권일 팀장 “추가 금리인상에 전반적인 집값 하락”
권영선 연구원 “정비사업, 금융비용 부담 불가피”
김성환 연구위원 “재건축부담금 해결안돼 걸림돌”
양지영 소장 “분양가상한제 단지청약에 나서볼만”
최신영 본부장 “서울도 가점 낮아 내집마련 기회”

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 정부의 규제완화 지원책에도 불구, 기준금리 인상에 따른 부동산시장 한파가 지속되고 있다. 유례를 찾아보기 힘든 하락세 행진에 시장은 가격 안정화라는 낙관론보다는 기형적 변화에 따른 국민 주거불안과 건설경제 위기론이 우세한 상황이다. 이러한 부동산 침체기 속에서도 일각에서는 실수요자의 내집마련과 주거정책의 재검토를 도모할 수 있는 기회로 여기고 있다.

부동산시장 침체에 따른 시장 불안이 확산됨에 따라 본지는 △권일 부동산인포 리서치팀장 △권영선 주택산업연구원 책임연구원 △김성환 한국건설산업연구원 부연구위원 △양지영 R&C연구소 소장 △최신영 리얼투데이 본부장 등 5명의 전문가에게 ‘2023년 하반기 부동산시장 전망’을 문의했다.

•올해 부동산 매매시장, 침체기 반등 기대할 수 있나

권일 팀장: 새해에도 금리 추가인상 가능성이 높아 매수세가 회복되기는 어려울 것이다. 단기간 기준금리가 급등하면서 수요자 부담이 가중된 상황이다. 적어도 금리 인상에 대한 공포가 사라질 때까지는 국지적 상승 외에는 전반적인 하락이 예상된다.

권영선 연구원: 올해도 집값 하락세는 지속될 것이다. 다만, 4월 이후 한국과 미국의 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택세제가 시행되면 하락폭이 둔화될 수 있다. 이 경우 하반기에는 보합세를 보일것으로 예상된다.

김성환 위원: 현재 부동산시장 침체 원인으로 꼽히는 거시경제 상황이 나아지지 않았다. 결국 하락세 흐름은 올해에도 계속될 수밖에 없다. 올해 하락세가 과거 어느때보다 높았던 것으로 분석되고 있어, 큰 하락세 뒤에 나타나는 소폭 반등이 일부 지역에서 나타날 수 있다.

양지영 소장: 서울은 3% 이하 하락이, 수도권은 3~4% 이하 하락이 예상되며 지방은 5% 이상 큰 폭으로 하락할 것이다. 하반기에는 공시가격 완화와 세제 완화 등이 시행되는 4월 이후 집값하락이 일시적 둔화될 수 있으나, 미분양·입주물량·신규공급으로 하락세가 지속될 것이다.

최신영 본부장: 기준금리가 정점을 지나고 정부의 규제완화 정책이 실효성을 내면 하반기 하락폭은 다소 둔화될 수 있다. 정부가 규제완화를 통해 거래활성화를 지원함에 따라 하락세 둔화 및 일부 거래량 증가를 예상할 수 있지만, 기준금리에 대한 모니터링이 중요하다.

•전·월세 임대차시장, 안정화 기대할 수 있나

권 팀장: 기존 전세수요가 반전세를 비롯해 월세수요로 전환되는 상황이다. 월세는 전세보다 인상폭이 제한적이고 전셋값 하락에 따른 이동수요가 있어 강세유지가 힘들다. 전세수요가 증가하더라도 저렴한 전세를 찾는 이동수요라는 점에서 상승전환은 어렵다.

권 연구원: 지난해 8차례 기준금리 인상으로 전세수요가 감소하고 있고 매매가격 하락과 입주물량 증가로 하락세가 확대되고 있다. 하지만 지난해와 같이 금리인상에 따른 급격한 가격하락 영향은 상반기 중 저점을 형성한 이후 약보합으로 전환될 것이다.

김 위원: 올해에는 LTV 규제완화로 인해 그동안 현금을 비축해 온 잠재 매매 수요가 전세로 몰릴 가능성이 있다. 반대로 최근 상승폭이 컸던 월세는 전월세전환율이 유사한 시점까지 상승하다가 일부 수요자들이 전세로 전환되며 어느정도 보합세를 이어가겠다.

양 소장: 서울과 수도권은 1~2% 이하 하락세를, 지방은 3% 이상 하락할 것이다. 추가 기준금리 인상에 따른 전세자금대출 이자부담 우려가 크기 때문에 전세수요 증가는 어려울 것이다. 또 지난해보다 늘어난 입주물량으로 전세가격은 하락세를 지속할 것이다.

