공공재개발·재건축사업 ‘주민권리·수익’ 보장… 제도개선 급선무
공공재개발·재건축사업 ‘주민권리·수익’ 보장… 제도개선 급선무
민간정비사업 규제완화에 대부분 외면… 활성화 대책 뭔가
  • 문상연 기자
  • 승인 2023.02.09 13:10
  • 댓글 0
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공공기관 견제 위해 주민대표회의 권한 확대
민간사업 전환 법개정 5개월 넘게 국회 표류 
수익보장 불명확… 확정수익 유인책 내놔야

[하우징헤럴드=문상연 기자] 공공 정비사업에 대한 제도개선 요구가 늘고 있다. 정권이 바뀌면서 민간 정비사업 규제 완화 기조로 정책이 바뀌자 일부 구역을 제외하고 공공 정비사업이 외면 받고 있기 때문이다.

특히 공공이 시행한다는 이유로 주민의견이 제대로 반영되지 않고 일방통행식으로 진행되는 것에 대한 불만이 커지고 있다. 이에 주민들의 권리를 보호할 수 있도록 주민대표회의 권한 강화 등 제도보완이 시급하다는 지적이다.

▲시공자도 선정 아닌 추천… 주민대표회의 권한 늘리고 명확히 규정해야

공공 정비사업이 자리 잡기 위해서는 주민들의 권리를 보호하기 위해 주민대표회의 관련 규정의 재정비가 가장 시급하다는 지적이다.

현행 공공 정비사업에서 공공단독시행과 공공직접시행 방식은 조합이 존재하지 않고 주민대표기구로 주민대표회의가 구성된다. 주민대표기구인 주민대표회의 구성도 의무가 아니다. 또한 주민대표회의는 감정평가업체 및 시공브랜드 선정권한을 제외한 의사결정기능을 공기업에 양도하고, 주민의견 제시 및 자문기구 역할만 한다. 

심지어 감정평가 업체 및 시공자 선정도 주민들의 권한이 아닌 그저 추천에 불과하다. 정비사업에서 시공자 선정 등은 조합원 총회를 통해 선정하도록 의무 규정하고 있다. 

하지만 공공정비사업의 경우 토지등소유자 전원이 참가하는 주민협의체는 과반수의 출석과 출석 과반수의 찬성으로 시공사나 감정평가사 등을 추천할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐 의무사항이 아니다.

정부가 공공정비사업 제도를 도입하면서 시공브랜드 등 주요한 의사 결정은 주민들이 하기 때문에 저품질아파트 양산에 대한 우려가 없다고 밝혔지만, 주민들이 가지고 있는 권한은 사실상 없는 것이다.

정비업체 관계자는 “공공정비사업의 경우 시공자 선정 총회도 의무사항은 아니지만, 주민들 반발을 우려해 개최하고 있다”며 “사업시행자인 공공이 마음대로 한다고 해도 주민들이 이를 견제할 수단이 전혀 없다”고 말했다.

이에 주민들의 의견을 적극 반영하면서 공기업을 견제할 수 있도록 주민대표기구의 권한을 확대해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 

먼저 감정평가업자와 시공자 등 주요 협력업체를 추천이 아닌, 주민들이 총회를 통해 직접 선정하는 것으로 변경해야 한다는 지적이다. 또한 단순 시공 브랜드 선택뿐만 아니라 마감재 수준과 공사비 등 주택품질에 관한 부분에도 주민들의 의사가 적극 반영되도록 개선해야 하고, 공공정비사업에 가장 큰 반감을 일으키는 임대주택을 비롯한 기부채납 비율에 대해서도 주민들의 의사가 적극 개진될 수 있도록 의사결정 권한의 폭을 늘려줘야 한다는 입장이다. 

공공재개발 추진위 관계자는 “원주민의 재산권을 보호하기 위해서라도 주민대표기구 역할이 주민과 공기업간의 소통창구가 아니라 주민들의 의견을 사업에 반영할 수 있도록 기능과 권한 범위를 확대할 필요성이 있다”고 말했다.

