[하우징헤럴드] 신도시는 법적 개념은 아니나, 330만㎡ 이상의 택지를 공급해 조성한 도시를 말한다.
신도시는 지역균형개발 및 수도권 인구 분산 등 정책적 목적에 따라 조성됐다. 1980년대 후반부터 조성되기 시작한 1기, 2기 신도시에 이어 현재 3기 신도시에 대한 청약이 시작됐고, 최근 정부의 주택공급계획과 관련해 4기 신도시 후보 등이 회자되고 있다.
그러나 1, 2기 신도시는 신도시 조성 후 20~30년이 지나다 보니 건축물이 노후화 되고, 인구 증가에 비해 도시의 자족기능이 미비하고 광역교통망 구축도 지연되어 주민들의 삶의 질이 크게 저하되었다는 불만이 제기되고 있다.
이에 윤석열 대통령은 일명 ‘1기 신도시 특별법’을 대선 공약으로 내세웠고, 신도시에 다수의 지역구를 가진 민주당 의원들도 신도시특별법의 필요성을 주장하고 있다. 국회에는 이미 9건의 신도시특별법이 노후신도시 재생지원에 관한 특별법안으로 제출되었다. 국토교통부에서도 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 정부안으로 제출하겠다고 보도자료를 낸바 있다.
국회에 제출된 의원입법안은 내용이 조금씩 상이하기에 준비 중인 특별법을 중심으로 보면 그 주요 내용은 다음과 같다.
택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등 노후계획도시가 특별법 적용 대상이고, 이를 특별정비구역으로 지정하며, 특별정비구역에서는 재건축 안전진단 완화 내지 면제, 토지용도 변경 및 용적률 상향, 입지규제최소구역 지정과 리모델링 세대수 증가의 특례를 인정한다.
또한 각종 인허가 통합심사와 단일사업자시행 등에 의한 사업절차를 단축하고, 이주대책을 지원하며, 다양한 방식의 적정 초과이익을 환수해 기반시설 재투자에 활용한다는 것이다.
여당과 야당의 각 정치적 계산은 차치하고라도 모처럼 여야의 의견이 일치하고 정부까지 주도하고 나선 상태라 입법과정에서 여러 논의는 있을 수 있지만 어떤 형태로든 특별법은 제정될 것으로 보인다.
그러나 노후 신도시의 재생이라는 취지에는 공감이 가지만 그 방법이 결국 재건축에 대한 특례를 특정지역에 인정하고 있다는 점에서 형평성의 문제가 제기된다. 신도시 외의 지역에는 30여년이 더 넘은 노후 주택이지만 사업성 등의 문제로 재건축이 추진되지 못하고 있는 공동주택 단지 등이 전국적으로 다수 존재하고 있는 현실이다.
따라서 노후계획도시 외에 재건축이 필요한 공동주택 단지 등에도 형평상 재건축에 대한 어느 정도의 용적률 상향 등의 규제완화 조치내지 인센티브 조치가 병행될 필요가 있다.
1기 신도시의 경우 30년이 되었지만, 2기 신도시는 20년에 불과하다. 재건축 연한의 문제는 노후건물의 철거 재생뿐만 아니라 철거폐기물의 처리 등에 의한 환경적 측면에서도 검토할 문제이다.
대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성 확보라는 조건은 있지만, 안전진단도 면제하는 특례는 자칫 멀쩡한 건물의 철거라는 사회·경제적 손실과 환경적 측면에서 바람직하지 않은 결과를 초래할 수도 있다.
1기, 2기 신도시의 경우 현재도 인구 증가, 자족기능 미비 등이 문제인데 종상향에 의한 용적률 상향 등은 세대수 증가로 결국 인구 유입을 촉진할 수 있다. 신도시에의 인규유입은 대부분 지방 인구의 수도권 이동을 초래하게 될 것으로 예측된다.
이는 과밀화에 의한 주거환경의 악화 외에도 그에 따라 일자리 마련, 광역교통망 구축 등 도시인프라 확충이 필요하다. 그런데 과연 그런 인구증가 문제를 해결할 만큼 도시인프라가 따라 줄 것인가는 사실 의문이다.
또한 신도시의 재건축이 수도권에서 다발적으로 진행되는 경우 이주대책도 쉬운 문제가 아니다. 물론 이에 대해서는 노후계획도시 재건축이 동시다발적으로 행하여지지 않도록 순차적으로 진행되도록 기본방침 및 기본계획을 수립하겠지만, 그 자체가 또한 형평의 문제를 제기할 수 있다.
새로운 정부가 들어서면 의례 공공분양 등 대량 주택공급계획을 발표한다. 그러나 향후 인구 추이, 노령인구 증가, 주택 수요 변화, 경기변동, 적정 주택공급량 등에 대한 정확한 예측없이 산술적인 주택공급 정책이 반복되는 경우가 적지 않은데, 이제 그러한 정책은 지양돼야 한다.
1기, 2기 신도시 내에서도 특별법에 의해 사업성 측면에서 호불호가 달라질 수 있고, 부동산시장에 미치는 영향도 다르게 나타날 수 있다. 그러나 위에서 지적한 몇 가지 문제에 대해서는 신도시 특별법의 입법과정에서 심도 있는 논의와 적절한 대안이 검토됐으면 하는 바램이다.
김학환 / 숭실사이버대학교 부동산학과 교수