•재개발·재건축 정비사업 전망과 기대는

권 팀장: 정비사업 활성화가 예상된다. 정부와 서울시가 공급확대 측면에서 규제 완화에 적극 나서는 만큼 수요가 증가할 것이다. 투자자들도 기존 아파트나 수익형 부동산보다 중장기적인 투자처로 접근할 것이 예상된다. 재개발은 소액투자가 가능하기 때문에 유입이 기대된다.

권 연구원: 부동산시장이 전반적으로 하향세이기 때문에 정비사업만 활성화를 기대하기 힘들다. 우수한 입지와 가격경쟁력이 있는 곳은 수요를 이끌겠지만, 정비사업 전반을 조망할 때 금융비용 부담에 따른 침체에서 자유로울 수 없다.

김 위원: 정비사업은 태생적으로 시장 경기의 영향을 크게 받는 사업이다. 조합원 이익을 극대화하기 위해 일반분양 가격을 높게 책정할 수밖에 없다. 또 재건축 부담금과 일부 지역에 대한 규제가 남아 있어 새해 전망을 긍정적으로만 기대하기 힘들다.

최 본부장: 정비사업지는 대부분 지가가 높은 도심지에 위치해 하방 압력이 낮고, 시장 반등에 따른 시세 상승의 기대감도 높다. 또 정부가 안전진단 합리화를 비롯해 대못 규제를 손질하고 활성화 정책까지 지원하면서 적극적인 사업추진과 활성화가 예상된다.

•올해 ‘내 집 마련’ 방법과 시기는

권 팀장: 올해 무주택자들은 대출 비중을 최소화하면서 급매물을 노려볼만 하다. 금리 인상 부담과 대출 고금리 갱신이 불가피하고 이를 견디지 못한 급매물이 증가할 가능성이 높다. 추가 금리인상 이후 늘어나는 매물 동향을 살피는 것이 중요하다.

권 연구원: 주택가격은 상반기 중 저점을 기록할 것으로 전망되며 매수는 그 이후가 적절할 것이다. 무주택자는 추가하락에 대한 기대감보다는 구입목적과 시기, 재무상태를 고려해 현지조사와 실행계획을 세워야 한다. 특히, 늘어나는 공공의 공급망을 활용하는 지혜가 필요하다.

양 소장: 당장 집이 필요한 수요자라면 입지가 뛰어난 분양가 상한제 단지 청약에 나서는 것이 좋다. 주택구입이 급하지 않다면 집값 대세 하락을 느긋하게 관망하는 것이 좋다. 서울 강남권이나 용산·성수·여의도와 같이 우량지역의 경우에는 경매로 접근을 시도하거나 급매물 위주로 접근하는 것이 좋다.

최 본부장: 상반기 대세 하락은 기정사실화되고 있다. 최근에는 서울도 당첨 가점이 낮기 때문에 상대적으로 내 집 마련의 기회가 될 수 있다. 반대로 지속적으로 집값 하락만을 기대하다가는 내 집 마련의 기회를 놓칠 수 있다. 정비사업을 중심으로 시세와 분양가를 분석해 청약에 나서는 것이 바람직하겠다. 

•새해 부동산정책 과제와 방향은

권 연구원: 주택가격 하락으로 공급부족 문제가 해결된 것처럼 보이지만, 수급 불균형 문제는 여전하다. 공급계획이 미흡하면 경기가 회복되는 시점에서 일순간 가격상승으로 요동칠 것이다. 일부 과잉공급 지역에 대한 미분양 대책도 필요하다.

김 위원: 주택시장이 하향세를 그릴 때 비로소 부동산 규제를 원점에서 재검토할 수 있다. 또 주택공급 계획을 어떻게 안착시킬 수 있을지에 대한 고민도 필요하다. 부동산시장 침체기라 할지라도 정부의 270만호 공급을 착실히 수행해 주택공급이 선순환되는 정책기반을 마련해야 한다.

양 소장: 정부와 국회가 충돌하면서 추진되지 못한 정책들이 많다. 세금정책은 정부가 공시가 현실화율을 낮추고 공정시장가액비율을 내려서 부담을 줄였지만, 정작 중요한 세율 부분은 그대로이다. 대출 역시 LTV는 높였지만, DSR은 그대로라서 대출이 탄력적으로 운용될 수 없는데, 보완정책이 필요하다.

최 본부장: 고금리 시대의 규제완화는 제한적일 수밖에 없다. 정부도 이러한 영향을 감안해 지속적이고 적극적인 활성화 정책기조를 유지해야 한다. 정책 일관성에 대한 신뢰가 회복돼야 규제완화 효과가 시장에 영향을 미칠 수 있다.