수요에 영향을 미치는 요인
상위 30% 가구소득 변화
스마트 복합빌딩 선호
전세자금대출도 한 몫

추가하락 추세와 회복시점
전국적으로 20% 하락세
내년 경제성장 회복에도
주택 착공실적 감소로
2025년 하반기에 꿈틀

 

[하우징헤럴드] 주택가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 최근의 주택시장은 수요가 급감하면서 거래감소에 이어 가격이 하락하고 있다.

그리고 주택공급은 기본적으로 수요 종속적이다. 즉, 수요가 없으면 공급이 없다. 또한 주택공급은 비 탄력성이 특징이다. 수요가 급증하면 인·허가 건수는 증가해도 실제 주택이 공급(입주)되기까지는 적어도 3년의 시간이 소요된다.

이러한 특성에 따라 진폭이나 진축에 있어서의 차이는 있어도 주택 사이클은 전 세계적 현상이다. 

따라서 수요에 영향을 주는 요인들이 어떻게 변하고 있는가를 살펴보고, 이에 따른 공급의 변화를 살펴보면 주택가격 변동의 방향을 예상할 수 있다. 또한, 지난 결과들과 비교해 살펴보면 얼마나 상승 혹은 하락할 것인가, 그리고 그 변곡점이 언제쯤이 될 것인지에 대한 개략적 예측이 가능하다. 

주택가격 급등의 원인은?

주택수요에 영향을 미치는 요인은 무수히 많다. 그러나 주택경기 변동의 큰 흐름을 좌우하는 것은 가구소득의 변화이다. 

주택은 고가의 상품이므로 극히 일부 가구를 제외하고는 대출 없이 주택을 구입하기는 힘들다. 그러나 대출도 가구소득이 대출에 따른 비용을 부담할 수 있을 만큼 받는다. 또한 과거의 사례를 보면, 가구소득이 증가하고 있으면 금리가 상승해도 수요가 급감하지 않는다는 것을 알 수 있다. 

미국의 경우도 최근 몇 십년 만에 가장 높은 모기지 금리를 기록해 일부에서는 주택가격 폭락을 우려했으나, 부동산전문가들은 모기지 금리상승이 주택가격에 약간의 영향을 미치지만 폭락은 없다고 단언하고 있다. 미국의 경제성장이 견고하여, 가구소득이 꾸준히 증가하고 있어 주택수요가 하락하지 않는다는 것이다. 

우리의 경우 제4차 산업혁명의 결과 2010년대 후반부터 화이트칼라 고소득 일자리가 많이 생기면서 가구소득의 구조에 변화를 가져왔다. 상위 약 30% 가구들의 소득은 코로나 사태를 거치면서도 지속적으로 상승했고, 중위 40% 가구들은 큰 변화를 보이지 않은 반면, 하위 30%가구들의 소득은 ‘공공이전 소득’이 적었다면 오히려 줄어들었다. 

소득이 지속적으로 상승한 상위 30% 가구들은 저금리 대출을 받아 강남의 값비싼 주택을 중심으로 실거주 목적뿐만 아니라 투자목적으로도 구입, 전체 주택가격 상승을 선도했다. 

국토부의 ‘주거실태 조사’에 따르면 전체 주택소유자중 2채 이상을 소유한 가구가 2016년의 경우 198만가구로 전체주택소유자의 14.9%였다. 그러나 2021년에 오면 314만5천가구로 주택소유자의 26.1%에 이르고 있다.

또한 NH투자증권이 한국은행 가계부채 데이터베이스에서 받은 자료에 따르면 2021년 1분기 기준 가계대출 잔액의 63.2%는 상위 30% 고소득층이 차지하고 있으며. 이어 중소득층 25.8%, 저소득층 11.0% 순이었다.  

주택수요에 영향을 미친 또 다른 요인은 주택의 질적 변화였다. 그 동안 집은 가족 중심의 쉼 공간이었고, 휴식 취침 식사의 기능만 강조되는 공간구조였다. 그러나 4차 산업혁명과 코로나를 거치면서, 1인 유튜브 방송인에게는 집이 곧 직장이며, 주부들에게는 인터넷 쇼핑장이 되었다. 주택단지도 최근에는 영화관까지 구비해 공급되고 있다.

