[하우징헤럴드] 피고는 서울 동대문구 일대에서 재개발정비사업의 시행을 목적으로 2008.12.1. 조합설립인가를 받은 정비사업조합이며, 이 사건 정비구역에 관한 정비계획에 대해 2007.6.8. 관련 도서를 주민에게 공람했다. 

원고는 이 사건 정비구역 안에 ‘근린생활시설 용도’로 건축된 ⓐ건물을 소유하고 있었는데, A가 이를 임차한 후 전입신고를 하고 상당기간 주거용으로 사용했다.

원고는 2016.3.23. 공동주택을 희망하는 분양신청서를 제출했는데, 피고는 ‘세대원인 원고의 모친이 무주택 의무기간에 주택을 소유하고 있다’는 이유로 공동주택 분양대상자에서 제외하는 것을 내용으로 관리처분계획을 수립했다. 

이 사건 관리처분계획이 적법한지 알아본다.

1. 쟁점

ⓐ건물은 근린생활시설 용도로 건축되었으나 상당기간 주거용으로 사용되었다. 원고는 이러한 ⓐ건물을 종전자산으로 하여 공동주택의 분양을 신청하였는바, 이와 관련해 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’의 의미와 그 소유자가 공동주택의 분양대상자가 되기 위한 요건으로서 무주택 의무기간이 필요한지 여부가 문제된다. 

2. 공동주택 분양요건으로서 무주택 의무기간이 필요한지 여부

구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2008.7.30. 서울특별시 조례 제4657호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘개정 전 조례’라함) 제24조 제1항 제1호는 "종전의 건축물 중 주택(기존 무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자"를 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정했다. 

그런데 개정 후 조례(2008.7.30. 서울특별시 조례 제4657호로 개정된 것) 제24조 제1항 제1호는, 공동주택의 분양대상자를 "종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자"로 규정했다.

그러면서 부칙 제2조에서, 개정 전 조례 제24조 제1항 제1호에 따른 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’의 소유자로서, ①개정 후 조례가 시행되기 전에 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자, 또는 ②이 외 지역에서 정비구역지정 고시일부터 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자의 경우에는, 개정 전 조례 제24조 제1항 제1호가 적용되도록 규정했다. 

이 사건 정비사업에 관한 정비계획 공람은 개정 후 조례의 시행일(2008.7.30.) 이전인 2007.6.8.부터 2007.6.21.까지 실시되었으므로, 원고는 개정 후 조례 부칙 제2조가 정한 ‘개정 후 조례가 시행되기 전에 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자’에 해당한다.

따라서 원고가 공동주택의 분양대상자가 되기 위한 요건으로서 무주택 의무기간을 요구하는 것은 법령상 근거가 없다고 할 것이다.  

3. ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’인지 여부

개정 전 조례 제24조 제1항 제1호에 따른 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’이라 함은 처음부터 공부상 주거의 용도로 건축된 건물만을 의미한다고 볼 수는 없다.

건물 공부 상의 용도 구분에 관계없이 사회통념상 주거의 목적에 사용될 수 있다고 인정되는 주택의 형상을 갖추고 있는 것으로서, 일시적으로 주거로 사용되고 있지 않더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주거용으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는, 이를‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’에 해당하는 것으로 봄이 타당하다.

ⓐ건물에는 임차인 A가 전입신고를 했고 이를 상당기간 주거용으로 사용해 온 사정 등에 비추어 보면, 사회통념상 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있었고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주거용으로 사용할 수 있는 상태에 있었던 것으로 볼 것이다. 

4. 결어

원고는 개정 전 조례 제24조 제1항 제1호에 따른 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’의 소유자에 해당한다고 봄이 타당하므로, 피고가 원고의 세대원(모친)이 주택을 소유하였다는 이유로 분양대상자에서 제외한 것은 부적법하다.

따라서 이 사건 관리처분계획 중 원고를 공동주택의 분양대상자에게 제외한 부분은 그 하자가 중대·명백하여 무효라 할 것이다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양