조건부재건축 판정범위 축소… 공공기관 적정성 검토도 폐지
조건부재건축 판정범위 축소… 공공기관 적정성 검토도 폐지
정부 안전진단 합리화 방안… 뭐가 담겼나
  • 문상연 기자
  • 승인 2022.12.22 11:07
  • 댓글 0
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조건부재건축 받더라도
지자체가 요청할때만 
적정성 검토 가능해

정비계획수립 시점 고려
시장상황 따져 시기조정

주차·층간소음 심해도
재건축 가능성 열려 

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 윤석열 정부 출범 이후 정비사업 3대 규제의 대못이 모두 뽑혔다.

국토교통부는 지난 8일 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표하며 △구조안전성 비중 30%로 하향 △조건부 재건축 판정 범위 축소 △지자체 요청시에만 공공기관 타당성 검증 등을 완화하겠다고 밝혔다.

특히 재건축 추진 단지들의 발목을 잡았던 공공기관 적정성 검토가 사실상 폐지되면서 안전진단에 소요되는 기간 역시 대폭 단축되기 때문에 노후 아파트 단지들의 기대감이 한껏 고조되고 있다. 정부는 내년 1월 시행을 목표로 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 고시를 개정한다는 계획이다.

▲구조안전성 비중 50→30%로 하향…주거환경·설비노후도 25→30%로 상향

지난 8일 국토교통부는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 지난 8·16 부동산 대책의 후속조치로 2018년 강화된 안전진단 기준을 완화하는 것이다. 합리화 방안은 12월 중 행정예고를 거쳐 내년 1월부터 바로 시행될 예정이다.

먼저 구조안전성 비중이 기존 50%에서 30%로 하향된다. 또한 주거환경(기존 15%), 설비노후도(기존 25%) 점수 비중이 각각 30%로 높아진다. 다만 비용 분석 항목은 기존 그대로 10% 비중을 유지한다.

구조안전성 비중완화는 현 정부 출범 시기부터 논의돼 온 대표적인 규제완화책이다. 전 정부는 지난 2018년 재건축 안전진단 평가 항목별 가중치를 조정해 안전진단 규제를 크게 강화했다.

안전진단 항목 가중치 중 종전 40%였던 ‘주거환경’을 15%로, 20%인 ‘구조안전성’을 50%로 상향조정했다. 이에 수많은 노후 단지들이 사실상 재건축 추진이 불가능하다고 판단해 재건축사업 추진을 잠정 보류한 상태였다. 실제로 지난 2018년 기준이 강화된 이후 서울에서 수많은 단지들이 안전진단에 도전했지만, 통과한 곳은 단 5곳에 불과했다.

정부는 이번 개선안을 통해 구조안전에 심각한 문제가 없더라도 주차대수가 부족하거나 층간소음이 심한 단지, 난방·급수 등 배관이 노후화된 단지 등 주거수준 향상 및 주민 불편 해소와 관련된 요구가 높은 단지도 재건축 가능성이 커질 것으로 기대하고 있다.

▲조건부 재건축 판정 범위 축소… 공공기관 적정성 검토 사실상 폐지

조건부 재건축 범위가 축소된다. 기존에는 안전진단 기준에 따른 점수 결과 0~30점은 재건축, 30~55점은 조건부 재건축, 55점 초과는 유지보수 판정을 받는다. 

현행 조건부 재건축은 구간 범위가 넓은 관계로 사실상 재건축 판정을 받기가 어려워 사업추진에 차질이 발생하고 있다. 실제로 안전진단 기준이 강화된 지난 2018년 3월 이후 안전진단 기준을 완료한 단지 46곳 중 E등급인 재건축 판정을 받은 단지는 단 한곳도 없다.

이에 조건부 재건축 점수범위를 45~ 55점으로 조정, 45점 이하일 경우 재건축 판정을 받아 즉시 재건축사업 추진이 가능하도록 기준을 합리화할 계획이다.

더불어 적정성 검토 또한 개선된다. 전 정부는 지난 2018년 기준을 강화하면서 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받은 경우 건설기술연구원과 시설안전공단의 적정성 검토를 반드시 거치도록 했다. 안전진단 결과에 대한 검증을 거치지 않고는 재건축을 추진할 수 없도록 잠금장치를 둔 것이다.

이 과정에서 많은 기간과 추가비용이 소요돼 안전진단 판정이 장기화 되는 문제가 발생하고 있다. 국토부에 따르면 1차 안전진단 기간의 소요기간은 3~6개월인데 반해 적정성 검토에는 통상 7개월이 소요되고 있다. 비용 역시 일례로 1,500가구 규모의 단지는 1차 안전진단시 2억6,000만원, 적정성 검토시 1억원의 추가 비용이 발생하고 있다.

이에 국토부는 조건부 재건축이라 하더라도 지자체가 요청시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선했다. 또한 국토부장관이나 시·도지사가 필요한 경우(실태조사에 미흡한 내용이 있거나 분쟁 발생 및 의혹 제기·제보가 있는 경우 등)에만 입안권자에 대해 적정성 검토 권고조치나 시정요구가 가능하도록 할 계획이다.

▲시장 상황 고려해 1년 단위로 정비구역 시기조정 가능하도록

정부는 안전진단 규제 완화로 재건축 사업이 남발하는 것을 예방하고자 재건축 시기조정 제도를 보완하기로 했다. 안전진단 이후 시장상황을 등을 고려해 재건축 시기조정을 할 수 있도록 한다는 방침이다. 

현재 시기 조정이 가능한 시점은 도시정비법 제75조에서 규정하고 있는 사업시행인가와 관리처분인가 뿐이다. 재개발·재건축 이주수요가 특정 시기에 몰릴 경우 전세시장이 불안해질 가능성이 높아 주변 주택상황 등을 고려해 최대 1년까지 인가 시기를 조정할 수 있다. 

이를 정비구역 지정에도 적용시키겠다는 것이다. 시기조정 대상인 조건부 재건축 판정을 받은 단지에 대해 시·군·구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합적으로 검토해 정비구역 지정시기를 1년 단위로 조정할 수 있도록 할 방침이다. 또한 종합·광역적인 시장 대응이 필요한 경우에 국토부장관, 시·도지사가 지정권자에게 정비구역 시기조정을 권고할 수 있는 규정도 마련한다. 

권혁진 국토교통부 주택토지실장은 “그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라며 “이번 합리화 방안으로 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민 주거여건을 개선하는데 큰 효과를 볼 것으로 기대한다”고 말했다.



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