공동주택 미분양 사태가 조합에 미치는 영향
공동주택 미분양 사태가 조합에 미치는 영향
  • 김학겸 회장 / (사)한국환기산업협회
  • 승인 2023.03.07 11:43
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1.배경

[하우징헤럴드] 최근 정부가 경기활성화 정책의 일환으로 1기신도시를 중심으로 재건축의 기준완화를 특별법으로 만들어서 진행하겠다고 발표했다. 시장에서는 이 내용에 대해 기대와 걱정이 상충하기에 논해 보고자 한다. 

현재 고금리와 원가상승, 미분양 속출, 국내·외 정치 상황 등을 고려해 볼 때 가능한 일인지는 잘 판단이 서지 않는다.

따라서 재건축이 옳은지, 리모델링이 옳은지에 대한 유·불리를 따지기에 앞서 현재 주택시장의 상황을 잘 살펴볼 필요가 있다.

현재 전국 주택보급률이 오래전에 100%가 넘었으며, 서울뿐만 아니라 수도권 및 전국적으로 미분양사태가 속출하고 있는 상태이다. 

2.문제점

미분양이 속출하는 이유는 다양할 수 있으나 작금의 사태는 높은 금리와 치솟는 원가상승으로 인해 공사비는 올라가고, 건축주가 부담해야 하는 이자가 너무나 높고, 이미 100%가 넘은 주택보급률로 기왕의 미분양아파트가 남아도는 상황 때문이다.

굳이 3~4년 후에나 들어갈 수 있는 집을 비싸게 분양받을 이유가 소멸되었다는 것이다. 주택구매 소비자는 앞으로 아파트값이 더 떨어질 것이라는 생각이 지배적이다.  

재건축 사업성을 높이기 위해 안전진단을 없애고, 용적률을 500% 이상으로 높이는 방향으로 특별법을 발표했다. 기존 용적률을 모두 사용한 재건축단지는 대지가 없음으로 결국 건축물을 초고층으로 건축해야할 것이기에 고도제한 해제와 교통영향평가 및 교육영향평가 역시 심각하게 고려되어야 할 것이다.

용적률을 많이 주는 만큼 임대아파트 의무비율은 높아질 것이며, 기부채납과 1억원 이상의 초과이익이 발생할 경우 최고 50%까지 초과이익환수를 해 주어야 한다. 

무엇보다 일반분양이 미분양으로 지속되면 주택조합은 그야말로 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난에 빠지게 된다. 사업주체인 주택조합은 미분양 상태가 지속될 경우 천문학적 이자를 매월 감당해야 하는 것도 큰 걱정거리일 수밖에 없다.

자칫 미분양 상태가 1년이상 이어질 경우 HUG(주택보증공사)를 통해 자기자본 대비 이주비 60%를 보증받아 금융사로부터 낮은 이자로 대출을 받는다 하더라도, 조합운영비와 공사비조달은 건설(시공)사의 보증, 즉 CD(양도성예금증서)+원금+고금리이자를 조합이 감당해 내기 어려울 것으로 예측된다.

3.해결방안

최근 지방의 공동주택조합 사업장에 1군 건설(시공)사가 입찰보증금 400억원을 포기하고 나오는 사태까지 이어지고 있는 것이 작금의 현실이다.

재개발이든 재건축이든 리모델링이든 공동주택 조합이 시행사업에 필요한 행정 문제를 모두 해결했다 하더라도 마지막에 풀어야 하는 제일 중요한 문제가 자금, 즉 금융문제 해결이다.

결국 원가상승, 고금리로 인해 공사비가 높아지는 상황에서는 사업성을 잃게 되는 것이다.

현 사회는 아이를 많이 낳지 않아 인구밀도도 급속히 줄어들고 있으며, 아이 대신 반려동물들로 가족의 구성이 바뀌고 있는 현시대에 신규세대를 많이 건축해 분양금액을 높이 받아 공동의 이익을 보려는 생각은 허황된 계획일 수 있기에 주택조합은 생각을 바꾸어야 한다.

앞으로 주택을 통해 자산가치를 높이기 위하여는 무조건 비싼 것이 좋은 것이라는 사회적 인식을 바꿔야 한다. 층간소음, 결로, 새집증후군(아토피) 등의 병폐적이고, 고질적인 문제들로부터 깨끗하고, 건강하고, 편리한 집을 탄소중립을 하면서 Kids-Care와 Health-Care가 지속가능 하도록 관리되고, 이웃과의 아름다운 소통(Communication)이 되는 멋진 주택을 지어야 자산가치가 높아질 것이다. 

국내건설(시공사)들의 주택조합을 상대로 한 공사비 대출 보증도 곳 한계점에 도달할 것으로 예측된다. 따라서 보증이자가 하늘 높은 줄 모르고, 치솟을 것 또한 예측되며, 재건축과 리모델링을 함에 있어서 너무 높은 이자를 물어가며 진행하는 것은 지양해야 한다. 

탄소를 30% 줄이겠다는 국제사회와의 약속을 지키기 위한 목표가 있는 만큼 재개발, 재건축, 리모델링 주택사업을 할 때 목표 탄소를 줄이는 조건으로 ‘그린리모델링 민간건축물 이자 지원사업’ 등과 함께 각 지자체와 유관단체 및 주택조합이 숙고하여 탄소절약을 위한 주택사업에 정책적인 자금을 유도하는 지혜가 필요하다.

김학겸 회장 / (사)한국환기산업협회


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