▲공공→민간 전환 가능토록 법 개정 서둘러야

공공직접시행 정비사업의 일환인 도심공공주택 복합사업의 경우 민간사업으로 전환이 가능토록 법 개정이 시급하다는 지적이다.

도심복합사업은 사업성이 낮거나 주민 갈등으로 정비사업 추진이 어려운 도심내 노후지역을 공공 주도로 고밀 개발해 빠르게 재개발하는 것으로, 지난 2021년 발표한 2·4 부동산대책의 핵심 사업이었다. 이에 지난해 8차례에 걸쳐 76곳의 후보지를 선정했다. 하지만 재산권 침해 논란 등으로 인해 공공사업에 주민반대가 커지며 약 21곳의 후보지를 철회한 바 있다. 

문제는 이들 지역 대부분 과거 정비구역으로부터 해제된 곳이라 노후한 주거환경 그대로 방치되고 있다는 것이다. 이런 문제를 해결하고자 지난 8월 8·16부동산 대책 발표에서 정부는 민간 도심복합사업을 신설하고 공공도심복합사업을 민간사업으로 전환할 수 있도록 하겠다고 밝혔지만, 해당 법안인 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’이 5개월이 넘도록 국회에 계류되고 있다.

▲명확하지 않은 확정수익 보장기준도 고쳐야

공공정비사업이 자리 잡기 위해서는 명확하지 않는 수익 보장에 대한 산정 기준을 밝히는 것이다. 

공공정비사업의 경우 주민들의 참여가 극히 제한적이고 공공기관이 시행하는 사업인 만큼 주민 동의를 위해서는 명확한 수익보장 기준이 필수적이다. 이에 정부가 공공정비사업 도입 당시 확정수익 보장을 유인책으로 내세웠다. 

하지만 구체적인 방법을 밝히지 않으면서 실제 사업추진 과정에서 주민들의 기대와 크게 다른 수익계산으로 불만을 가중시키고 있다. 

특히 공공정비사업을 추진 중인 현장에서 예상을 뛰어넘는 높은 공사비가 책정되면서 추가분담금에 대한 우려가 커지고 있다. 주거환경연구원의 조사결과 지난해 공공정비사업의 평균 공사비가 전체 정비사업의 평균 공사비보다 훨씬 높은 것으로 조사됐다.

연구원 조사 결과 서울 23개 정비구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 673만원으로 집계됐다. 반면 공공정비사업의 경우 서울 2개 구역의 평균공사비는 843만5천원이었다. 

나아가 일부 현장에서는 조합원 분양가와 일반분양가의 역전현상까지 나오면서 논란이 커지고 있다. 실제로 도심복합사업 후보지인 서울 강북구 수유12구역은 주민설명회에서 소유자를 대상으로 하는 우선분양가가 일반분양가보다 더 높게 책정됐다. 설명회 당시 조합원 분양가에 해당하는 우선분양가는 3.3㎡당 2,523만원이었으나, 일반 분양가격은 이보다 더 낮은 3.3㎡당 2,308만원으로 책정됐다. 

강북의 한 공공재개발사업 주민대표회의 관계자는 민간정비사업의 경우 추정분담금을 지자체에 검증까지 받고 난후 조합설립 동의서를 받도록 하고 있지만 공공정비사업은 공공이 시행한다는 이유로 구체적인 근거와 산정방식 없이 단순 기존 대비 10~30%p의 추가수익이라며 주민들의 동의를 받았다하지만 실제 사업추진 과정에서 민간 정비사업보다 공사비가 더욱 높은 것으로 나타나고 있는데 추정분담금과 확정 수익에 대한 구체적인 기준을 마련함과 동시에 사업 추진 과정에서도 분담금과 직결되는 공사비 및 관리처분 타당성 등에 대한 검증절차도 의무화해야 한다고 말했다.



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