[하우징헤럴드=김병조 기자] 주택경기가 급락세를 보이고 있는 가운데, 일반분양을 앞둔 재건축ㆍ재개발 조합들의 고민도 깊어지고 있다. 시장 상황에 따라 재건축ㆍ재개발 업계의 최악 시나리오인 대규모 조합원 탈출 러시가 발생할 수 있기 때문이다.
예컨대, 주택시장 가격 하락→일반분양가와 조합원분양가 역전 현상→조합원들의 대거 현금청산→현금청산 비용 조달로 인한 조합 사업비 급증→조합원 추가 분담금 상승 등으로 이어지는 악순환 구조가 발생할 수 있다는 것이다.
실제로 지금으로부터 10년 전인 2012~2013년 경에도 지금과 유사한 상황이 발생했다. 2008년 미국 금융위기가 발생한 후 수년의 격차를 두고 국내에도 주택경기 침체 한파가 몰아쳤다. 이후 분양을 앞둔 재건축ㆍ재개발 조합들이 일반분양가 하락과 함께 조합원들의 대거 현금청산 상황으로 곤욕을 치렀다.
신병기 랜드엔지니어링 부사장은 “정비사업을 들여다보면 분양경기가 좋을 때는 비용의 상당 부분을 일반분양자들에게 부담시키는데, 경기가 좋지 않을 경우 그 부담을 모두 조합원이 책임져야 하는 구조”라며 “이 때문에 시장 상황에 따라 조합원분양가가 일반분양가보다 높아질 수 있다”고 말했다.
사업과정에서 이미 이주를 한 곳과 하지 않은 곳 사이의 대처 방안도 다를 전망이다. 이주를 하지 않은 곳은 그나마 선택지가 있다. 적정 분양가를 정해 분양에 돌입하던지, 아니면 분양시점을 뒤로 미루는 것이다.
신 부사장은 “관리처분계획을 수립해 분양가 결정을 했다고 하더라도 이주를 하지 않았다면, 분양 시점을 뒤로 미룰 수 있는 선택지가 존재한다. 수백, 수천억원의 이주비 불출이 아직 안 됐기 때문에 분양시기를 미뤄도 거액의 이주비용이 발생하기 때문”이라며 “그러나, 이주를 이미 한 곳은 선택지가 없다. 적정 분양가를 결정해 사업을 계속 추진해야 한다”고 말했다.
이에 따라 전문가들은 앞으로 개점휴업 상태에 들어가는 현장들도 나올 수 있다고 전망한다. 관리처분계획 수립을 끝내 놓고도 이주를 하지 않은 채 시장 상황을 전망하는 현장들이 나올 수 있다는 것이다. 이주를 미뤄 사업 유지비용을 최소화 시켜 놓은 채 분양경기 활성화 시기를 기다리는 것이다.
한편에서는 기존의 분양가상한제 작동 효과로 시장 급락의 후유증이 생각보다 심하지 않을 수 있다는 지적도 나온다. 분양가상한제로 당초에 낮은 일반분양가를 책정했기 때문에 최근 하락된 시장 가격과 차이가 크지 않을 수 있다는 것이다.
한 업계 관계자는 “10년 전 주택경기 침체 상황이 발생했을 때는 그 직전에 분양가상한제가 작동하지 않아 가격 하락 폭이 커 그만큼 조합들의 충격이 컸다”며 “지금은 이전부터 분양가상한제가 작동하고 있었기 때문에 일반분양가 하락 충격이 10년 전보다는 덜 할 것”이라고 말했다.
