이주비 대출 숨통 트여
재개발·재건축 활성화
청약 재당첨도 10→7년

2년 거주요건 없어져
3년 보유요건만 충족땐
양도세 비과세 적용

‘재당첨 5년제한’ 풀려
정비사업장 2주택자도 
조합원 추가분양 가능

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 문재인 정부부터 규제가 집중됐던 서울 지역의 부동산 규제가 6년 만에 대부분 풀렸다. 집값 상승 우려로 속도를 내지 못한 각종 규제완화 정책들이 본격화되면서 정비사업 추진에 속도가 붙고 있다.

특히 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 나머지 지역이 모두 규제지역에서 해제되면서 정비사업 추진에 숨통이 트였다. 그동안 투기수요 억제를 위한 고강도 규제들이 엉뚱하게도 영세 조합원들의 자금줄을 틀어막으며 정비사업 추진을 막아왔기 때문이다.

▲6년 만에 규제 풀린 서울시 무엇이 바뀌나

서울은 문재인 정부가 정식 출범하기 전인 2016년 11월 3일 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 발표해 서울 전 지역인 25개구를 조정대상지역으로 지정했다. 지난 2017년 문재인 정부의 두 번째 부동산 대책인 8·2대책(실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)을 통해 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정된 후 유지돼왔다. 

하지만 지난 1월 5일 윤석열 정부의 부동산 규제 해제 방침에 따라 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 전국의 모든 지역들이 투기과열지구·조정대상지역 지정에서 해제됐다. 

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 다주택자의 경우 최대 30%포인트까지 중과되는 양도세가 없어진다. 1가구 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 2년 거주 요건이 없어져 3년 보유 요건만 충족하면 비과세가 적용된다.

종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV)은 최대 70%까지 대출 한도가 늘어난다. 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.

▲이주비 대출 숨통 트이며 정비사업 활성화 기대

규제지역 해제되면서 재개발·재건축 등 정비사업에 가장 큰 영향을 주는 것은 바로 대출규제 완화다. 50%로 적용되던 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 70%와 60%로 완화되면서 이주비 대출 문제로 골머리를 앓고 있던 정비사업 조합의 큰 문제가 해결된 것이다. 

이주비 대출은 재개발·재건축 정비구역에서 새 아파트가 준공될 때까지 조합원들이 임시 거주지를 마련할 수 있도록 지원하는 집단대출 제도다. 

규제지역으로 지정되기 전까지 LTV 60~70%를 적용받아 사업추진 여건이 상대적으로 수월했지만, 지난 2017년 규제지역 지정 후 30~40%로 반 토막 수준까지 낮아지면서 인근 아파트의 전세가격도 맞추기 힘든 상황이 곳곳에서 발생했다.

서울 및 수도권 주요 도시들은 대부분 규제지역으로 묶여 수도권 정비구역에서는 이주개시 시점마다 이주비 규제로 진통을 겪어왔다. 특정한 소득이 없는 고령 조합원의 경우 주택가격 폭등과 이주비 반 토막 등의 여파로 사실상 이주 자체가 불가능한 경우가 많아 수개월간 사업이 지연되는 악순환이 지속돼 왔다.

또한 다수의 정비사업장이 이주 단계에서 어려움을 겪으면서 이주비 조달을 위한 각종 편법들이 난무하는 부작용이 발생했다. 시공자 선정과정에서 추가 사업비·이주비 대출 제안이 정형화됐고 대출자금 조건과 조달역량이 시공자 선정의 막강한 경쟁력으로 자리 잡은 상황이었다. 

서초구 반포주공3주구 재건축사업 등에서는 조합원들끼리 서로 전세 세입자로 전입하는 맞교환 형태의 편법까지 등장한 바 있다.

▲5년 재당첨 제한 규제 풀리며 다주택자 문제도 해소

규제지역 해제로 재당첨 제한 규정이 풀리면서 정비사업 추진이 더욱 원활해질 전망이다. 정비사업지에서는 갑작스런 투기과열지구 지정으로 규제지역내 2주택자들에게 큰 반발을 샀다. 투기과열지구 지정으로 인해 수반되는 규제 중 하나인 ‘5년 재당첨 제한’규정 때문이다.

‘재당첨 제한’의 의미는 투기과열지구 내에서 주택을 한 번 당첨 받았다면 이후 5년간 해당 소유주에게 투기과열지구 내 다른 주택의 당첨을 막는 것이다. 이에 서로 다른 정비사업 현장의 2주택을 소유하고 있을 경우 조합원 분양을 한 채만 받을 수 있고, 다른 한 채는 현금청산해야 한다.

이 때문에 갑작스런 투기과열지구 지정 규제로 졸지에 한 채를 현금청산해야 하는 상황에 몰렸다. 투기과열지구 지정 이전에 이미 분양을 받은 곳이라고 해도 지정 후 사업시행인가 변경 및 분양조건 등의 변화로 분양신청을 변경할 경우 재당첨 금지 규제를 적용 받아 기존주택 한 채를 현금청산해야 하는 문제까지 있었다. 

여기에 2주택자들은 팔려고 해도 전매제한 규정 때문에 팔수가 없고, 규정상 팔 수 있다 하더라도 양도세 중과 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황이었다. 하지만 규제지역이 해제되면서 문제가 해소된 것이다. 

정비업계 관계자는 “경과 규정 및 예고 지표도 없이 갑작스레 투기과열지구로 지정해 투기수요가 아닌 원주민들을 길바닥으로 내몰고 있었다”며 “규제지역 해제로 투기꾼과 동일하게 규제 당하던 2주택 조합원의 권리가 제자리를 찾게 됐다”고 말했다.