[하우징헤럴드=김병조 기자] 소규모재건축사업은 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적(주택단지 면적의 100분의 20 미만) 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함하여 사업을 시행할 수 있다.
이 경우, 그 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적이 사업시행구역 면적기준인 1만㎡ 미만이어야 할까, 아니면 주택단지만의 면적이 1만㎡ 미만이어야 할까.
이에대해 법제처는 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적이 사업시행구역 면적기준인 1만㎡ 미만이어야 한다고 밝혔다[법제처 22-0350, 2022.11.25.].
법제처의 법령해석 근거는 다음과 같다.
소규모주택정비법 제2조 제1항 제3호 각 목 외의 부분 및 같은 호 다목에 따르면, 소규모재건축사업이란 같은 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역으로서 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위해 시행하는 사업이다.
그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호에서는 소규모재건축사업의 경우 ‘노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역’을, 도시정비법 제2조 제7호의 주택단지로서 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것 등의 요건을 모두 충족한 지역으로 규정하고 있다.
그런데 소규모주택정비법 제16조 제3항 단서에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제15조의3에서는 ‘대통령령으로 정하는 편입 면적 내’를 주택단지 면적의 100분의 20 미만으로 규정하고 있다. 그러나 그 경우의 사업시행구역 면적에 관하여는 명확하게 규정하고 있지 않다.
따라서 이 사안의 경우 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 가목에 따른 ‘해당 사업시행구역 면적’의 의미는 소규모주택정비법의 입법취지, 관련 규정의 체계 및 다른 법령과의 관계 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다.
우선 소규모주택정비법 제2조 제1항 제4호에서는 ‘사업시행구역’이란 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 구역을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 가목에서는 소규모주택정비사업의 하나인 소규모재건축사업의 경우 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것으로 그 면적 기준을 분명하게 규정하고 있다.
같은 법 제16조 제3항 단서에서는 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 ‘포함하여’ 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 항 단서에 따라 소규모재건축사업을 시행하는 경우, 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물도 소규모재건축사업에 ‘포함’되는 것이 문언상 명백하다.
그 토지 또는 건축물이 위치한 구역도 소규모재건축사업을 시행하는 구역으로서 같은 법 제2조 제1항 제4호에 따른 ‘사업시행구역’에 해당하므로, 결국 소규모주택정비법 제16조 제3항 단서에 따라 불가피하게 사업에 포함되는 토지 또는 건축물의 면적도 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 가목에 따른 ‘해당 사업시행구역 면적’에 포함되고, 그 토지 또는 건축물의 면적을 포함한 전체 사업의 시행구역 면적이 1만㎡ 미만이어야 소규모재건축사업 기준을 충족한다고 보아야 한다.
그리고 소규모주택정비법 제16조 제3항 단서에서는 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 ‘편입 면적’ 내에서 일정 요건을 충족하는 주택단지 외의 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행할 수 있도록 소규모재건축사업 시행방법의 예외를 규정하고 있다. ‘편입’이라는 문언에 비추어 볼 때, 같은 항 단서는 예외적으로 사업에 포함되는 토지 또는 건축물이 있더라도 소규모재건축사업 사업시행구역으로 인정될 수 있는 면적은 같은 법 제2조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호에 따라 1만㎡ 미만일 것이 전제된 규정으로 보아야 한다.
또한 구 도시정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전)에서는 재건축사업을 부지면적이 1만㎡ 이상이고 정비계획이 수립된 ‘정비구역’에서 시행되는 사업으로 규정하면서, 예외적으로 ‘정비구역이 아닌 구역’에서 시행되는 재건축사업까지 포함되도록 규정하고 있었다. 그러나 2017.2.8. 도시정비법을 전부개정하면서 정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업 관련 규정을 소규모주택정비법으로 이관하여 소규모재건축사업으로 규정하고, 그 사업시행구역 면적 기준을 1만㎡ 미만일 것 등으로 규정했다.
이러한 입법연혁과 규정체계에 비추어 볼 때, 도시정비법이 적용되는 재건축사업과 소규모주택정비법이 적용되는 소규모재건축사업은 사업시행구역 면적이 ‘1만㎡ 미만’일 것 등의 기준으로 구분되는바, 만약 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함해 소규모재건축사업을 시행하는 경우 그 사업 시행구역의 면적이 1만㎡ 이상일 수 있다고 본다면, 도시정비법과 소규모주택정비법의 적용대상 구분에 혼란이 발생할 수 있다.
아울러 소규모주택정비법에서는 사업시행계획과 관리처분계획을 통합해 절차를 간소화하고, 건축규제를 완화하는 등 도시정비법의 예외에 해당하는 공공지원 규정을 마련하고 있으므로, 사업시행구역 면적 기준 역시 엄격하게 해석할 필요가 있다.