일본의 잃어버린 20년의 시작은 부동산거품의 붕괴로부터 시작되었다는 것은 잘 알려진 사실이다. 

건설부문이 국가경제에 미치는 영향은 1년간 우리나라 상품과 서비스의 생산과 처분에 대한 모든 거래를 종합적으로 분석한 한국은행의 2019 산업연관표(연장표)를 통해서 살펴볼 수 있다.

먼저, 생산 유발계수를 살펴보면 전 산업이 1.791인데 반해 건설부문은 1.955였다. 이는 건설투자가 시멘트, 가구와 같은 전·후방 연관 산업의 생산을 유발하는 효과가 타 산업에 비해 크다는 것을 말한다. 

다음으로 고용유발효과를 살펴보면 우리나라 전체 평균 고용계수(10억원당)는 7.4명인데 비해 건설부문은 8.4명으로 타 산업에 비해 더 많은 사람을 고용한다.

뿐만 아니라 특정 상품에 대한 최종수요가 1단위(10억원) 발생할 경우 해당 상품을 포함한 모든 상품에서 직·간접적으로 유발되는 취업자 수를 의미하는 취업유발계수를 살펴보면 우리나라 전 산업 평균이 10.1명인데 비해 건설부문은 10.8명 이었다. 즉, 건설투자 100억원이면 가구, 창호 등 연관 산업의 신규 취업자를 합해 108명이 취업된다는 것을 말한다. 

더욱 의미 있는 것은, 임시일용 근로자 비율이 우리나라 산업 전체 평균은 18.1%인데 비해 건설부문에서의 임시일용 근로자 비율은 34.6%에 이르고 있다. 다시 말해 우리 사회의 가장 취약계층의 일자리를 가장 높은 비율로 제공하고 있는 부문이 건설부문인 것이다. 

우리나라 내년 경제전망은 비관적 견해가 지배적이다. 건설·부동산 부문의 침체는 이미 가시화 되고 있다. 건설부문에서 민간건설의 가장 큰 항목인 주택건설의 경우, 주택경기의 침체로 미분양에 대한 불안감이 증폭되고, 원자재가격 상승으로 공사비가 크게 오르면서 착공 실적은 이미 25%이상 감소했다. 또한 내년 SOC 예산은 25조원 정도로 올해(28조원)보다 줄어들 것으로 보인다.  

한때 2%대였던 담보대출 금리가 6%를 넘어, 8%에 이를 것이라 전망되는 상황에서 주택수요는 급속히 줄어들 수밖에 없고, 실제 거래절벽과 가격하락으로 나타나고 있다. 비록 금리가 상승해도 가계소득이 같이 상승한다면 지금의 주택경기 침체를 걱정하지 않아도 될 것이다. 그러나 가계소득은 더 이상 감소하지 않음을 다행으로 생각해야 되는 상황이 되고 있다.

가구 수 증가 폭도 둔화되고 있다. 반면 오피스텔을 주택보급률 산정에 포함시키면 서울의 주택보급률은 96%가 아닌 103%를 넘는다. 따라서 하강하고 있는 주택시장이 연착륙하기 보다는 경착륙할 개연성이 높다. 

건설·부동산투자를 확대하기 위해 금리를 지난 정부 때처럼 내릴 수 있는 상황도 아니며, SOC 예산을 획기적으로 늘릴 수 있는 상황도 아니다. 

전반적 수요 감소 속에서도 아직은 수요가 살아있는 부문이 재개발·재건축 지역이다. 재개발·재건축의 발목을 잡고 있는 각종 규제를 과감히, 그리고 빠른 시일 내 폐지, 개정하여 재정비 사업을 활성화하고, 정부는 철거 세입자를 위한 임대주택 건설에 역량을 쏟아야 한다.

이를 통해 가속화 되고 있는 부동산 경기 침체, 나아가 전반적 경기침체의 충격을 조금이라도 완화시키도록 해야 한다.

또한 실수요자들이 원하는 장소에 원하는 품질의 주택이 공급되어, 향후 부동산 경기가 살아날 때, 지난 정부 때처럼 원하는 장소에 원하는 주택 부족이 주택가격 상승을 견인하는 실수를 되풀이해서는 안 될 것이다.

김우진 원장/ (사)주거환경연구원


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