재건축·재개발 아직도 규제천국이다
재건축·재개발 아직도 규제천국이다
  • 이석주 이사 / 한국도시계획가협회
  • 승인 2023.02.17 11:13
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[하우징헤럴드] 지난 정부 임기동안 규제정책에 따른 공급부족 현상으로 오랫동안 집값폭등 현상이 유발됐지만 현재는 금리인상 등 거시경제문제로 가격하락 현상이 이어지고 있다. 

그러나 혹한이 지나면 새봄이 오는 대자연의 변화처럼 금리와 부동산 경기가 회복되면 수요증가로 재상승이 반복되는 것은 시장의 불변의 이치다.

과거 정책실패 대안으로 발표한 윤석열 정부의 지난해 8ㆍ16대책을 보면 5년 내 공급목표 물량 전국 270만호 중 서울에는 50만호를 새로 짓겠다고 했다. 하지만 과연 지금의 규제천국에서 이 같은 목표 달성이 가능할까 의문이다.

집값은 부동산정책 중 가장 중요한 이슈로써 수요와 공급, 입지환경 및 사회경제 상황에 따라 늘 변화하며 상승과 하락이 거듭되는 속성이 있다. 그 결과 폭등할 때는 국민 주거불안을 유발시키고, 폭락하면 리먼사태 같은 사회불안 문제가 발생한다. 그래서 정부는 각종 정책 개입으로 상황 악화를 방지하고자 조정하고 있다.

따라서 지금처럼 집값폭락 등 문제가 클 때는 모든 규제를 철폐하고 관련법과 규정을 재정비하여 대책을 세워야 한다. 정부는 최근 1ㆍ3 부동산 정상화 조치를 통해 일부는 완화시켰으나 강남권을 포함한 대다수 규제가 아직도 국회 등 해당 부서에 묶여있으니 답답할 뿐이다.

다년간 집값 변화 과정을 큰 틀에서 살펴보자. 
1980년대는 올림픽과 거대 개발특수로 상승이 계속됐고, 1990년대는 200만호 및 신도시 건설로 안정되었으며, 2000년대는 수요가 공급을 추월해 급상승하다가 금융위기로 하락했고, 2010~2017년까지는 뉴타운사업 및 보금자리주택 건설로 안정을 찾았다.

그 후에는 규제정책에 따른 주택공급 단절로 이어져 주택가격이 급상승하다가 최근 약 1년간은 금리인상의 영향으로 거래중단 및 집값 폭락 상황으로 이어지고 있다. 

전문가들은 ‘집값 10년 주기설’을 주장하나 이보다는 금리 등 거시경제적 이슈와 당시의 정부정책에 따라서 주택가격에 큰 변화가 있었음이 뚜렷이 입증되고 있다. 즉, 잠깐의 조정기를 제외하고는 물가상승과 시간에 비례해 일정하게 상승해온 것이다. 이는 경제적ㆍ사회적 안정 유지와 성장 지속의 긍정적인 집값 변화라고 사료 된다. 

결국, 부동산 상승기에 만든 규제 위주의 각종 법 규정들은 시장 상황에 따라 반대의 정책이 도입돼야 한다는 논리를 뒷받침한다. 가격이 폭락하고 거래가 단절되면 규제정책을 폐지하고 시장을 활성화 시켜야 한다는 것이다. 

다시 말해, 지금처럼 시장상황이 어려울 때 미연에 공급확대를 해놓으면, 추후 금리와 경기가 안정되어 수요가 늘어났을 때 가격 정상화를 유지하는 기초체력을 갖게 된다는 의미이다. 

최근 정부와 서울시는 1ㆍ3 조치와 신속통합기획제도 도입 등으로 주택공급과 규제완화 기조로의 유턴을 앞세우고 있지만 전 정부의 대못규제 중 안전진단, 전매제한 및 대출, 분양가 상한제 등 극히 일부만을 조정하려고 해 한계가 드러나고 있다. 고금리 여파가 커지고, 집값이 급락하여 죄 없는 시민들만 큰 어려움에 처해 있다. 

당장 철폐가 요구되는 부동산 규제들은 △재건축 초과이익환수 및 PF대출 규제 △시공사 선정 시기 및 일몰, 직권해제 △정비구역 지연 및 무리한 공공기여 △세금강화 및 조합원 분양 불평등 △강남권역과 용산 등 투기 과열지구 및 토지거래 허가제 등이다. 

장기간 무리한 정책개입과 대못규제가 공급량을 축소시켰고, 수요증가로 인한 집값폭등과 ‘영끌’구매 등 뼈아픈 시대상황을 우리는 충분히 체험했다.

특히, 과거 실패를 반면교사로 삼아 악성 부동산규제는 일부 완화보다는 통째로 풀어야만 주택가격 자유시장경제는 연착륙되고 정상을 회복할 것이다.

아울러 국회 및 해당 부서 관계자들께서는 현존하는 공급규제 철폐만이 대국민 주거환경개선과 부동산 안정화의 큰길임을 인식하고 최선을 다해주시길 당부한다.

이석주 이사 / 한국도시계획가협회


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