소규모정비사업 임대주택 매각기준 보완점은...법령 명문화
소규모정비사업 임대주택 매각기준 보완점은...법령 명문화
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  • 김병조 기자
  • 승인 2022.12.12 15:06
  • 댓글 0
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[하우징헤럴드=김병조 기자] 소규모정비사업에서 임대주택 매각을 둘러싼 갈등을 없애기 위해서는 현행 기준을 관련 법령에 명확히 규정해야 한다는 지적이 제기되고 있다. 

기준이 애매모호하다보니 인수자의 입김에 의해 매각 협상이 좌지우지되고, 그 결과 조합 측 불만이 이어지는 상태로 임대주택 공급제도가 존속되는 것은 문제라는 것이다. 

특히, 금전이 오가는 민감한 사안임에도 불구, ‘감정평가액을 기준으로 한다’, ‘사업시행자와 인수자가 협상하라’는 원론적 지침만 내놓다 보니 갈등이 증폭되고 있다는 얘기다. 

업계는 이참에 법령에 구체적인 매각ㆍ인수 기준을 명시해야 한다고 제언하고 있다. 법령에 명시함으로써 인수자의 임의적 해석을 막고, 조합 입장에서도 해당 내용을 일찌감치 인지해 사업계획에 포함시켜 보다 안정적인 사업을 추진할 수 있다는 것이다.  

업계는 참고 사례로 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’ 규정을 추천한다. 도정법에서는 일종의 임대주택인 소형주택 제도를 운영 중인데, 해당 규정의 매각ㆍ인수 제도를 활용할 만하다는 것이다.

도정법 제55조는 법적상한용적률 인센티브로 임대주택을 공급하는 방법을 명시한 규정이다. 예컨대 서울 지역 3종 일반주거지역 재건축사업의 경우 기준 용적률 250%에서 법적상한용적률 300%를 받은 후 초과용적률 50% 중 절반인 25%에 해당하는 면적을 임대주택으로 내놓는 방식이다. 여기서 건립하는 주택은 국민주택규모 이하 주택만 지어야 한다.

도정법에서는 이 소형주택의 인수 및 산정 기준을 구체적으로 명시하고 있다. 제55조 제2항에서는 “제1항에 따른 국민주택규모 주택의 공급가격은 ‘공공주택 특별법’ 제50조의4에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다”고 명시하고 있다.

나아가 제55조 제5항에서는 “제2항에도 불구하고 제4항 단서에 따른 임대주택의 인수자는 임대의무기간에 따라 감정평가액의 100분의 50 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 가격으로 부속토지를 인수하여야 한다”고 명시하고 있다.

시행령에서는 의무임대기간에 따라 부속토지 인수가격을 명시하고 있다. 임대의무기간이 10년 이상으로 공공성이 큰 경우에는 감정평가액의 30%, 5년 이상으로 공공성이 상대적으로 덜한 경우에는 감정평가액의 50%를 부속토지 가격으로 명시하고 있다. 

업계에서는 해당 참고 사례에서 ‘표준건축비’와 ‘기부채납’ 기준이 아니라, 건축비와 토지비를 구체적으로 명시하는 입법 테크닉을 주목하라고 조언하고 있다. 

이철현 하나감정평가법인 감정평가사는 “도정법 제55조 규정에서는 임대주택 감정평가와 관련한 기준들이 상당히 구체화 돼 있어 업무 진행 과정에서 해석 논란이 발생할 가능성이 없다”며 “입법 기술적으로 소규모주택정비법에서도 이 같은 규정을 삽입하면 필요치 않은 갈등을 줄일 수 있을 것”이라고 조언했다. 



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