[하우징헤럴드] 도시정비법 제45조 제1항 제4호는 “예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약”을 총회의 결의 사항 중 하나로 규정하고 있다.
따라서 도시정비법에 따라 설립되어 정비사업을 시행하는 조합은 예산으로 정해지지 않은 계약을 체결하고자 할 경우, 반드시 총회의 사전 결의를 얻어야 한다.
그리고 대법원 2013.5.23 선고 2010다64112 판결은 “도시정비법에 의해 설립된 재건축조합이 조합원 총회의 결의를 거치지 아니하고 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결한 경우에는 그 효력이 없다”라고 판시한 바 있다.
즉 도시정비법 제45조 제1항 제4호는 이른바 강행규정의 성격을 갖고, 이를 위반해 계약을 체결한다면 상대방이 총회의 결의를 얻지 못했다는 점을 과실 없이 알지 못했다고 하더라도 해당 계약은 무효가 된다는 것이 위 대법원 판례의 의미이다.
한편 주택법 제11조 제1항은 주택조합을 설립하기 위해서는 관할 지방자치단체장으로부터 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 주택법 시행령 제20조는 지역주택조합의 설립인가신청 시 필수 제출서류로 ‘조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약’을 규정했고(제1항), 조합규약의 필수적 기재사항으로‘총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차’를 명시했으며(제2항 제9호), 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정했다(제3항).
그리고 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항의 하나로‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 규정했다.
도시정비법과 달리 주택법은 법률에 직접 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결을 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있지 않고, 이를 시행규칙에서 규정하고 있는 점과 도시정비법이 총회 결의 없이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 체결하는 행위를 형사처벌하고 있는 것과 달리 주택법은 이와 같은 행위를 형사처벌하고 있지 않다.
때문에 주택법에 따라 설립된 지역주택조합이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 총회 의결 없이 체결할 경우 이 계약이 효력을 갖는지에 대한 논쟁이 이어졌다.
이에 대해 대법원은 2022.12.15 선고 2022다275212 판결을 통해 “주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 단순히 비법인사단의 자율적ㆍ내부적인 대표권 제한의 문제가 아니라 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에 있어서도 그 제3자의 귀책을 물을 수 없는 예외적인 경우가 아닌 한 원칙적으로 그 조항의 효력이 미치도록 하려는 것으로 볼 수 있다.
따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 주택법 등 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회 의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다”라고 판시했다.
즉 주택법에 따라 설립된 주택조합, 예컨대 지역주택조합이 총회의 사전 의결 없이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 체결한다면 이는 원칙적으로 무효이고, 다만 계약의 상대방이 총회 의결이 없었다는 점을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정이 존재하는 예외적인 경우에만 해당 계약이 유효한 것이 될 수 있을 뿐이다.
이처럼 계약 상대방이 총회 결의가 없음에 대해 선의·무과실일 경우 유효한 계약이 될 수 있다는 점이 정비사업 조합의 계약과 다른 점이다.
한편, 대법원은 2022.8.25 선고 2021다231734 판결에서 “'예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회 의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.
앞서 본 관련 법령의 취지와 내용ㆍ연혁에 비추어 보더라도, 이러한 해석이 지역주택조합과의 계약 상대방의 예측가능성 또는 거래의 안전을 현저히 저해한다고 볼 수 없고, 이로 인해 결과적으로 거래 상대방이 입게 되는 손해는 그 거래의 구체적인 경위와 경과 등에 기한 지역주택조합의 책임 여하 및 정도에 따라 일정 부분 배상을 받는 근거가 될 수 있을 뿐이다”라고 판시해, 일정한 경우 주택조합 등이 불법행위 등을 이유로 한 배상책임을 부담할 수 있는 여지를 남겼다.
'예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 대해 도시정비법 상의 정비사업 조합과 주택법 상의 주택조합에 이와 같은 차이가 있다는 점을 유념해야 할 것이다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
