투기·조정지역 해제로
HUG 심사대상서 제외

원자재·인건비 등 상승
분양가 인상 불가피
적정선 유지 초미 관심

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 지방의 규제지역들이 해제되면서 분양가 재산정을 둘러싼 조합과 지자체들의 고민이 깊어지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 통보하는 고분양가 심사기준을 벗어난 지방 정비사업장에서는 원자재 인상과 인건비 상승, 고금리 부담을 줄일 수 있도록 분양가 재산정을 위한 준비가 한창이다.

조합들은 영세한 조합원들의 분담금 부담과 미분양 리스크를 줄일 수 있는 적정 분양가를 산정하기 위해 고심을 거듭하는 중이다. 분양가를 산정하는 지자체에서는 조합들의 재산정 요구를 수용하면서도 가파른 분양가 상승을 경계하는 모양새다.

조합의 분양가 인상요구를 반영하면서도 향후 지역 주택시장에 미치는 영향을 고려해 적절한 분양가 산정에 공을 들이는 모양새다. 업계에서는 지자체가 사업의 인허가권을 쥐고 있고 현재 주택시장이 침체기에 접어들고 있기 때문에 시장원리에 따른 적절한 분양가격이 자연스럽게 안착될 것으로 내다보고 있다.

▲투기과열지구·조정대상지역 해제로 분양가 재산정 돌입… 사업정상화 목표

대전 서구 용문1·2·3구역 재건축조합은 최근 분양일정을 연기하고 분양가 재산정을 위한 절차를 밟고 있다. 당초 지난달 28일 모델하우스를 열며 분양절차에 나설 예정이었지만, 정부가 대전지역을 조정대상지역에서 제외하면서 HUG의 고분양가 심사대상에서도 제외됐기 때문이다.

HUG의 고분양가 심사제도는 분양보증 심사업무 중 하나로 고분양가로 인한 미분양 및 입주지연 리스크에 대응하기 위한 제도다. 통상적으로 분양가가 낮아야 미분양 등의 리스크가 줄어들기 때문에 사실상 HUG가 분양가격을 통제하는 수단으로 활용돼 왔다.

용문1·2·3구역은 지난 8월 조정대상지역일 당시 HUG의 고분양가 심사에서 3.3㎡당 상한분양가 1,802만원을 통보받았다. 하지만 대전시가 조정대상지역에서 해제되면서 고분양가 관리지역에서 제외되자, 조합은 분양일정을 늦추고 분양가 재산정 절차에 돌입해 대전 서구청과 협의를 진행하고 있다. 조합이 제시한 분양가는 3.3㎡당 1,950만원이다.

조합 관계자는 “최근 상승한 분양시세와 치솟는 금융비용 부담을 고려할 때 당초 분양가보다 인상이 불가피하기 때문에 재산정 절차를 진행할 수밖에 없었다”라며 “조합 내부적으로는 영세한 조합원들의 재건축 부담금 문제도 크기 때문에 전반적인 상황을 검토했을 때 1,950만원이 정상적인 분양가격이라고 생각한다”고 말했다.

▲지방 정비사업장들… 산정결과 주목하며 분양가 정상화 시동

턱없이 낮은 분양가 통보로 후분양을 결정해야 했던 대전 서구 탄방1구역(숭어리샘) 재건축조합도 분양가 재산정을 준비하고 있다. 조합은 인근 구역인 용문1·2·3구역의 분양가 재산정 절차를 지켜보면서 분양가 인상 정도와 이를 위한 총회개최를 준비하고 있다.

탄방1구역 재건축사업은 지난해 6월 HUG로부터 3.3㎡당 1,137만원의 분양가를 통보받았다. 조합은 관리처분인가 당시 책정된 분양가인 1,400만원 이상을 예상했으나, 고분양가 심사기준에 따라 인근에 준공됐던 나홀로아파트나 준공 20년이 넘은 주상복합아파트 등의 시세가 분양가 산정에 적용되면서 예상치를 훨씬 밑도는 분양가를 통보받은 것이다. 납득하기 어려운 분양가를 통보받은 조합은 결국 후분양으로 분양계획을 선회하고 총회를 통해 관련 절차를 진행했다.

하지만 지난 9월 정부가 주거정책심의위원회를 통해 지방 광역시·도에 지정된 조정대상지역을 전면 해제하면서 분양가 정상화를 위한 숨통이 트였다. 고분양가 관리지역은 ‘소득세법 ’제104조의2에 따른 투기지역, ‘주택법’ 제63조에 따른 투기과열지구, ‘주택법’ 제63조의2에 따른 조정대상지역이 해당된다.

당시 대전 서구는 투기과열지구에 속해 있었는데, 지난 6월 투기과열지구에서 해제되고 9월에는 조정대상지역에서도 해제되면서 규제지역에서 완전히 벗어났다.

조합은 분양가 정상화를 위해 속도를 낼 예정이다. 탄방1구역 재건축조합 관계자는 “분양가를 재산정하기 위해서는 먼저 총회를 통해 후분양에서 선분양으로 분양계획을 다시 전환해야 하고 시공자와도 여러 협의가 필요하기 때문에 내년 상반기에 이르러서야 분양가 윤곽이 드러날 것”이라며 “일련의 과정들은 조합원 총회를 거쳐야 하기 때문에 현재 분양가 재산정이 진행 중인 용문1·2·3구역의 분양가 재산정 결과를 주시하면서 관련 절차를 준비할 예정이다”고 말했다.

▲건자재값·인건비·금융비용 증가… 분양가 인상은 피할 수 없어

지자체들은 조합들의 분양가 인상 요구에 조심스런 반응이다. 민간택지의 경우 분양가 인상을 억제할 수단은 없지만 지역 주택시장이 침체되면서 미분양 우려가 커지고 있기 때문이다. 주택가격이 지속적으로 하락할 경우 민간에 의한 주택공급 역시 침체될 수 있어, 적절한 분양가 산정에 대한 고민이 깊어지고 있다. 

현재 분양가 재산정 절차를 수행하는 지자체들은 국토교통부의 분양가 상한제 매뉴얼에 따라 택지비·건축비에 가산비 등을 검토하게 된다. 하지만 해당 항목들이 모두 가파르게 치솟고 있고 기본형 건축비 상승과 분양가 상한제 개편 등으로 인해 분양가 상승은 피할 수 없는 상황이다. 

내년 상반기에 분양일정을 고려하고 있는 전주시 감나무골 재개발의 경우도 3.3㎡당 분양가가 1,300만원을 웃돌 것으로 예상하고 있다. 그동안 전주시는 1천만원 이하로 분양가격을 억제해 왔는데, 분양가 심의위원회가 심의 기준으로 검토할 산정요건들이 모두 가파르게 치솟았기 때문이다.

지자체 관계자는 “분양가를 산정하는 기준 요건들이 이미 가파르게 인상됐기 때문에 분양가 인상은 피할 수 없어 보인다”면서 “하지만 미분양 리스크와 서민 주거안정을 위해 다양하고 신중한 검토가 필요한 시점이고 이것은 조합도 비슷할 것”이라고 덧붙였다.