[하우징헤럴드] 도시정비법에서 조합설립 동의요건과 관련해 토지등소유자의 동의요건은 조합설립인가의 요건으로 매우 중요하고 그 정족수 충족여부를 둘러싼 분쟁이 끊이지 않는다.
최근 재건축구역 내에 여러 주택단지가 있고 그 각각의 주택단지 안에 복리시설이 있는 경우 도시정비법 제35조 제3항의 해석을 둘러싼 유권해석이 나와 소개하기로 한다.
도시정비법 제35조 제3항에서는 재건축조합 설립인가를 받기 위해서는 주택단지내 공동주택의 각 동별 구분소유자 과반수 동의를 받아야 한다고 규정하면서, 복리시설의 경우에는 ‘주택단지’의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다고 규정하고 있다.
그런데 정비구역 내에 여러 주택단지가 있는 경우 도시정비법 제35조 제3항의 복리시설 구분소유자의 동의 요건에서 규정된 ‘주택단지’는 여러 주택단지 전체를 지칭하는지, 아니면 각 개별 주택단지를 의미하는지가 문제된 사례이다.
결론부터 말하자면, 위와 같은 사례의 경우 해당구역 내 전체복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 할 것이다.
왜냐하면, 도시정비법 제35조 제3항에서는 하나의 규정 내에서 공동주택의 동은 ‘각 동별’이라고 규정하면서, 주택단지는 ‘각 주택단지별’이라고 규정하지 않고 ‘주택단지’라고만 규정하여 차이를 두고 있다. ‘공동주택의 동’과 ‘주택단지’를 병렬적으로 규정하고 있는 하나의 규정 내에서 이러한 문언상 차이가 있다면, 이는 입법자의 의도에 따라 구분된 것으로 보아야 한다.
그러므로 같은 항에 규정된 “주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 동의”와 관련해서도 ‘주택단지’를 각 주택단지별로 전체 구분소유자의 동의율을 산정하는 것이 아니라 정비구역 내에 여러 주택단지들 전체를 일괄하는 의미로 보아 정비구역 내 모든 주택단지들 전체의 구분소유자의 동의율을 구해야 한다고 해석해야 한다.
따라서 같은 항에 따른 복리시설의 구분소유자 동의 요건이 충족되었는지 역시 여러 주택단지들 전체의 복리시설 소유자를 일괄해 그 중 과반수의 동의가 있는지 여부를 기준으로 판단해야 할 것이다.
또한 각 주택단지별 복리시설마다 구분소유자의 과반수 동의를 요한다고 해석하면 하나의 주택단지 복리시설에 대해서만 구분소유자 동의 요건을 충족하지 못하더라도 전체 재건축사업 시행이 불가능해지므로, 여러 주택단지 전체의 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받도록 하는 경우보다 정비사업의 동의 요건 충족이 어려워지게 된다.
이는 정비사업의 원활한 추진을 위해 동별 동의 요건을 완화해 온 지금까지의 법령 개정 방향에 부합하지 않는다고 할 것이다.
또한, 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 일부 개정된 도시정비법에서는 상가 등 복리시설은 주택단지 내 구분소유자가 소수인 경우에도 복리시설 소유자의 의견에 따라 조합설립 동의 요건을 충족하지 못하게 할 수 있다는 점을 이용하여 본인의 영리를 위해 조합설립 동의를 고의적으로 거부 또는 게을리하거나 복리시설을 음성적으로 거래하는 폐해를 방지하려는 취지로 재건축사업의 각 동별 동의 요건을 완화했다.
따라서 각 주택단지별 복리시설마다 구분소유자의 동의 요건을 갖추어야 한다고 해석하는 것은 해당 개정의 취지와 맞지 않고, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이려는도시정비법의 입법 목적에도 부합하지 않는다고 할 것이다.
그러므로 재건축사업 정비구역 내에 둘 이상의 주택단지가 있고, 각 주택단지에 복리시설이 있는 경우, 도시정비법 제35조제3항의 각 동별 동의 요건과 관련하여 해당 정비구역 내 전체 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다고 볼 것이다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