즉, 핸드폰이 2G 핸드폰에서 5G핸드폰으로 진화하듯, 집도 주택단지도 진화했다. 이에 따라 2G 핸드폰과 같은 주택은 빈집으로 남고 5G 핸드폰과 같은 주택에 대한 수요는 증가해, 신규주택 혹은 신규주택이 건설될 재개발·재건축아파트, 헬스시설이나 레스토랑 등이 겸비된 복합빌딩을 중심으로 주택가격이 상승하기 시작했던 것이다. 

뿐만 아니라 집값을 끌어 올린 불쏘시개 중 하나가 전세자금 대출이었다. 전세자금 보증이 있어 은행은 전세대출을 마음껏 해줄 수 있었다. 여기에 더해 ‘전세금 반환 보증’까지 확대되면서, 전세금에 추가 대출을 조금만 더하면 자기자본 투입이 거의 없이 주택을 구입하는‘갭투자’가 나타났고, 이 역시 가격을 상승시키는 요인이 되었다. 

또 다른 주택수요에 영향을 미친 변수가 주택점유형태의 선택(Tenure Choice)이었다. 안정적 임대를 보장하는 공공임대주택은 전체 재고의 약 8%에 불과한 실정에서, 맞벌이 신혼부부와 2030화이트칼라 고소득 가구들이 원하는 양질의, 안정적 임대주택은 부족한데 주택가와 전세가는 지속적으로 상승하여‘영끌’을 해서라도 주택을 구입하게 했다.

세금이 주택시장에 미치는 효과는 주택을 가진 자가 우위에 있는 공급자시장(seller′s market)이냐, 소비자가 우위에 있는 소비자시장(consumer′s market)이냐에 따라 달라진다. 공급자시장 상황에서 양도세나 보유세가 중과되면 이 역시 비용으로 간주되고, 매각가격에 반영된다. 따라서 공급자시장 상황에서 주택가격이 상승하는 시기에 양도소득세와 보유세 중과는 타는 불꽃에 기름을 붓는 결과와 같았다.

여기에 더해 최초 주택구입자에 대한 국민주택기금 지원, 분양가상한제 등은 구매수요를 더욱 증가시켰으며, 이어 가격상승이 상승을 유발하는 악순환을 가져왔고, ‘패닉바잉’이라는 현상에까지 이어진 것이다. 

차갑게 식은  주택시장

그러나 코로나에 이어 러시아의 우크라이나 침공, 그리고 중국의 제로 코로나 정책의 결과 세계경제는 침체기에 빠져들고, 우리 경제는 더 추운겨울로 접어들었다. 경제가 침체됨에 따라 가구소득도 점점 미래를 예측하기 어려운 상황이 되었다. 이에 더해 금리가 상승하기 시작하면서 주택거래는 급감하고 가격은 하락하기 시작했다. 

올해 들어 기획재정부는 한국의 경제성장률 전망치를 1.6%로, 한은과 한국개발연구원(KDI)은 지난해 11월 각각 1.7%, 1.8%로 전망했다. 따라서 가계소득 역시 과거와 같은 증가는 없을 것으로 전망된다. 또한 지난 정부에서 주택가격 상승을 주도했던 상위소득 가구들의 소득도 산업구조의 정착과 함께 증가 속도가 크게 둔화될 것으로 예상된다. 

이에 반해 높은 물가상승은 소득증가 효과를 상쇄시키고 있다. 또한 시장에서는 미국 중앙은행(Fed)의 정책에 발맞춰 한은이 기준금리를 연 3.5~3.75%로 올린 뒤 이르면 하반기께 조정에 들어갈 것으로 내다보고 있다. 

지난 기간 주택가격을 급등시킨 근본 요인이 사라진 것이다. 뿐만 아니라 주택가격이 하락함에 따라 ‘갭투자’한 주택들이 급매물 혹은 경매로 나오면서 이제는 가격 하락을 부추기고 있다. 

