꽉 박힌 서울·수도권 ‘대못’… 갈길 먼 부동산시장 정상화
꽉 박힌 서울·수도권 ‘대못’… 갈길 먼 부동산시장 정상화
재개발 재건축 찔끔 규제완화에 시장은 ‘싸늘’
  • 문상연 기자
  • 승인 2022.12.09 11:24
  • 댓글 0
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3차례 규제 풀었지만 소극적 조치에 그쳐
5년간 정비사업 통해 서울에만 50만호 공급
수도권엔 158만가구 목표 실현될지 미지수 
파격적 규제완화로 시장 ‘숨통’ 터줘야

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부의 부동산 규제 완화 정책이 구체화고 있지만 시장의 반응은 차갑기만 하다. 현 정부 출범당시 내세웠던 공약처럼 획기적이지 않고 시장에 거의 영향이 없는 소극적인 완화책만 펼치고 있기 때문이다.

실제로 주요 규제 완화책인 분양가 상한제, 재건축 부담금 개편 등은 서울 및 수도권 등 핵심지역에는 규제완화가 거의 이뤄지지 않아 여전히 정비사업 추진에 걸림돌로 작용하고 있다. 이에 정부의 공급목표인 정비사업을 통한 52만 가구를 공급하기에는 한참 부족하다는 지적이다. 

▲5년간 정비사업 통해 52만가구 공급, 서울 50만호 공급 목표 현재 규제완화책으론 역부족

지난 8월 16일 정부는 첫 부동산 공급대책을 발표하면서 임기 중 270만호 공급과 함께 재건축·재개발 민간공급을 기초로 한 전반적인 정책 방향성을 제시했다. 

정부는 임기기간인 5년간 인허가 기준으로 270만가구 공급을 목표로 세우면서 서울에만 50만호, 수도권에는 158만호를 공급할 계획이다. 지방 대도시에는 52만호를 공급한다. 

특히 서울에서 가장 핵심 주택공급 수단인 정비사업을 통해 52만호를 공급한다. 이를 위해 정부는 서울 및 수도권 등 핵심입지 원활한 도심 신축주택 공급 확대를 위해 민간 정비사업을 정상화 하겠다는 의지를 밝혔다.

이에 후속조치 등을 통해 정비사업 정상화를 위해 각종 규제 완화책들이 구체화되고 있다. 현재까지 나온 규제 완화책은 △분양가 상한제 개편 △재건축 분담금 개선방안 △규제지역 해제 재건축 안전진단 기준 완화 등이다. 

하지만 업계에서는 현재까지 규제 완화책을 보면 정부의 주택공급 목표를 달성하기엔 한계가 명확하다는 지적이다. 불합리한 규제의 전면적이고 신속한 완화를 공언했던 정부의 초반 분위기와 달리 규제 완화에는 소극적인 자세를 일관하고 있기 때문이다. 이에 현재의 정책기조를 유지한다면 임기 내 주택공급 목표를 달성하기 어렵다는 우려의 목소리가 나오고 있다.

지난 10월 21일 국회 국토교통위원회 소속 허종식 더불어민주당 의원이 여론조사 전문기관‘리서치DNA’에 의뢰해 18~19일 이틀 동안 전국 만 18세 이상 성인남녀 1,032명을 상대로 실시한 부동산 정책 관련 여론조사 결과 주택 270만호를 공급하겠다는 정부 목표에는 ‘불가능할 것’이란 답변이 71.8%를 차지했다.

업계에서는 도심 주택 공급을 가로막던 규제를 완화해 수요자들이 선호하는 입지에 공급을 확대하겠다고 밝혔지만, 서울 등 규제가 집중돼있는 핵심지역에 대한 완화는 거의 이뤄지지 않아 공급확대로 이어지기 무리라는 지적이다.

실제로 정부가 발표한 규제 완화책을 살펴보면 규제의 부동산 가격 상승 우려로 인해 집중 타깃이 되는 서울 등 핵심지역에 대한 완화는 거의 이뤄지지 않았다.

권대중 명지대학교 교수는 “주택 공급확대를 위한 규제 완화책으로 재건축 부담금 합리화 등의 발표로 이전보다 부담은 낮아지겠지만 재건축 활성화될지는 의문”이라며 “주택 공급량을 확대시키려면 과감한 규제 완화를 통해 민간 스스로 경기에 맞춰 공급할 수 있는 환경을 만들어줘야 한다”고 말했다.

▲‘찔끔’ 규제 완화에 시장반응은 ‘썰렁’… 소극적인 정부에 실망감만 커져

가장 처음으로 발표한 분양가 상한제의 경우 새 정부의 첫 부동산 정책인 만큼 분양가 규제완화에 대한 기대가 컸지만 미세조정에 불과해 업계는 실망감을 감추지 못했다. 

정부는 분양가상한제 개편을 통해 정비사업에서 발생하는 필수 비용을 처음으로 가산비로 인정했지만, 가장 중요한 택지비에 대한 개편은 이뤄지지 않으면서 사실상 인상률이 거의 없는 미세 조정 수준에 그쳤다. 실제로 개편안 발표 당시 국토부는 인상률이 단지 규모나 위치, 분양가 등에 따라 약 1.5~4% 수준으로 상향될 것이라고 추정했다.

하지만 최근 수도권 일부가 규제지역에서 해제되자 분양가 상한제를 적용받는 투기과열지역보다 인접한 비규제지역의 분양가가 더 높아지는 역전현상까지 나타나면서 형평성 논란까지 일고 있다.

또한 정부는 지난 9월 29일 8·16 부동산대책의 첫 후속조치로 재건축 부담금 완화책을 발표했지만, 시장의 반응은 차갑다. 발표당시 국토부가 재건축 부담금이 최대 50%까지 감면된다고 했지만, 실제 현장에서 계산한 감면 폭이 기대와 달리 크지 않아서다.

특히 개편안대로라면 부담금 규모가 10억원 이상으로 예측되는 서울 강남권 재건축단지들은 당초 예정액에 비해 감면 효과가 10% 수준을 넘지 않을 전망이다. 또한 대적으로 큰 감면혜택을 보는 지방에서도 반응이 그리 달갑지만은 못하다. 감면액이 큰 폭으로 줄긴 하지만 부담금이 부과되는 것만으로 조합원들에게 큰 부담으로 작용하기 때문이다.

나아가 재건축 부담금의 가장 큰 문제점인 미실현 이익과 납부시기에 대한 개선이 전혀 이뤄지지 않았다. 재건축 부담금이 재건축사업의 걸림돌인 가장 큰 이유는 실제 이익이 발생하지 않은 상태에서 입주 후 1년 안에 수억원에 달하는 부담금을 납부해야 되는 구조이기 때문이다. 

또한 규제지역 해제에서도 핵심지역은 제외됐다. 정부가 올해 하반기부터 3차례에 걸쳐 전국 모든 곳을 규제지역에서 해제하고 있다. 하지만 서울 및 인접한 수도권인 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명은 여전히 기존 규제를 유지하고 있다.



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