[하우징헤럴드] 새해부터 정부가 다주택자에 대한 징벌적 규제를 완화하는 모양새다. 조정대상지역 내 취득세 중과가 완화되고 다주택자 대출금지가 해제되는 등 부동산 관련 규제 수위가 낮아지고 있다.
이러한 정부의 노력에도 불구하고 부동산업계에서는 정부 정책이 당장 유의미한 변화를 이끌어내기는 어려울 것으로 예측하고 있다.
우선 매매시장은 하반기 이상의 장시간 관망이 필요해 보인다. 지난 2020~2021년 비정상적인 집값 상승이 있었고 이에 대한 피로감으로 2022년에는 보기 드문 큰 폭의 집값 하락세를 보였다.
게다가 금리가 지속 상승하면서 대출에 대한 부담이 늘고 있어, 2023년에도 수요자들의 매수 심리를 되살리기란 쉽지 않아 보인다. 정부가 부동산 시장에 주택거래 유도 시그널을 주고 있지만 결과적으로 실효성을 거두기에는 시간이 필요한 상황이다.
재개발·재건축·리모델링 정비사업 역시 정책 지원에도 불구하고 전반적인 시장흐름에 따라 침체될 우려가 있다. 도심지 우수한 입지를 바탕으로 수요와 선호도가 확보되고 중장기적으로 진행되는 정비사업의 특성으로 상대적 하락세 영향은 덜 하겠지만, 시장흐름을 역행할 수 없기 때문이다.
정비사업의 경우 사업단계에 따른 온도차가 예상된다. 조합원의 참여와 지지가 절대적으로 필요한 정비사업의 특성상 부동산시장의 분위기가 사업에 큰 영향을 미치기 때문이다.
우선 새해부터 재건축 안전진단 합리화 정책이 시행되면서 그동안 재건축 추진에 어려움을 겪던 지역이나 단지들이 수혜를 받을 것으로 예상된다. 재건축 기대감에 따른 거래증가와 수요증가를 형성할 수 있겠다.
하지만 조합설립을 위해 토지등소유자들에게 동의서를 받아 법적 요건을 충족해야 하는 상황에서는 이전보다 어려움을 겪을 수도 있다. 특히, 지방이나 리모델링 시장의 경우 이 과정에서 더욱 어려움이 예상된다. 인근 신축 단지들의 가치상승을 통해 점쳐야 할 사업의 미래가치가 이전보다 힘을 잃기 때문이다.
또 시공자를 선정하는 단계에서도 공사비 인상과 금융비용 증가에 따른 어려움이, 일반분양을 준비하는 단계에서는 미분양 우려에 따른 분양가 산정 및 홍보에 대한 고민이 깊어지는 상황이다. 따라서 정부의 규제완화 시그널이 본격화된다고 해도 당장 재개발·재건축사업이 활발해지기보다는 지역과 사업성, 사업형태에 따라 온도차가 발생할 것이다.
실수요자 입장에서는 내집마련의 기회가 확대되는 상황이다. 규제지역 완화, 주택담보대출 전입의무 폐지, LTV 상향 등 전반적인 규제 완화책이 나왔고, 추가 정책이 준비되고 있다. 하지만 현재는 가격이 하락하거나 하락할 것으로 예상되는 시장 분위기이기 때문에 이러한 정책 지원이 수요를 이끌기란 쉽지 않을 것이다.
주택가격이 앞으로 더욱 떨어질 것이라는 기대심리가 시장의 전체적인 분위기를 형성하고 있어 실수요자라 할지라도 관망세가 점쳐진다. 그나마 대형 개발호재를 갖춘 지역이나 이미 폭락했다고 평가받는 일부 지역 등이 침체기를 기준으로 소소한 거래 움직임을 보일 수 있겠다.
정부의 임대차시장 지원책은 실효성을 거둘지는 의문이다. 그동안 등록임대사업자에 대한 혜택이 일관적이지 못했고 지속성도 떨어졌기 때문이다. 또 현재 시장상황에서 10~15년 동안 의무임대기간을 채우는 것도 부담일 수 있어, 반등 포인트가 되지 못할 것이다.
임대사업자들의 참여를 더 늘리기 위해서는 의무임대기간을 축소하고, 취득세 감면액을 상향하는 등 직관적이고 실질적인 혜택이 주어져야 한다.
