소규모재건축사업, 편입토지 포함 1만㎡ 넘지 않아야
소규모재건축사업, 편입토지 포함 1만㎡ 넘지 않아야
주택단지에 편입되는 토지 또는 건축물의 면적이 해당 사업시행구역 면적에 포함되는지 여부(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제16조 등 관련)
  • 김병조 기자
  • 승인 2022.11.29 11:41
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[하우징헤럴드=김병조 기자] 소규모재건축사업은 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적(주택단지 면적의 100분의 20 미만) 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함하여 사업을 시행할 수 있다.

이 경우, 그 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적이 사업시행구역 면적기준인 1미만이어야 할까, 아니면 주택단지만의 면적이 1미만이어야 할까.

이에대해 법제처는 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적이 사업시행구역 면적기준인 1미만이어야 한다고 밝혔다[법제처 22-0350, 2022.11.25.].

법제처의 법령해석 근거는 다음과 같다.

소규모주택정비법 제2조 제1항 제3호 각 목 외의 부분 및 같은 호 다목에 따르면, 소규모재건축사업이란 같은 법에서 정한 절차에 따라 노후불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역으로서 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위해 시행하는 사업이다.

그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호에서는 소규모재건축사업의 경우 노후불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역도시정비법 제2조 제7호의 주택단지로서 해당 사업시행구역의 면적이 1미만일 것 등의 요건을 모두 충족한 지역으로 규정하고 있다.

그런데 소규모주택정비법 제16조 제3항 단서에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제15조의3에서는 대통령령으로 정하는 편입 면적 내를 주택단지 면적의 100분의 20 미만으로 규정하고 있다. 그러나 그 경우의 사업시행구역 면적에 관하여는 명확하게 규정하고 있지 않다.

따라서 이 사안의 경우 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 가목에 따른 해당 사업시행구역 면적의 의미는 소규모주택정비법의 입법취지, 관련 규정의 체계 및 다른 법령과의 관계 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다.

우선 소규모주택정비법 제2조 제1항 제4호에서는 사업시행구역이란 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 구역을 말한다고 규정하고 있고같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 가목에서는 소규모주택정비사업의 하나인 소규모재건축사업의 경우 사업시행구역의 면적이 1미만일 것으로 그 면적 기준을 분명하게 규정하고 있다

같은 법 제16조 제3항 단서에서는 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함하여사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 항 단서에 따라 소규모재건축사업을 시행하는 경우, 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물도 소규모재건축사업에 포함되는 것이 문언상 명백하다.

그 토지 또는 건축물이 위치한 구역도 소규모재건축사업을 시행하는 구역으로서 같은 법 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 해당하므로, 결국 소규모주택정비법 제16조 제3항 단서에 따라 불가피하게 사업에 포함되는 토지 또는 건축물의 면적도 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 가목에 따른 해당 사업시행구역 면적에 포함되고, 그 토지 또는 건축물의 면적을 포함한 전체 사업의 시행구역 면적이 1미만이어야 소규모재건축사업 기준을 충족한다고 보아야 한다.

그리고 소규모주택정비법 제16조 제3항 단서에서는 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적내에서 일정 요건을 충족하는 주택단지 외의 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행할 수 있도록 소규모재건축사업 시행방법의 예외를 규정하고 있다. 편입이라는 문언에 비추어 볼 때, 같은 항 단서는 예외적으로 사업에 포함되는 토지 또는 건축물이 있더라도 소규모재건축사업 사업시행구역으로 인정될 수 있는 면적은 같은 법 제2조 제1항 제3호 및  같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호에 따라 1미만일 것이 전제된 규정으로 보아야 한다.

또한 구 도시정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전)에서는 재건축사업을 부지면적이 1이상이고 정비계획이 수립된 정비구역에서 시행되는 사업으로 규정하면서, 예외적으로 정비구역이 아닌 구역에서 시행되는 재건축사업까지 포함되도록 규정하고 있었다. 그러나 2017.2.8. 도시정비법을 전부개정하면서 정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업 관련 규정을 소규모주택정비법으로 이관하여 소규모재건축사업으로 규정하고, 그 사업시행구역 면적 기준을 1미만일 것 등으로 규정했다.

이러한 입법연혁과 규정체계에 비추어 볼 때도시정비법이 적용되는 재건축사업과 소규모주택정비법이 적용되는 소규모재건축사업은 사업시행구역 면적이 ‘1미만일 것 등의 기준으로 구분되는바, 만약 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함해 소규모재건축사업을 시행하는 경우 그 사업 시행구역의 면적이 1이상일 수 있다고 본다면도시정비법과 소규모주택정비법의 적용대상 구분에 혼란이 발생할 수 있다.

아울러 소규모주택정비법에서는 사업시행계획과 관리처분계획을 통합해 절차를 간소화하고, 건축규제를 완화하는 등 도시정비법의 예외에 해당하는 공공지원 규정을 마련하고 있으므로, 사업시행구역 면적 기준 역시 엄격하게 해석할 필요가 있다.


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