[하우징헤럴드=김병조 기자] 오세훈 서울시장이 구도심 주거환경 개선방안으로 역점 추진 중인‘모아타운’이 시범사업을 통해 그 실효성을 드러내고 있다. 그 대표적 현장이 강북구 번동 모아타운 시범사업지다.
서울시는 지난해 4월 모아타운 추진현장 중 첫 번째로 통합심의를 완료했다며 번동 시범사업지를 소개했다. 이후 번동 사업은 순조롭게 진행돼 현재 사업시행계획인가 및 관리처분계획 수립 단계까지 완료한 상태다.
번동 모아타운 사업의 공동사업시행자 이룸에이앤씨의 황광환 전무이사는 “소규모 주택정비사업은 사업속도가 빠르다는 점에서 기존의 대규모 재건축ㆍ재개발사업과 확실히 차별화 되는 장점이 있다”며 “조합설립 후 입주까지 5년이면 가능하다”고 강조했다.
▲번동 모아타운 시범사업을 소개해 달라
=강북구 번동 429-114번지 일대 5만5,572㎡(1만9,810평)에서 추진하는 5개 통합 가로주택정비사업이다. 개별단지 추진으로는 사업성이 없던 곳을 5개로 묶어 규모를 키워 사업성을 높였다. 이곳에 용적률 약 308%를 적용해 총 1,240가구를 짓는다. 층수는 8층~ 35층으로 구성되며, 조합원은 373명이다.
구체적인 절차를 소개하면, 2개 필지에 5개 가로주택정비조합을 설립해 조합들이 서로 건축협정을 맺은 후 1개의 모아타운을 조성한다. 1ㆍ2ㆍ3구역이 한 필지, 4ㆍ5구역이 또 다른 한 필지에 속해 있다. 지상에는 5개 부지 간 경계선이 명확히 존재하고, 아파트도 그 경계에 따라 5개 단지로 구분된다.
▲현재까지의 사업추진 상황은
=현재 사업시행인가 및 관리처분계획 수립이 완료된 상황이다. 감정평가 및 조합원 분양신청도 완료됐는데, 토지등소유자의 90% 이상이 분양신청 접수를 완료했다. 관리처분계획에서 산출한 비례율은 110~120%다. 5개 단지별로 종전 감정평가액 상황이 워낙 달라 110~120%라는 구간으로 비례율을 표시했다. 시공자는 코오롱글로벌이다.
▲이룸에이앤씨가 공동사업시행자로 사업에 참여한 이유는
=소규모 주택정비법 제17조 규정에 따르면 건설업자도 소규모 주택정비사업의 공동시행자가 될 수 있다고 명시하고 있다. 우리 회사는 건설업 등록도 한 업체다. 번동 가로주택정비사업은 우리 회사가 2020년부터 주도해온 사업이다.
사업지를 발굴하며 큰 사업계획을 기획했고, 조합설립을 도와 이 과정에서 공동시행 서비스를 제공했다. 사업지 발굴 과정을 돌이켜보면, 이곳은 동쪽으로 우이천을 접하고, 서쪽과 남쪽으로 왕복 5~6차선의 덕릉로와 한천로로 둘러싸여 하나의 마을 형태를 띠고 있어 소규모 정비사업에 적합한 곳이라는 판단이 들었다.
▲현장에서 모아타운 사업을 평가한다면
=확실히 대규모 재건축·재개발 사업에 비해 속도가 빠르다. 대규모 재건축·재개발 사업은 시간이 많이 소요돼 기존 주민들에게 사업 효과가 어이지기 어려운 구조다. 대규모 사업은 10~20년 걸려 진행되다보니 기존 원주민들이 사업에 계속 참여하지 못하고 팔고 다른 곳으로 가는 경우가 많았다. 원주민 재정착률이 낮아지는 것이다. 그 빈자리를 투자자들이 메워 정비사업을 통한 이익이 원주민에게 돌아가지 못했다.
그러나 모아타운 사업은 다르다. 신속하게 사업이 진행돼 원주민들의 재정착률이 높을 것으로 기대된다. 사업기간이 빠르다보니 개발이익이 온전히 그곳에서 오래 거주했던 원주민에게 돌아간다.‘노후하고 열악한 주거환경을 개선한다’는 취지의 정비사업의 원래 목적과 부합한다.
노후하고 열악한 곳을 감내하며 살아온 원주민에게 주거환경 개선의 혜택이 돌아가는 게 2018년부터 시행된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 법적 취지와 맞아떨어진다는 얘기다. 추진위 설립이 생략돼 있고, 사업시행인가와 관리처분을 동시에 추진해 사업기간 단축 효과가 높다.
대규모 재건축·재개발에 비해 대략 6~7년 정도 단축되는 게 눈에 보인다. 사업시행인가와 관리처분을 동시에 함으로써 1년 정도 단축이 되고, 노후도 등을 충족해야 지정될 수 있는 정비구역 지정 과정이 필요 없어 5년 정도가 단축된다.
▲사업속도 단축 요인 2가지를 꼽는다면
=토지등소유자들의 사업추진 의지가 가장 중요하다. 조합설립 동의율이 80%로 높은데, 동참 비율이 높아 조합설립이 일단 완료되면 그만큼 사업추진에도 탄력이 붙는다. 두 번째 요인은 관리계획 수립을 얼마나 빨리 하느냐다. 관리계획은 구청이 수립해 서울시의 심의를 받는 구조인데, 이 심의 기간이 짧으면 짧을수록 사업기간은 단축될 수 있다.
