‘원도심’ 종로·명동·을지로… 재개발 재건축 ‘훈풍’ 예고
‘원도심’ 종로·명동·을지로… 재개발 재건축 ‘훈풍’ 예고
서울 도심기본계획안 연내 확정되면…
  • 최진 기자
  • 승인 2022.12.13 10:47
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용적률·용도지역 유연화… 직주복합도심으로 변모 
역사 보존과 개발 병행… 규제보다 도시공간 전환
인구 10만명 증가 모색… 정비사업 활성화 추진

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시가 정비사업 확대를 통해 서울 사대문 안 낙후 원도심을 재정비하겠다고 밝혀 관심이 쏠리고 있다. 그동안 역사문화 도심의 보존을 위해 재개발 구역지정을 제한하던 도심계획과 관련 조례들을 손질해 직주복합도심의 경쟁력을 갖추겠다는 것이다. 시는 재개발이 필요한 지역에 정비사업을 허용하고 나아가 높이완화를 비롯한 각종 인센티브 등을 통해 정비사업을 활성화할 방침이다.

조례와 정책 규제로 재개발사업이 불가능했던 서울 원도심의 개발 활로가 개척되면서 종로와 중구 등 해당 지역 주민들은 물론, 성북과 동대문 등 도심지와 맞닿은 인근 정비사업장들도 기대감이 커지고 있다. 일대 교통 환경이 대폭 개선되고 용적률과 최고높이 기준이 완화되는 혜택이 인근 재개발 현장에도 낙수효과를 미칠 것이라는 분석 때문이다.

▲종로·명동 등 옛 서울도심 숨통… 정비사업 수혈 기대

서울시는 지난달 8일 서울도심 정책의 기본방향과 전략과제 수립을 위한 ‘서울도심 기본계획’ 공청회를 개최했다. 시는 원도심 노후화와 이에 따른 인구감소로 서울도심의 경쟁력이 위축됐다고 진단하고 공청회를 통해 보존과 개발이 상생하는 정책방향으로 방향을 수정하겠다는 뜻을 밝혔다.

시는 지난 2000년 ‘서울 도심부관리계획’을 시작으로 이 지역을 지속적으로 관리해 왔는데, 가장 최근인 2015년에 수립된 ‘서울도심기본계획’을 도시여건 변화에 맞춰 재정비한 것이다.

기존 서울도심기본계획은 보존을 위해 개발사업을 차단하는 규제 성향이 짙었다. 계획이 시행된 2016년에는 다수의 노후 주거지역들이 구역해제를 당하면서 사실상 재개발 불모지로써 정비업계에 충격을 선사했다. 이후 성북과 동대문 등 일대 노후지역들도 사업추진에 어려움을 겪으면서 강북 일대가 낙후지역으로 방치되는 신호탄이 됐다.

이번 서울도심기본계획 정비는 앞서 서울시가 발표한 ‘2040 서울도시기본계획’과의 연계를 위한 것으로 △역사 △주거 △녹지 △산업 △환경 등 5개 부문으로 나누어 도심활성화를 위한 과제를 수립한다.

도심활성화를 위한 공간관리는 도시·주거환경정비 기본계획과 지구단위계획, 그리고 한옥과 문화재 등 건축자산을 유지·활성화시킬 계획들이 종합적으로 다뤄진다. 획일화된 구역분리보다는 생활권계획에 따른 유연한 공간관리에 나선다는 것이다.

▲지구유형 재정비… 주거목적 정비사업 활성화 훈풍

시는 우선 도심의 공간관리유형을 재정비해 보존이 필요한 ‘특성관리지구’는 기조를 유지하면서도 나머지 유형들은 교통정리에 나섰다. 일반관리지구는 ‘종합관리지구’로 변경하고 일반형과 소단위로 나뉘었던 ‘정비관리지구’는 하나로 통합된다.

더불어 일반관리지구에 속했던 명동과 동대문 일원, 신당동 등 다수의 구역들이 정비관리지구로 변경된다. 기존의 특성관리지구도 도심환경과 정책·제도 등이 변화함에 따라 관리방향이 개선된다. 기존에 특성관리지구라고 할지라도 재개발이 시급한 지역의 경우 정비사업이 허용된다.

주요사업 촉진을 위한 특별지구도 신설된다. 주 용도가 주거로 지정된 ‘주거복합유도지구’ 및 정비사업 인센티브와 추가용적률, 세제완화 및 임대료를 지원하는 ‘도심거점 특별육성지구’가 도심계획에 각각 신설된다. 신설되는 주거복합유도지구에는 동대문역사문화공원 서쪽 광희동 일원이며, 도심거점 특별육성지구는 세운상가·세운청계상가 등이 위치한 을지로3가역 일원으로 계획됐다.

시는 정비사업 활성화를 통해 10만명 규모의 인구증가를 모색하고 있다. 세부적으로는 △도시환경정비사업 추가검토(5만4천명) △재촉지구일대(3만명) △서울도심 인접지역(1만명) △미시행 도시환경 정비사업(6천명) 등이다. 경사가 많아 개발사업이 어려운 구릉지의 경우 소규모 정비사업을 통해 주거환경 정비를 권유할 계획이다.

서울도심 스카이라인도 대대적인 변화가 기대되고 있다. 우선 경관보호지역·경관관리지역·경관유도지역 등 최고높이 기준이 유연해진다. 세부적으로는 경관보호구역이 10m이내, 경관관리지역이 20m 이내로 완화된다.

경관유도지역의 경우 기존 계획높이에 높이완화 인센티브를 획득하는 방식으로 유연한 높이기준을 적용한다. 높이완화 인센티브 항목은 △녹지 등 공공공간 확보 △역사 및 지역특성 강화 △경제기반 강화 △저층부 활성화 등이다. 

새로운 높이계획 체계에 따른 운영방안이 마련되는 동시에 획일적으로 적용되던 옛길 변 건축물 높이기준도 대폭 완화·폐지된다. 

▲보존과 연계된 정비계획… 규제보다 연계적 도심공간 전환

서울도심과 관련한 조례도 일괄 개정된다. ‘한양도성역사도심’은 ‘서울도심’으로 변경되며 서울시 건축조례, 도시계획조례 등 6개 조례, 12개 관련조항이 모두 개정된다. 또 서울도심 범역은 유지하면서도 도심부 범역을 도입하고 이에 따른 시행규칙도 조정된다. 더불어 관련 조례에 녹지항목을 추가해 생태도심의 면모도 체계적으로 갖출 예정이다.

시는 기존 도심핵지역 600만㎡와 신규 300만㎡, 그리고 용산개발 170㎡를 합칠 경우 강남도심과 맞먹을 정도의 대도심이 서울 한가운대에 형성될 것으로 전망하고 있다. 개발뿐 아니라 역사문화자원에 대한 관리체계도 대폭 개선해 지역발전을 저해하는 요소가 아닌, 지역발전의 허브역할이 되도록 계획하고 있다. 

서울도심기본계획은 지난 공청회를 시작으로 이달 시 도시계획위원회 자문을 거쳐 연내 확정·공고될 예정이다.



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