[하우징헤럴드] 재개발구역에서 영업보상대상자에 대한 보상협의 절차를 진행하기 위해 영업손실보상금에 대한 감정평가를 진행한다.

이때 영업권자가 감정평가법인등을 추천할 수 있도록 해 달라는 요구를 많이 받는다. 그런데 현행 도시정비법, 토지보상법 및 관련 법령에 영업권자가 감정평가법인등을 추천할 수 있다는 명시적인 규정이 없다.

그러다보니 재개발 현장에서도 이에 대한 해석에 다툼이 있고 실무처리에 있어서도 혼선이 자주 발생하고 있다. 

영업권자가 수백명이 있는데 반해, 토지소유자 추천 감정평가법인등이 아예 없거나 요건에 미달되는 경우가 있는가 하면, 영업권자들이 본인들이 추천한 감정평가법인등을 선정해 달라며 추천서를 제출하는 곳도 있다.

어떤 구역에서는 처음부터 현금청산자 추천 감정평가법인, 영업권자 추천 감정평가법인을 분리해 선정하는 경우도 있었고, 토지소유자가 추천을 하지 않는 경우 영업권자가 추천한 감정평가사가 현금청산자의 부동산에 대한 감정평가를 진행하는 경우도 있었다. 또한 감정평가법인 추천 권한에 대한 분쟁이 발생하기도 했다. 

▲토지보상법, 감정평가사 추천권한 ‘토지소유자’라고 명시

토지보상법 제68조 제1항 본문은 “사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(제2항에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 아니하거나, 시ㆍ도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다”라고 규정하고 있다. 

동조 제2항은 “제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가법인등을 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시ㆍ도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가법인등을 각 1인씩 추천할 수 있다”라고 규정하고 있다.

토지소유자는 ‘공익사업에 필요한 토지의 소유자’를 말한다. 규정상으로는 토지소유자 이외에 영업권자는 감정평가법인등에 대한 추천권한이 없다고 해석된다. 

이에 대해 영업권자의 추천권을 주장하는 입장에서는, 재개발구역의 현금청산자와 영업권자에 대한 손실보상에 대해서는 도시정비법 제65조에서 토지보상법을 준용하도록 규정하고 있기 때문에 토지보상법 제68조의 ‘토지소유자’를 ‘영업보상대상자’로 해석할 수 있고, 따라서 영업권자에게도 감정평가법인 추천권한이 있다고 주장할 수도 있어 보인다. 

그러나 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석 방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다. 더구나 토지보상법상 ‘토지소유자’의 정의가 명백하기 때문에, 영업권자에게 감정평가법인등에 대한 추천권한이 부여된다고 해석하기는 어렵다고 생각한다. 

▲성남지원 “토지소유자가 추천한 감정평가법인에게 영업권 평가 의뢰해야 한다”

한편, 성남의 한 재개발조합은 현금청산자와 영업권자를 분리해 각각 감정평가법인등을 추천받아 선정했는데, 영업권자가 감정평가법인등을 추천할 권한이 있는지 여부를 놓고 소송이 제기되었다.

이에 대해 최근 수원지방법원 성남지원은 “영업권 보상액을 산정함에 있어서는 사업시행자가 선정한 1인, 시ㆍ도지사 및 토지소유자가 추천한 각 1인 총 3인의 감정평가법인등에 영업권의 평가를 의뢰해야 하고, 그것이 영업권에 관한 것이라 하여 별도로 토지소유자가 추천한 감정평가법인 대신 영업보상대상자가 추천한 감정평가법인등에 감정평가를 의뢰해야 한다고 볼 수 없다”고 판시했다.

즉, 토지소유자가 아닌 영업권자는 사업시행자에 대하여 감정평가법인등에 대한 추천권한이 없다는 것이다.

▲영업권자의 감정평가법인등 추천권한 인정하는 법 개정의 필요성

수원지방법원 성남지원의 위와 같은 판시는 현행 법규정의 문언과 형식 등을 고려할 때 타당한 해석이라고 생각한다. 다만, 토지소유자와 영업권자는 그 법적지위가 다르고 또 감정대상 목적물이 차이가 난다는 점 등을 고려할 때 현행법상 토지소유자에게만 감정평가법인등에 대한 추천권한을 부여하는 것이 합리적인 것인지에 대해서는 의문이다.

만약 재개발구역에서 수백명의 영업권자가 있음에도 불구하고 현금청산을 하는 토지소유자가 없다면, 감정평가법인등을 추천할 수 있는 토지소유자가 아예 없게 된다. 영업권자입장에서는 억울한 것이 사실이다.

영업권자의 감정평가법인등 추천권한에 대한 목소리는 앞으로도 더욱 높아질 것으로 예상되며, 굳이 영업권자에 대해서 위와 같은 추천권한을 부정할만한 정당한 이유도 찾기 어렵다. 관련 법령 등을 개정해 영업권자의 감정평가법인등에 대한 추천권한을 인정해 줄 필요가 있다고 생각한다.

김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로