재건축부담금 개선안의 아쉬움
재건축부담금 개선안의 아쉬움
  • 류점동 감정평가사 / 행정학 박사
  • 승인 2022.11.09 13:47
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[하우징헤럴드] 국토부가 지난 9월29일 재건축부담금 합리화 방안을 발표했다. 하지만 발표한 내용을 보면 재건축시장에서 기대했던 대폭 완화의 기대에는 미치지 못했다.

개선책의 주요내용을 살펴보면 먼저, 초과이익 부과기준 개선에 있어 면제구간은 3천만원에서 1억원으로 개선되었으며, 부과구간은 2천만원에서 7천만원으로 개선되었으나, 부과금액에 영향을 크게 미치는 부과율은 10~50%를 그대로 유지하고 있다.

또 부담금 부과개시시점의 조정은 추진위설립인가일에서 조합설립인가일로 조정되었으나 시장에서 바라고 있는 관리처분인가일로 조정되지 않는 것은 가장 큰 아쉬움이다.

개시시점가격과 준공시점의 가격차이가 결국은 재건축부담금의 과표가 되는 것인 바, 개시시점을 조합설립인가일보다 가격이 높은 관리처분인가일로 하는 것이 재건축부담금을 보다 완화해 주는 것이다. 

개시시점을 관리처분인가일로 해야 한다는 합리적 이유를 찾아보자면 △투기과열지구 내 정비사업 조합원의 재당첨제한은 관리처분계획의 인가일에 분양대상자로 명시된 경우인 점 △투기과열지구내 조합원의 지위양도 제한이 관리처분인가일부터 제한된다는 점 △조세심판원에서 “정비사업에서 조합원이 조합에 출자하는 현물출자자산의 출연시점을 관리처분인가일 또는 신탁등기일중 빠른 날을 기준으로 한다”는 조세심판결정(조심2015부 4909, 2018.3.14.)이 있는점 △관리처분인가를 기준으로 조합원의 종전자산이 종후자산으로 권리변환이 확정된다는 점 등은 조세 및 정비사업의 권리관계 확정 등에 있어 관리처분인가일을 정비사업의 주요 기준점으로 삼고 있다는 점 △추진위에서 조합설립인가일의 기간이 평균 1~2년인 점을 고려할 때 1~2년간의 공시지가 상승률로는 재건축부담금의 부담금을 낮춘다 해도 부담금에는 그다지 큰 영향이 없다는 점 등이다.

따라서 재건축부담금의 개시시점을 관리처분인가일로 해야 징벌적 과세라는 인식을 다소나마 불식시키고 대선공약의 재건축부담금 대폭 완화한다는 공약에도 부합 할 것이라 생각한다.

더불어 이번 개선안에서 공공기여 감면 인센티브는 당연한 것이라 생각한다. 재초환의 입법취지가 재건축으로 인한 주택가격 상승에 대한 부담금인 만큼 주택가격 상승과 관련이 없는 공공성격의 임대주택 매각대금(조합입장에서는 실질적 마이너스 수익)을 수익으로 계상해 예정 부과한 재건축 부담금은 과다부과인 셈이었다.

그리고 1주택자의 보유기간에 따라 10~50% 감면은 1주택 장기보유자에게는 현재의 규제에 비하면 반가운 소식일 것이다. 그러나 재초환의 목적중 하나가 투기방지를 위한 것인 바 1주택 장기보유자에게는 재초환 적용을 배제해야 한다고 생각한다.

재건축 부담금의 기본 발상은 재건축의 규제를 강화해 재건축시장의 과열을 막기 위함이었으며, 이는 부동산시장이 계속 상승한다는 전제하에 시행된 제도이다. 재건축 부담금을 부과 받은 조합원이 부담금부과 당시의 가격보다 가격이 하락할 경우에 어떻게 한다는 제도적 보완장치가 현재는 없다.

이를 조금이나마 보완하려면 구체적 가격이 확정되어진 양도소득세 부과 시 재건축 부담금을 양도세에서 공제해 주어야 미실현이익 상태에서 부과된 재건축 부담금이 2중과세라는 논란의 문제점을 개선할 수 있다.

특히, 재건축부담금과 함께 분양가 상한제등 규제강화는 시장에 필요한 양질의 아파트 공급 축소로 이어지는 결과를 가져올 것이다.

조합원의 입장에서 보면 재건축으로 인한 조합원분양 아파트의 가치상승은 재건축 부담금으로 환수 당하고, 일반분양 아파트는 분양가상한제 또는 HUG의 분양가 규제로 조합원의 수익을 감소시키고, 공공시설 및 토지의 기부체납 등은 조합원의 분담금 증가로 이어져, 결국 재건축을 기피내지는 지연케 하고 있으며 때론 재건축을 함으로써 기존 주거면적에 비해 적은 면적으로 옮겨가면서도 추가 분담금의 짐을 짊어져야 하는 사례가 발생하기도 한다.

재초환의 개정안이 아직 국회를 통과하지 않은 상태이다. 이러한 재건축시장의 현실을 감안하여 재초환 법률의 개정에 보다 긍정적 접근을 기대해 본다.

류점동 감정평가사/행정학 박사/랜드엔지니어링 대표


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