이에 반해 과거 호황기에 착공한 주택이 대거 준공되어 공급(입주)되고 있다. 한국부동산원과 부동산R114의 ‘공동주택 입주예정물량 정보’에 따르면 2023년 전국 공동주택 입주예정물량은 44만3천호로 지난해 35만6,891호보다는 크게 늘어난 수치이며, 2024년은 35만3천호로 집계됐다.

특히 서울은 올해 3만3천호로 지난해 1만8,840호에 비해서는 두 배 가까이 증가할 것으로 예측하고 있으며, 2024년은 2만9천호로 전망됐다.

그러나 여기에 포함되지 않은 단독주택이나 연립, 빌라 그리고 주거용 오피스텔의 입주물량을 감안하면 2023년뿐만 아니라 2024년 입주물량도 예년에 비해 크게 늘어날 전망이다. 

양질의 신규 주택들이 대량 준공, 입주됨에 따라 전세가도 하락하고 있으며, 거주형태 선택의 제한으로 주택구매를 할 수밖에 없었던 상황도 바뀌었다. 임대시장이 소비자시장으로 바뀌면서 중과된 양도세 및 보유세는 주택수요 감소 요인으로 작용하고 있다. 결론적으로 주택경기 침체(가격 하락)는 당분간 지속될 것으로 판단된다. 

얼마만큼 하락할 것인가?

주택가격이 향후 얼마만큼 상승 혹은 하락할 것인가를 정확히 예측할 수 있는 모델은 없다. 단지, 시장의 ‘보이지 않는 손’에 의해 형성된 수요·공급의 균형(equilibrium) 상황을 살펴봄으로써 간접적으로 그리고 근사치로만 예측할 수 있다. 

어떤 지역의 주택가격이 ○억원에서 거래되고 있을 때, 그 가격은 국회에서 결정한 것도 아니며, 국토부에서 결정한 것도 아니라 소위 말하는 ‘보이지 않는 손’에 의해 형성된 것이다. 연장선장에서 ‘보이지 않는 손’에 의해 가계소득의 몇 배 정도의 주택을 구입하고 있는지는 자가 가구의 연소득대비 주택가격 배수(Price Income Ratio)를 통해 살펴 볼 수 있다. 

수도권의 경우 2019년까지 자가 가구의 연소득 대비 주택가격(PIR)은 주택가격의 부침과는 거의 무관하게 6.7~6.9 사이였다. 그러나 2020년부터 수도권의 PIR이 8.0배로 오르고, 2021년에는 10.1배로 뛰었다.

지난 2019년까지의 PIR을 ‘보이지 않는 손’에 의한 시장의 균형상태라고 한다면, 그리고 향후 가계소득이 크게 변하지 않는다고 가정한다면, 수도권 주택가격은 2021년 가격기준 약 30% 정도 하락할 것으로 예상되며, 전국적으로 볼 때 약 20% 하락할 것으로 추정할 수 있다. 

 언제 주택경기가 회복될 것인가?

정부는 우리경제가 2024년부터 완만한 회복세로 돌아설 것으로 전망하고 있다. 비록 회복세로 돌아선다 해도 지난 외환위기나 금융위기 다음해와 같은 비교적 높은 경제성장률을 보이지는 않을 것으로 전망하고 있다. 

이에 따라 가구소득이 소폭 증가한다 해도 지난 정부 때 주택가격을 상승시켰던 요인으로는 작용하지는 않을 것이다. 반면, 주택가격이 폭등했던, 지난 2020~2022년 상반기에 인허가, 착공된 주택의 입주가 2025년 상반기까지 이어져 주택가격은 저점에 도달하더라도 곧바로 상승세로 바뀌지는 않을 것이다. 

반면, 국토부의 주택통계에 따르면, 2022년 12월 누계 주택 착공실적은 38만4,404호로 전년 동기 대비(58만3,737호) 34.3% 감소했다. 2022년 하반기부터 이어진 주택경기 침체로 인한 신규 주택 인·허가와 착공감소의 결과는 2025년 하반기부터 신규주택 입주물량의 감소로 나타날 것이다. 따라서 2025년 하반기부터 주택가격은 완만한 회복세로 돌아설 것으로 보여진다.

김우진 원장 / (사)주거환경연구원