여춘동 대표가 ‘지휘봉’ 내년 6월 본격 서비스
도시매커니즘 철저 분석 미래 변화 예측시스템
우이신설선 역세권 실험 놀라운 예측력 과시

 

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 자신이 궁금해 하는 지역의 10년 후 부동산 변화를 미리 읽고 투자하는 획기적인 방법이 생긴다. 개발 최적지 추천 서비스를 준비 중인 부동산 프롭테크 기업 ‘지오딕트(대표 여춘동)’가 내년 6월 본격적인 활동을 앞두고 최종 시스템 점검에 들어갔다.

수십 년 간 축적한 도시계획·부동산 빅데이터를 인공지능에 입력해 국내 도시 형성 매커니즘을 분석, 미래의 도시변화를 예측할 수 있는 시스템이다. 회사명 지오딕트(geodikt)는 땅을 뜻하는 영어 접두어 ‘지오(geo)’와 예측하다는 ‘predict’의 조합이다. ‘딕트’는 강조의 의미에서 발음기호 dikt를 사용했다.  

▲10년 후 부동산 지도 미리 알 수 있다… 지오딕트 인공지능 분석 시스템

미래 부동산 변화 양상을 미리 읽고 투자하는 시대가 열린다. 인공지능에 의한 과학적 분석을 근거로 투자하는 방식이다.  

지오딕트에서 준비 중인 서비스로는 △부동산·도시·건축 빅데이터 분석 서비스인 ‘LoAs’ △도시계획 규제해석 서비스인 ‘DipSol’ △앞의 두 서비스를 접목해 개발 최적지를 추천해주는 서비스인 ‘LoPro’ 등 3가지다. 이들 서비스는 현재 각각 테스트 중이나 론칭 시점에는 하나의 플랫폼에 통합돼 제공될 예정이다. 

우선, ‘LoAS’는 한 차원 높은 부동산 임장보고서라고 이해하면 쉽다. 현장 조사인력을 투입할 필요 없이, 불과 10여 분 짧은 시간에 원하는 지역의 세밀한 현황 분석 보고서 출력이 가능해진다. 

‘DiPSol’은 업계 최초의 도시계획 규제 해석 서비스다. 지구단위계획 등 복잡다단한 도시계획 규제를 클릭 몇 번으로 쉽게 해석할 수 있도록 돕는다. 해당 필지의 공공 인센티브 적용에 따른 최종 용적률과 높이 등의 산출이 가능하다.

그간 업계에서는 도시계획 규제에 따른 최종 용적률 등을 전문가의 도움을 받아 일일이 수작업으로 산출해냈지만, 지오딕트에서는 이를 일반인 눈높이에 맞춘 원스톱 솔루션으로 자동화하는데 성공했다.

위의 두 서비스는 공공데이터 외에도 지오딕트가 자체 생산한 빅데이터가 있기에 가능하다. 미래예측을 위한 제료로서 구축하게 된 DB였으나 데이터만으로도 시장 반응이 뜨거워 상품화됐다. 

‘LoPro’는 위의 두 가지 시스템을 중첩시켜 원하는 개발 최적지를 도출해 내는 고차원적 시스템이다. 수많은 도시 관련 데이터들을 인공지능이 학습하게 함으로써, 도시의 변화 구조를 이해하게 하고, 이를 바탕으로 미래의 도시 변화 양상을 예측하도록 하는 것이다. 

▲강북구 우이신설선 역세권 지역에 실험해 보니 적중률 98%

‘LoPro’서비스는 예측 적중률 98%를 나타낼 정도로 놀라운 예측력을 자랑한다. 지오딕트가 ‘LoPro’프로그램을 구동시켜 서울 강북구 우이신설선 경전철 역세권 지역의 부동산 필지 변화를 분석한 결과를 확인해보니, 우이신설선 역 개통을 계기로 신축이 이뤄질 것이라고 예측한 필지와 실제 신축건물 필지가 대부분 똑같았다. 

이 의미는 인공지능 기술을 통해 부동산 투자 성공률을 올릴 수 있다는 뜻이다. 투자자 입장에서는 신축이 이뤄질 것이라고 예측한 필지를 수년 앞서 저렴한 가격에 매입한다면 직접 개발을 하든, 매도를 하든 높은 투자수익률을 챙길 수 있다. 

이 같은 분석이 가능했던 이유는 지오딕트가 2005~2015년 10년 간 해당 역세권 지역의 과거 부동산 필지에 대한 기본현황 및 도시계획 빅데이터를 입력한 후 인공지능에게 그 지역 도시변화를 머신러닝하게 만들었기 때문이다.

그 결과, 인공지능은 해당 지역의 부동산 변화의 흐름을 이해하게 됐고, 실제로 신축건물이 들어선 필지를 콕 집어낸 것이다. 최근 개통한 신림선 각 역세권 일대, 위례신사선이 개통될 도산대로 일대를 대상으로도 변화예측 프로젝트를 진행 중이다.  

지오딕트에서는 이 같은 매커니즘으로 의뢰인이 원하는 지역의 부동산 미래를 미리 내다볼 수 있을 것이라고 소개하고 있다. 서울·수도권 지역은 물론 장기적으로 전국의 부동산 현황 및 도시계획 규제 데이터를 확보하면 충분히 가능하다고 설명한다.

공식 서비스 출시를 앞두고 있는 지오딕트 인공지능은 현재도 계속해서 빅데이터를 빨아들이며 스스로 똑똑해지고 있는 중이다. 

여춘동 지오딕트 대표이사는 “도시계획 수립을 통해 새로 신설되는 도로 및 지하철역, 백화점, 초·중·고등학교 등 도시기반시설이 끼치는 지역 부동산 변화를 미리 읽어낼 수 있어 사업에 큰 도움이 될 것으로 전망하고 있다”며 “새로 생기는 부동산 호재들이 해당 지역의 부동산 시장을 언제, 어떻게, 얼마나 변화시키는 지를 미리 알 수 있다는 점에서 부동산 개발 및 투자자들에게 희소식이 될 것이다. 우리의 다음 과제는 가로수길, 경리단길, 성수동에 이은 미래의 상업가로가 어디가 될지 예측해 내는 것”이라고 말했다.