[하우징헤럴드] 국토교통부는 지난 5월부터 전담조직을 출범하여 1기 신도시 재정비에 대한 계획을 수립하기 시작했다.
실제로 지난 9월 29일 ‘1기 신도시 정비 마스터플랜 수립 및 제도화방안 연구용역’을 발주했다. 연구용역의 과업 기간은 24개월이고, 국토교통부가 수립하는 ‘정비기본방침’과 각 지자체가 수립하는 ‘신도시별 정비기본계획’으로 구성된다.
그리고 신도시별로 선도지구를 지정하여 정비사업 확산의 이정표 역할을 강조하는 등 후속 작업을 적극적으로 진행하고 있다. 해당 지역 주민들의 속도감에 대한 불만도 제기되고 있지만 그에 못지않게 기대감도 점차 높아지고 있다.
그러나 한편으로는 1기 신도시 정비계획은 일방적으로 재건축사업의 활성화만을 강조하고 있는 것이 아닌가 하는 우려가 제기되고 있다. 초기에는 1기 신도시 노후화에 대응하는 계획적인 재정비를 통해 도시재창조 수준의 종합계획을 수립한다고 했으나, 발주된 연구용역은 재건축 추진에 필요한 도시정비법의 정비계획과 크게 다르지 않고, 전국적으로 확산한 공동주택 리모델링에 관한 언급이 없기 때문이다.
현재 리모델링 추진 현황을 보면 재정비 계획에서 무시할 만한 규모가 아니다. 한국리모델링협회가 올해 6월 말 기준으로 집계한 공동주택 리모델링 추진단지는 132개 단지 10만5,765세대에 이르고 있다. 1기 신도시만 국한하면 33개 단지 3만146세대가 추진하고 있어, 1기 신도시에 공급된 29만2.000세대의 10%가 넘는 세대가 리모델링에 참여하고 있다. 이 중에서 5개 단지는 사업계획승인을 완료하고 착공을 준비하고 있다.
30년이 지난 1기 신도시를 재창조하고 주거환경 개선하기 위해서는 다양한 시도가 필요하다. 재건축과 더불어 리모델링도 같이 검토되어야 한다. 특히 1기 신도시는 1988년‘주택 200만 호 건설계획’의 상징적인 도시로 탄생하여 다량의 아파트가 5년간 집중적으로 공급되었다. 따라서 노후화도 동시에 진행되고 있다.
계획적인 신규아파트의 대량 공급은 가능하지만, 기존 아파트의 주거성능 향상을 동시에 하는 것은 불가능하다. 주민들의 원하는 수준의 성능개선을 하기 위해서는 이주가 필연적이기 때문이다.
신도시별 주택 수급계획을 바탕으로 부동산 시장의 혼란이 없는 한도 내에서 이주계획을 세워야 한다. 주민들의 불편함은 동시에 진행되고 있으나 우선순위를 설정하여 점차적인 추진계획을 세워야 한다. 이미 선도지구로 어떻게 선정하는 것이 올바른가에 대한 논란이 시작되고 있는 것이 현실이다.
리모델링의 이런 관점에서 중요성이 주목받는다. 리모델링은 현재 진행형이므로 재건축이 현실화될 때까지 리모델링으로 주거성능을 향상할 수 있다. 재건축은 △정비기본방침 △신도시별 정비기본계획이 완료된 이후에 계획적으로 진행하면 된다. 이주 수요를 분산할 수 있는 대안이라고 할 수 있다.
이번 국토교통부의 연구용역에 리모델링이 언급되지 않은 점이 아쉬운 이유이기도 하다. 더욱 불안한 것은 정부가 “리모델링보다는 재건축을 선호한다”라고 주민들이 오해하면 당장 실현할 수 있는 리모델링을 포기하고 재건축으로 선회하면 일시집중의 부작용이 더 커질 수 있다.
공동주택 리모델링은 2002년 법제화되었다. 재건축 일변도의 주거정책으로는 한계가 있고 조기 재건축의 자원 낭비, 다량의 건설 폐기물 발생 등 부정적인 요인을 해결하려고 리모델링 제도를 도입하였고 이후 리모델링 활성화를 위한 정책을 지속하였다.
리모델링 추진한 선행단지들이 많은 시행착오를 겪으면서 제도가 정비되었고, 주민들도 리모델링의 이해도가 높아지면서 최근에 전국적으로 확산하였다. 재건축과 리모델링의 우열을 논하는 것은 아니고 주거환경을 개선하기 위산 수단으로 같이 활용해야 하는 필요성을 말하는 것이다.
재건축과 리모델링을 이분법으로 선택적인 구분을 하는 것이 아니라 여건에 맞추어 리모델링과 재건축이 공존하는 방법을 모색해야 한다. 가능하다면 리모델링으로 성능개선을 하고 재건축을 한다면 구조체의 수명도 최대한 활용할 수 있는 이상적인 방향이라고 생각한다.
그렇지 않고 바로 재건축한다고 하면 이미 리모델링을 시작하는 단지들이 재건축의 일시집중을 분산하는 역할이라도 해야 한다.
다시 한번 강조하고 싶은 것은 정부가 추진하는 1기 신도시 재정비 계획은 단순한 재건축을 하기 위 ‘신도시별 정비기본계획’ 수립에 그치는 것이 아니라 ‘도시재창조’ 수준의 포괄적인 계획이 되어야 한다는 것이다. 1기 신도시가 주민들에게 외면받는 구도시로 전락하는 것이 아니라 이번 기회에 주민들이 선호하는 새로운 신도시로 거듭나기를 바란다.
이동훈 소장 / 무한건축
