[하우징헤럴드] 원고(301동 동별리모델링주택조합)는 전체 구분소유자의 공유이고 공용부분인 조경시설 및 인도 일부분을 철거하여 그 부지 17만6.669㎡를 301동 건물의 부지에 편입시켜 301동의 건축면적을 증축하는 내용의 리모델링 행위허가신청(이하 ‘이 사건 신청’)을 했다.
이에 피고(구청장)는 아파트 전체 구분소유자 3분의 2 이상의 동의가 있어야 한다는 이유로 원고에게 2회에 걸쳐 전체 구분소유자 3분의 2 이상의 동의서를 제출하라는 내용의 보완요구(이하 ‘이 사건 보완요구’)를 했고, 원고가 위 보완요구에 응하지 아니하자 원고의 이 사건 신청을 반려한다는 내용의 통지(이하 ‘이 사건 처분’)를 했다.
▲원고의 주장
이 사건 리모델링을 함에 있어서는 다음과 같은 이유로 주택단지 전체 구분소유자의 2/3 이상의 동의가 필요하지 아니하다.
①리모델링 관련 주택법령은 동별 리모델링주택조합이 당해 동을 리모델링함에 있어서 전체 구분소유자의 동의를 얻어야 한다는 규정을 두고 있지 않다.
②동별 리모델링을 함에 있어 주택단지 전체 구분소유자의 공유에 속하는 토지를 당해 동의 건축면적에 편입시키더라도, 관련 주택법령이 리모델링의 경우 주거전용면적의 3/10 이내에서 증축할 수 있고 리모델링으로 인하여 각 세대의 전유부분의 면적이 증감하는 경우에도 대지사용권은 변하지 아니하는 것으로 규정하고 있어, 주택단지 전체 구분소유자의 권리관계에는 아무런 영향을 미치지 아니한다.
③피고가 근거법령으로 든 주택법 시행령은 파손·철거행위의 경우 위해방지 등을 위한 필요성이 있는 경우 전체 입주자 2/3 이상의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는데, 이 사건 조경시설 및 인도의 경우 이를 철거하더라도 어떠한 위해도 발생할 가능성이 없다.
▲법원의 판단
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조는 공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정하도록 규정하고 있다.
아파트 전체 구분소유자의 공유로서 공용부분인 위 조경시설과 인도부분 176.669㎡를 301동의 건축면적에 편입시켜 301동 구분소유자들의 독점적·배타적 점유하에 두는 것은 공유물의 변경에 관한 사항이다.
그러므로 원고가 위 조경시설과 인도부분을 301동의 건축면적에 편입시키기 위하여서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의 규정에 따라 아파트 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 다수에 의한 집회의 동의결의가 필요하다고 할 것이다.
따라서 원고로서는 이 사건 신청을 함에 있어 그 동의결의서를 위 조경시설과 인도부분의 사용에 관한 권리를 증명하는 서류로 제출해야 할 것인데, 원고가 이 사건 신청을 할 때뿐만 아니라 이 사건 처분이 있기까지 위와 같은 서류를 제출하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
그러므로 원고의 이 사건 신청은 주택법 시행규칙 제20조 제4항 소정의 서류를 첨부하지 아니한 것이어서 부적법하다고 할 것이다.
▲결론
위 사례에서 보듯이 리모델링에 관해 규정하고 있는 주택법의 조항은 매우 적다. 그러므로 금지되는 규정이 없으면 허용된다는 논리로 자신들에게 유리한 주장을 하는 경우가 많다.
리모델링에 관한 주된 근거법은 주택법이 맞기는 하다. 그렇다고 하여 주택법이 모든 규정을 담고 있지는 않기에 동일한 영역을 규율하는 법률이 주택법이 규정하지 않은 빈자리를 채워주기도 한다.
즉 리모델링에 관해 법적인 검토를 할 경우 주택법을 비롯해 건축법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등 밀접한 법률도 충분히 검토해야 한다. 사례에서도 인접법률 등을 충분히 검토했으면 행위허가신청의 반려라는 최악의 결과는 피할 수 있었으리라 생각된다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
