[하우징헤럴드] 한국은행은 2021년 0.5%의 기준금리를 동년 8월부터 인상하기 시작해 현재 3.50%까지 인상했다. 그러나 여기서 멈추지 않고 향후 한 번은 더 인상될 가능성을 내비치고 있다.
기준금리가 인상되면 시중은행의 금리가 인상되어 주택 구입자에게는 이자 부담이 증가하기 때문에 주택 구입을 미루게 된다. 결국 주택수요가 감소하면 가격은 하락할 수밖에 없다.
또한 재개발·재건축사업도 타격을 받는다. 이주비 대출 이자가 늘어나고 생산자 물가가 올라가면 원자재 가격이 상승해 사업 수지가 악화되기 때문이다.
뿐만 아니라 지난해 말까지 주택가격 하락 폭과 속도가 예사롭지 않게 진행되어 정부는 부동산 시장 연착륙을 유도하고자 1월 3일 서울의 서초·강남·송파·용산을 제외한 모든 지역의 지역규제를 폐지했다. 거래절벽과 역전세난, 깡통전세와 전세사기 급증, 그리고 미분양 증가 등 부동산시장의 다양한 문제에 대한 대응 방안도 담겼다.
지역규제가 폐지되면 제일 먼저 반기는 사업장은 바로 재개발·재건축사업장이다. 그 이유는 윤석열 정부가 출범한 이후 재건축규제완화와 더불어 분양가상한제가 폐지되기 때문이다. 또한 청약, 전매제한, 대출, 세제 등 부동산을 거래하는 전 과정 문턱이 낮아지고 다주택자의 대출·세제도 완화된다.
물론 무주택자들은 아직도 부동산 가격이 높기 때문에 이참에 더 가격이 하락하도록 계속 규제를 강화해야 한다는 목소리도 있다. 그러나 규제 강화로 부동산 가격이 급락하면 소비도 위축되지만 경제에 미치는 영향이 크므로 정부로서는 부동산시장의 연착륙 유도를 위한 규제를 완화하지 않을 수 없었을 것이다.
그러나 아직도 서울의 개발 호재가 있는 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며 금융권에서는 총부채상환비율(DSR)를 완화하지 않았다. 그러니 고금리가 지속되는 한 규제를 폐지하거나 완화한다고 해서 부동산시장이 살아나지는 못할 것이다.
왜냐하면 부동산은 많은 돈을 지불하고 구입해야 하기 때문에 자기자본을 모두 지불하고 부동산을 구입 할 사람은 많지 않다. 대부분 사람들은 은행을 통해서 융자를 받거나 전세를 끼고 부동산을 구입하게 된다.
그런데 은행에서 대출을 받아 주택을 구입하는 경우에는 높은 이자로 가계부담을 주면서 주택을 구입하지는 않을 것이다. 특히, 가격이 하락하는 시장에서는 더 하락할 것이라는 기대심리 때문에 선뜻 매수에 나서지 않아 가격은 더 하락한다.
미국은 향후 미국 연방공개시장위원회가 인플레이션이 진정될 때까지 기준금리를 계속 올리겠다고 밝힌바 있기 때문에 국내 기준금리도 미국의 기준금리 인상과 맞물려 따라 올려야 하는 상황이 금년 상반기까지는 이어질 전망이다.
벌써 주택담보대출의 상단이 8%를 넘었다. 앞으로 금리가 더 오를 가능성이 있다. 그러나 금리가 더 올라가지 않고 지금 이 상황에서 당분간 지속된다면 역시 고금리로 실수요자들은 대출을 받아 주택을 구입하기란 쉽지 않을 것이다. 당분간 고금리가 지속되는한 매수가 끊기면서 가격하락은 지속될 것이다.
또한 신규분양시장에서는 미분양이 증가할 것이다. 뿐만 아니라 도심 주택공급을 좌우하던 재건축·재개발 사업여건이 규제 완화에도 불구하고 추진에 어려움이 있다. 최근 자재비와 인건비 인상에 따른 공사비 상승과 이주비 대출 등 고금리로 인한 사업비 급증가로 시공사를 구하지 못하는 사례가 늘고 있다.
따라서 정부는 시의적절하게 재개발·재건축사업이 원활하게 추진될 수 있도록 전반적인 정비사업 활성화를 위한 대책을 마련해야할 시점이다. 고금리 상태에서 시간이 경과하면 추진하던 사업장도 어려움에 봉착해 사고 현장으로 전락하거나 장기화 할 가능성도 있기 때문이다.
권대중 교수 / 명지대학교 부동산학과
